儿童职业体验馆投资及盈利模式分析
一、儿童职业体验馆项目概述
项目名称：儿童职业体验馆/青少年职业体验馆/儿童职业体验乐园/儿童职业体验城/儿童梦想城等
物业需求：面积2000~10000平米，层高6~10米，承重800~1000kg/平米
目标人群：3-12岁孩童
项目内容：儿童职业体验馆是参考社会职业场景，以三分之二的比例,将真实社会中的行业及城市管理与公共设施等进行实景还原的儿童化迷你城市。
孩子们能够在不同的场馆中扮演各行各业的成人职业角色，在玩乐中了解现实社会，培养职业理想，规划自己的未来。
二、儿童职业体验馆投资发展
2008年，中国大陆第一家儿童职业体验馆诞生。
截止到2010年3月，已有13家场馆开业，30余家场馆正在筹建中。
截止2012年5月，国内已开业的儿童职业体验馆已经达到56家，正在筹建中的有50家以上；扩张速度惊人，但从目前的营业情况来看，在海外相当火爆的儿童职业体验行业在中国的发展并不顺利。
本专题就该业态之现况和盈利模式来剖析中国儿童职业体验行业，并探讨未来发展方向。
三、儿童职业体验项目类型解析
根据不同城市级别我们将城市划分为：一线城市、二三线城市、四线城市，三个级别。
儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。
我们根据一般二三线城市的级别对整体投资进行计算。
根据不同的城市特点和地理位置、周边商业的不同，项目运营模式决定项目的未来发展点.。
智慧岛提醒：由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善的餐饮配套，所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优势，此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少年宫与科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。
四、全国项目分布情况
目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东部较发达地区，其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。
作为一线城市，其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投资者的关注。
一线城市：从发展趋势上看，由于一线城市市场消费力、项目认知与接受度较好，将接纳相对较多的场馆，但就市场容量与业务趋同性角度，必然会推动场馆自身的发展优化，这将在市场竞争中逐步完成。
二三线城市：二三线城市发展速度很快，整体呈现出遍地开花的情况。
东部的苏、浙、闽；中部的豫、鄂、湘；东北的黑、辽；西南的蜀、渝、滇。
分布相对分散，有足够的空间赢取发展时间。
近两年，吉林、山东、安徽、江西、广西、贵州、山西、陕西、甘肃等地也出现类似的体验馆项目，发展势头迅猛。
四线城市：四线城市目前为止还没有已开业的体验馆，这与目前的体验馆整体发展现状有关。
体验馆落地国内约有3年时间，更多投资者将眼光放在市场接纳度相对较好的一、二线城市。
但随着此级别城市场馆数量的增长与市场的饱和，三、四线市场将成为小型化场馆的投资热土，投资收益更值得期待。
五、体验馆一天最大客容量估算
场馆面积：3000平米
规划体验店：35~42
投资额为：1000万左右
场次：2场/天
营业天数：营业时间311天/年
（其中纯节假日散客接待112天，纯上午团客、下午团客接待104天，非节假日散客接待199天。
）
节假日散客票价：120元
非假日散客票价：100元
团客票价：80元/位
客容量估算：
散客最大客容量：8儿童×35场馆×1.5家长数量×2场/天=840人/天
团客最大客容量：8儿童×35场馆×2场/天=560人/天
六、全年实际接待量估算及商业价值分析
实际接待量：
节假日散客实际接待量=散客最大客容量×0.5；
非节假日团客接待量=团课最大客容量×0.8；
非节假日散客接待量=散客最大客容量×0.1；
全年接待量=节假日散客实际接待量+非节假日团客接待量+非节假日
全年接待量达约110348人/年
智慧岛提醒：儿童商业地产以“娱乐教育+儿童（带动全家消费）+体验商业经济”的三合一功能强烈吸引着广大购物人群。
如果该体
验馆是依附于整体商业而存在，那他本身所带来的大量客流将会对周边商业起到非常重要的商业价值。
七、年收入预算
年总收入=全年票务收入+照片年收入+衍生品年收入+餐饮年收入+其他收入；
全年票务收入=节假日散客票务收入【420家庭×0.5（实际）×120元×112天】+团客票务收入【560儿童×0.8×80元×104天】+非节假日散客票务收入【420家庭×0.1×100元×199天】=831万元；照片年收入=实际散客【节假日+平时】×购买率25%×2张×15元×天数=23万元；
衍生品年收入=实际散客【节假日+平时】×购买率20%×20元×天数=31万；
餐饮年收入=实际散客【节假日+平时】×购买率20%×30元×天数+实际团客×10×购买率100%×天数=93万；
其他收入=品牌植入【10店×10万/店】100万+生日会【100次×2000元/次】10万；
临时场地租赁费用【2×2万/次】+其他商业合作费用暂定。
年总收入≈1102万元
八、年运营成本预算
年运营成本预算=人员年运营成本+市场宣传年成本+年耗材成本+年水电成本+维修成本+大型模拟设备折旧成本；
年人员运营成本=基础员工85人×2600元×13月+中高层15×人5000×13月≈385万元；
（备注：每位员工一年内过节和年薪奖金控制在1个月工资内）
市场宣传费用=筹建费用×0.5%~0.8%≈50万~80万；
年耗材成本≈8万；
年水电成本≈1万/月×12月=12万；
维修成本≈3万；
大型设备折旧成本=成本200万/产品使用寿命为10年=平均每年为20万；
租金成本预算约120万【12月×10万/月】；
年度运营成本【自持物业】=498；
年度运营成本（含租金成本）≈618万；
九、成本回收周期
年纯利润=年度总收入-年度运营成本
年总收入≈1102万元
年度运营成本（自持物业）=498
年度运营成本（含租金成本）=618万
年度纯利润（自持物业）=604万
年度纯利润（含租金成本）=484万
总投资额=1000万
回收周期=总投资额/年度纯利润
（自持物业）回收周期=总投资额/年度纯利润≈1.66
回收周期约为2年，其中不包括半年的运营磨合期；
（含租金成本0回收周期=总投资额/年度纯利润≈2.07
回收周期约为2年5个月，其中不包括半年的运营磨合期。
智慧岛提醒：以上数字结果均是理想化计算结果，对比国外，国内的体验馆盈利模式大多靠门票收入，而品牌植入、衍生品、餐饮零售等所占比例远低于国外，国内的盈利结构还有较大的优化和提升空间。
十、盈利总结
儿童商业地产的引擎是儿童职业体验馆。
但单一的儿童职业体验馆都很脆弱。
智慧岛依据多年的行业调查发现，盈利模式馆必须建在商业综合体里，同时加入“培训和影视”元素才能形成商业价值链条。
但需要提醒的是引进儿童商业地产必须充分考量自身（购物中心）的各项综合条件（所在城市的人口和消费水平，所在商圈的公交配套与交通便
利性与辐射力）。
以儿童职业体验馆为核心，可作伴的业态有电影院、电玩城、动漫城、美食广场、书城、健身中心、玩具城、儿童主题商城、儿童培训中心等大面积的主力店和次主力店以进一步增强楼层的吸客能力，如果购物中心处于成熟的商圈客流理想又或儿童职业体验乐园吸客能力极强，则可以考虑在儿童职业体验乐园周围开设高租金的小店铺例如儿童服装、儿童鞋帽、玩具、教育等专卖店和冰激凌店、快餐店、儿童餐厅在所在楼层形成儿童主题商城，由于儿童职业体验馆通常分为上午下午二场每场四小时左右，陪同入场的家长通常最多只有一名，所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店实现客流共享。