青海省商品房买卖合同示范文本条文释义及在签订时应当

注意的事项

签订合同前应当注意的事项

在与开发商签订商品房买卖合同时要注意开发商是否具备售房

的条件,也就是我们经常所说的五证,五证是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年

限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是

建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行

政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建

设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。在这里作为购房

人只需看一个证就可以那就是商品房预售许可证,开发商只要取得商

品房预售许可证其它许可文件也都取得,此时,可以放心购房。

示范文本是由房屋主管部门制定的,目前在咱们青海地区开发商

在出售房屋时签订的合同文本就是这个示范文本

第一条项目建设的依据

这一条是关于所交易商品房的项目建设依据。这里主要注意土

地使用权的年限，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途规定:(1）居住

用地７０年；(２）商业、旅游、娱乐用地４0年；需要注意的是，

该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日(开发商取得土地使

用权之日),而不是买受人订立购房合同之日；经济适用住房因其土

地系划拨土地,故不存在使用年限的问题。

第二条商品房销售依据

这一条是关于所交易商品房的销售依据，分为现房销售和商品

房预售，现房是指购房人在购房时房屋已经具备即买即可入住的房屋,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与购房人签订商品

房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证

和土地使用证才能称之为现房。预售通常我们称之为期房，人们习

惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。

在买房时,期房和现房在法律上没有太多区别，购买期房风险较大,

有更多的不确定因素，比如房屋质量、房屋交付时间、房屋设计变

更等等，而现房就比较直观,购房人选择的余地比较大。最大的区别

就是期房房价低,现房房价高。

第三条买受人所购商品房的基本情况

这一条款说明了所交易商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座)号、层数、门牌号。

【释义】房屋面积测量

需要注意的是,房屋预测面积是以设计图纸进行的房屋面积预测，并不十分准确。同时，房产预测面积并非房屋产权登记面积的依据,

商品房竣工验收合格后，原房产测绘机构应当对建成后的商品房进

行复核测绘,出具正式房产测绘成果报告，并向购房人公示。房产实

测报告是具有法律效力的测绘文件。依据《房产测绘管理办法》第

18条及《商品房销售管理办法》第34条的规定,房屋产权登记面积

应当在房产实测面积的基础上，经房产行政管理部门审核确认后,方

能作为产权登记面积纳入房产档案。因此，预测面积不会对最终的

产权登记面积造成影响。最终产权证上记载的面积以实测面积为准，并非合同中约定的预测面积。

接下来谈一下建筑面积与套内面积的测量，合同中所称建筑面积,是指房屋外墙（柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2

０米以上(含２.2０米)的永久性建筑。

所称套内建筑面积,是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

第五条面积确认及面积差异处理

这条特别要注意的是商品房交付后，产权登记面积与合同约定

面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，即双方对面积发生差

异时以产权产籍部门核定面积为最终结算面积,并执行本合同第四条约定的单价,总房款多退少补。这条的约定对于购房人来说是极为不利的,因为不管面积增加了多少，购房人都要补足房款。

其实，在这条款中第二款是保障我们购房人权力的一条约定，这是

一条关于面积误差处理原则的约定,合同是这样描述（一)面积误差

比绝对值在３%以内(含３％)，按照合同约定的价格据实结算（二）面积误差比绝对值超出３％,购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内(含３％)部分的房

价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房

价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内(含３%)部分的房价款及利息由出卖人

返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还

买受人。ﻫ这与最高院关于商品房买卖合同纠纷案的司法解释第十四条的规定相符,也就是出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照面积面积误差原则处理；在我所接触的购房合同纠纷案件中，购房人与开发商选择的都是自行约定，并且约定的具体明确。讲案例

第六条付款方式及期限

第七条买受人逾期付款的违约责任

这两条需要结合起来一起说，买房时的付款方式可以分为三种，即

一次性付款、分期付款、按揭贷款。这里着重说一下选择按揭付款

会有哪些风险。案例说明

第八条交付期限

这条一般都会约定一个具体的交付时间并且会给这个交付时间附加一个条件,也就是商品房经质量验收合格（建设单位、勘察、设计、监理、及工程发包单位出具验收报告,并由建设单位出具《住宅质量保证书》后方可交付使用,事实上很多开发商在交付房屋时并不具备交付的条件,此时作为购房人是有权拒绝收房，而由此产生的违约责任是由开发商来承担。在我们西宁,目前开发商迟延交房的情况比较普遍,在此种情况下,业主方胜诉的概率也很高。

工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容,建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构)出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后,组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。

商品房买卖合同中关于规划设计变更、房屋交付等条款在下次

节目中给听众朋友们在进行释义,感谢各位收听。

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