房产税计算及纳税申报
第01讲 房产税计算及纳税申报
04 房产税的相关知识及纳税申报
房产税
概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的纳税人
在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。
2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3.产权出典的，“承典人”为纳税人。
【举例】甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。
4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际受益，因此由承租人代为缴纳。
【记忆提示】受益人纳税。
征税范围
房产税的征税范围
1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。
2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房
产税。
消防器材消防设施要不要交房产税？
国税发【2005 】第173号
一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
房屋转租的租金需缴纳房产税？
【举例】甲公司从其他单位租入房屋一栋，每年支付租金20万元，房屋所有人已按规定缴纳了所有税金。
2017年1月1日，甲公司将承租的房屋转租给乙公司，每年收取租金25万元。
请问甲公司如何计算缴纳房产税？
根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）规定，……根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。
房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。
鲁地税函【1999】282号
第三条规定：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入，扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税
甘肃省、深圳市、云南省、广东省等地转租收入不再征收房产税
房产税的应纳税额计算
计税方法计税依据税率税额计算公式
从价计征房产余值 1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
从租计征房产租金12%全年应纳税额＝（不含增值税）租金收入×12%（或4%）
税收优惠个人出租住房不区分用途，按4%的税率征收房产税
组织出租住房按“市场价格”向“个人”出租用于“居住”，按4%的税率征收房产税
【注意1】扣除比例为10%～30%由省级人民政府确定。
（无需记忆）
【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入也包括实物收入。
1.关于房产原值
（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。
（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
【举例】一项房产，2017年7月1日之前为自用，7月1日出租，计算2017年房产税。
情况一：个人拥有该项房产，前半年为自用不计算房产税，后半年出租，不区分承租对象，以租金收入为计税依据，按照4%计算房产税，因为是半年的房产税，注意要再乘以50%。
情况二：企业拥有该项房产，前半年自用，以房产原值为计税依据，按照1.2%计算房产税，因为是半年房产税，要再乘以50%；后半年出租，如果出租给个人，按照4%计算房产税；如果出租给企业，按照12%计算房产税。
同时注意乘以50%。
房产税的税收优惠
非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产；
（4）个人所有“非营业用”的房产；
（5）租金偏低的公房出租；
（6）公共租赁住房；
（7）高校学生公寓；
（8）非营利性医疗机构自用的房产；
（9）老年服务机构自用房产；
免征
计税依据
房产税的计算有以下从价计征和从租计征两种方式：
1.从价计征
从价计征是按房产的原值一次性减除一定的比率后（10%到30%，具体由地方规定）的余值计征，对应的房产税税率为1.2%，其计算公式如下：
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
2.从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征，房屋租金是房产所有人出租房产使用权所得的报酬，（不含增值税）对应的房产税税率为12%（或4%），其计算公式如下：
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
房产税的账务处理
【案例】甲公司有一套每平3000元共100平米，总价300000的房子为例：
一年需缴纳的房产税＝房屋价值×（1－一次扣除的比例）×1.2%（一次扣除比例根据地区不同而有浮动，这个按照30%计算）
一年需缴房产税为：
300000x（1－30%）×1.2%＝2520（元）
也就是说本年需要交2520元的房产税
假如出租这个房子一年需要缴纳的房产税＝租金收入×12%
假如这个房子按照1000元每月出租计算：
1000×12×12%＝1440（元）
也就是说不计算其他税的情况下出租比空置划算将近一半。
1.企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交房产税
2.企业缴纳当期应交房产税的账务处理：
借：应交税费——应交房产税
贷：银行存款
财税【2016】43号文件第二条规定：
营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税【2010】121号）
第二条“关于出租房产免收租金期间房产税问题”规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【案例】企业自有房产原值203.5万元，扣除率为25%。
当季把100平租给他人使用，取得不含税租金收入6000元，根据从租计算公式，可计算出应缴纳的房产税额为720元。
具体填写房产税纳税申报表。
【注意】企业自有房产，应从价计算缴纳房产税，另收到房屋租金收入并开出发票，应申报房产税。
房产税纳税申报表
税款所属期：自 年 月 日至 年 月 日
填表日期： 年 月 日
纳税人 信息名称 纳税人分类单位□个人□登记注册类型*所属行业*
身份证件类型身份证□护照□其他□身份证件号码
联系人 联系方式
一、从价计征房产税
房产编
号
房产原
值
其中：
出租房产
原值
计税比
例
税
率
所属期
起
所属期
止
本期应纳税
额
本期减免税
额
本期已缴税
额
本期应补（退）税
额
1* 2* * 合
计
*******
二、从租计征房产税
本期申报租金收入税率本期应纳税额本期减免税额本期已缴税额本期应补（退）税额1
2
3
合计 *
以下由纳税人填写：
纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
纳税人签
章
代理人签章 代理人身份证号 以下由税务机关填写： 受理人 受理日期 受理税务机关签章 。