关于地产开发商为什么要做持有商业的思考讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等）以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充问题：为什么要做商业综合体并持有？（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。
目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。
2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额；3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税；4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。
5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。
6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。
目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。
）政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以²满足区域的商业配套²拉动消费需求²增加税收和就业机会²商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，²满足了政府的政绩和形象工程；²…………大家关于开发商层面的分析：²资产的长期增值²资本化率的体现²优质的押或融资的信用和贷款²稳定和长期的现金流入²资源整合带来的综合效应；²就是从全球经济来看，亚太地区的零售业发展在未来的10年是一个黄金发展期，商品的消费和品类将会成为一个井喷，商业地产的物业可以进入或切入这个领域，同时也容易受到金融机构或投资机构的青睐。
²减少开发税收²提升综合体其他物业以及散铺的销售价值及销售速度²有利于企业树立在当地市场的品牌效应²培养经营管理人才，实现企业转型²小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，只有成熟物业的租金和现金流才会相对稳定，几乎很少增长。
目前国内做商业地产的开发商有相当一部分是从住宅开发转型去做综合体的，商业招租能力和运营能力还比较弱，小商铺的培育期又长，对资金的要求又很高，所以很多开发商选择持有商业，用销售住宅的方式快速回现资金，“以售养租”。
²分割出售将导致产权分散，并带来经营管理的混乱，停业、推铺的风险比较大。
所以在商业地产里走得远一些的开发商如万达，号称以后将“只租不售”，一来是从长远考虑，商业地产要想做大做强，必须有整体的统筹运营，不能走靠销售店铺回流现金流的路子。
二来也为了解决后期经营管理中的问题，而且可以获得稳定的现金流。
三来在商铺成熟以后就可以与资本市场做很好的嫁接，然后放大收益，产生一个规模效应。
从长远来看对于万达本身是非常有好处的。
当然“只租不售”模式也有其弊端，就是短期内无法有大额现金回流，为万达带来巨大的现金流压力。
所以我们可以看到，坚持“只租不售”的万达在融资模式上的摸索是非常积极的，也是走在国内商业地产商前列的。
²如果经营给力的话，商业物业是越经营越增值的，持有商业可以实现商业的持续盈利及相邻物业的增值²获得稳定的现金流，现金流为王的道理适合于任何企业。
住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，而经营收益和物业增值才是商业地产投资回报最主要的形式，商业地产可以为开发商带来稳定的现金流。
²对于上市公司而言，持有型商业可以提升开发企业的知名度，增加股票在资本市场上的吸引力。
²以物业增值和现金流吸引银行，增加银行的授信额度。
²从经营层面考虑，物业形式的多元化有利于分散企业的经营风险。
²商业需要长期持有，从而导致其不确定性大大增加，非专业公司难以操作。
例如：上海的南方商城3年前还是南上海最盈利的商业项目之一，但自从七宝的商业广场一开业，²南方商场的营业额立马减半，人流量也大不如前。
由此可见，商业的风险远比住宅大得多。
²目前中国在税收、福利、贷款等各个方面的政策均对中小企业不利，全社会的人都在考公务员，做生意的生存环境太差了，从而导致商业项目不好做。
这是大环境问题，难以从某个开发商的力量去扭转，万达也不行。
（目前，除了“阿里巴巴”外还能解决部分问题）从开发商的角度来看，以大型集中商业为例。
模式型开发商（源于地产，落于地产）代表开发商：万达（万达广场）、宝龙（宝龙城市广场）开发商的源起：商业模式创新且持续进化，利用在房地产市场与商业市场形成的号召力，取得城市或区域中心优质地段开发综合体项目。
持有商业的原由：以商业作为综合体项目开发的核心驱动，最大化提升附属于自持商业的其他物业产品价值（尤其是销售型商业产品），实现利润最大化。
为使商业在综合体中保持持续的影响力，必须自持足够份额的商业面积以把握商业运营的主动权。
所以，此类开发商自持商业的根本原因是：自持商业带动下的销售类产品利润最大化，同时兼具资产沉淀。
资源型开发商（源于商业，落于地产）代表开发商：苏宁（苏宁广场）、宜家（宜家购物中心）、乐购（乐购购物中心）开发商的源起：本身在零售市场具备深厚的渠道资源，并树立起行业标杆品牌，同时利用零售业的资金周期差，通过大量关联交易等手段使得现金流得以最充分地被利用。
持有商业的原由：利用专业市场树立的品牌获取优质土地，增加市场对项目的关注度，提高销售物业价值。
同时，用自持物业面积经营自身的品牌连锁，极大的降低租赁成本，促进在商业市场的竞争力，并完成不动产沉淀。
所以此类开发商自持商业的根本原因是：利用自持商业降低连锁经营成本的同时，保障销售利润，沉淀资产。
行业型开发商（源于商业，专于商业）代表开发商（投资运营商）：中粮（大悦城）、海尔集团（蓝色港湾）、奥特莱斯（中国）有限公司（奥特莱斯）开发商源起：自身具备深厚的商业资源或通过其他渠道引进商业资源，以商业运营实现的利润为根本驱动。
持有商业的原由：占据市场上稀缺的商业资源（品牌资源、运营管理资源等），以商业品牌为号召力，追求商业运营带来的租金（扣点）回报，同时实现商业体的整体品牌增值。
小结：短期趋利。
天下熙熙皆为利来，开发商持有商业的根本目的是对利润的追寻。
其中绝大多数的开发商获利途径为地产，而把持有商业作为其实现项目开发目标的手段，毕竟集中商业5%的净利润率和房地产行业动辄100%或以上的净利润率比相比还有很大差距。
长期趋利。
集中商业在房地产金融市场的价值不容低估，着眼长期来看，商业地产的资产优势明显，开发商对持有商业的战略意图深远。
按照中国房地产发展蓝皮书的预测，到2020年左右，城市化进程完全实现70%的城市化率，未来10年住宅开发将出现开发量递减的趋势。
未来住宅市场将逐渐转向二手市场的持续兴盛。
在可持续发展的前提下，企业不得不思考未来的发展路径。
作为住宅的平行产业链，企业转向商业地产并持有经营，是相对可行的一条道路。
大多是企业是不得已而为之。
其他角度相关观点：融资角度：在开发贷款融资越来越难的情况下，商业物业贷款是一大捷径，商业物业贷款是按照现金流来计算贷款额度，在商业物业运营大获成功后贷款额度与商业销售额相比，可放大10倍，且保证了商业物业所有权仍然掌握在开发商手中，既有现金流，还可向银行贷款融资，不受开发贷限制；税收角度：国家规定土地增值税在物业销售85%后必须进行土地增值税清算，而商业物业可大大延后土地增值税的时间，相对于把部分国家税收用于项目的滚动开发；再者开发商可把持有型物业部分成本转嫁到住宅项目中，增加住宅项目的税基，降低住宅项目土地增值税的税率（土地增值税按递进制税率征税）；土地获取：大型商业持有型物业增加开发商取得砝码；前两个角度是这段时间和开发商董事长和财务总监访谈中聊到最多的话题，也是商业物业的潜在机会。
纯住宅用地取地模式的缺陷：对城市形象提升不高，政府兴趣不高，在政企关系上明显低政府一头招拍挂拿地，土地成本高，竞争激烈基本上都是销售模式，卖完以后什么都不剩，对于企业发展持续性有问题受市场影响大，不可避免的受市场周期的影响城市土地资源有限，土地越拿越偏，城市越走越远，城市等级越来越低再看持有商业的好处：1、既然好城市的土地获取那么困难，那不如精耕细作，把自己手头有限的土地资源用好，一块地多啃几年，甚至就啃一辈子了，总好过让自己的团队解散失业强；2、去取地的时候必须带着项目先跟政府谈的，之后双方芳心暗许之后什么条件都好说，地价也就不那么离谱——不可能傻乎乎去血拼“招牌挂”的。
所以持有型商业往往是取地谈判的一个砝码；3、持有商业是企业的很好的一个招牌，要跟合作者谈什么项目，领着对方去逛一圈，比那些什么住宅的规划图纸说服力强十倍，啥都好谈。
4、现金流稳定、融资方便、上市好做概念什么的好处就人尽皆知了……相关推荐：就着大家讨论的东西，推荐一篇文章，文中不仅就万达、万科企业发展做出总结，还对未来两个企业的发展做出了大胆猜想，其中涉及很多商业地产内容，值得一看！《2010地产"两万"时代：南有万科、北有万达》/news/2011-01-11/116 2155_5.html大家总结的2个相关案例：开发商的核心能力：资金整合能力，土地获取能力。
从这两点上来分析，可以发现持有的良性资产对以上两点的促进作用比简单的住宅开发“给力”，其中持有型物业的融资规模与途径更加多元且未来的发展潜力更大。
从房地产发展的角度：城市化终有度，整个社会的财富分布的转变必将更加刺激消费的增长从加强核心能力和企业多元化发展的角度，增加持有物业（无论是传统商业还是新兴的商业形式）都是前沿房地产企业转型的必经之路不要迷恋万达，看看万达卖掉的商业（南京万达广场边上，万达金街）:一，万达金街成死亡业主商户权益无保障南京河西万达广场是万达集团在全国最大的一笔商业投资，号称投资100亿，包含六大业态，在南京河西打造一个城市综合体，是仅次于南京新街口的城市副主心。
“万达金街”是商业街区项目的重要组成部分，商铺面积从100—400平方米不等，业主们购买商铺时，开发商曾宣称，“万达金街”物业由业万达商管团队管理，增值有保证，投资有信心，统一运作，统一招商。