房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5Байду номын сангаас客户潜在需求
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况
项 二、产品分析：产品差异性机会分析
目 三、产品定位：项目功能、档次建议
策 划
四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
房地产项目投资决策分析
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 险 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
➢项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会
八、价格策略：价格预期与价格走势
九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议
十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目