第 1 页 共 1 页
房屋租赁合同的优先承租权
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合
同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的
权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主
要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确
规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租
赁条例》(XX) 第四十二条：“ 租赁期限届满，-在同等条件下，
承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规
定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有
优先承租权。” 但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还
没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁
权”不是法律的强制性规范。
在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先
看两个案例：
案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合
同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，
在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾
多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公
司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租
此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800
元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登
第 1 页 共 1 页

记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续
租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要
求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被
告与第三人的合同无效。
案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了
《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限
至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租
权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合
同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告
认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合
法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无
效。
这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议
焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有
排除第三人的法律效力?
对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问
题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国
现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不
应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表
示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人
和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但
效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。
第 1 页 共 1 页

笔者同意第三种意见。我国合同法第四条规定：“当事人依
法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”
合同的实质，是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁
订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除
等等，都由当事人的意思来决定，这就是所谓意思自治和契约自
由。根据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社
会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，
应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有
法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有
同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。
法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违
背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的
效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。
在上述两案中，原告和被告在租赁合同中约定了承租人有优
先承租权，但被告未经原告同意，又擅自与第三人签订租赁协
议，被告无疑侵犯了原告的优先承租权利。那么，被告与第三人
的租赁合同是否就因此无效呢?根据合同法第8条规定：“依法成
立的合同，对当事人具有法律约束力”以及上述的合同法律原
理，原告仅以具有租赁优先权为由，请求确认被告与第三人的合
同无效，是没有法律依据的。此时，原告不能主张合同无效，不
能对抗善意第三人，只能基于违约，要求被告承担违约责任。在
第 1 页 共 1 页

司法实践中，法院也会从侧重考虑保护善意第三人，维护流转秩
序和保护交易安全的角度作出判决。
经过上面的分析，结论是：房屋租赁双方的“优先租赁权”
条款，仅对合同双方当事人有效，承租人享有的“优先租赁权”
并不能对抗第三人，不能因此宣告另一份合同无效。出租人侵犯
承租人的“优先租赁权”，擅自将房屋租赁给第三人，属违约行
为，应当承担违约责任。
上述两个案例均被法院驳回诉讼请求。原告应当另案起诉，
追究被告违约责任。