目，所发生的各项费用支出。
•
(以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如
下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工
程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设
施费;6、开发间接费用 )
•
（二）、成本核算的基本要求
1、合理确定成本核算对象
• 成本核算对象是指房地产产品开发过程中 为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成 本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定:
采购业务 予付、应付
供应单位
采购完成 结算
销售业务
房屋移交
建筑产品购买单位
予收定金等
结算
发 企 业
施工业务
计单位
根据工程 进度结算
完成
结算
予收保证金 租金等
房屋承租单位
• 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性：
•
由于开发产品往往会跨越一个或多个会计
年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结
• （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制 的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算 所列的单项开发工程为成本核算对象；
• （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体 开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同 一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对 象；
（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定 区域或部分，划分成本核算对象。
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
配套设施项目在建资金
成
品
代建工程项目在建资金
资
金
市政工程项目在建资金
经营房、周转项目在建资金
• 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的 复杂性：
房 地 产 开
2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有
关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限
划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人 产品成本费用的界限
如与开发经营无关的：非常损失、公益救济 性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限
• 房地产开发企业的基本经营活动：是开发、 经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过 程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成 本的核算， 就显得非常重要。
•
•
第一节 开发成本的核算
• 一、房地产开发企业会计特点
• （一）房地产业的主要经营活动
• 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改 造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。
算到竣工决算为止整个周期的长期性。
• 二、开发成本核算的内容及基本要求
• （一）开发成本核算的内容
土地开发成本
房屋开发成本
配套设施开发成本
代建工程开发成本
1、土地开发成本
•
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）
所发生的各项费用支出。
• 2.房屋开发成本
•
指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租
在：
• 1、资金筹集渠道的多源性：
• 资金来源的形式与渠道主要有：
• （1）予售购房定金或予收建设资金；
• （2）予收代建工程款；
• （3）土地开发及商品房贷款；
• （4）发行企业债券；
• （5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； • （6）发行股票，筹集股本。 • 2、资金占用形态的多元性： • （1）表现为直线运动：
房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
• 3.配套设施开发成本。
•
指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目
建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配
套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。
• 4.代建工程开发成本
•
指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工
程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项
应该计入开发产品成本的成本项目：
•成 本 项 目
土地征用及折迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费
• a、土地征用及折迁补偿费
•
指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开
发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳
动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出
房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：
规划设 计
工程 验收
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
经营 销售 交付使用
售后管理维修 服务等
• （二）、房地产开发企业会计的特点：
•
由于房地产开发的产品是地产或房产，与一
般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产
经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现
（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出 等
• b、前期工程费
•
它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、
测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整
场地）等支出。
C、建筑安装工程费
它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑 安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目 工程施工预算内的各项费用
第二章 房地产开发企业会计
• 本章介绍的内容：
• 第一节 开发成本的核算
• 第三节 开发产品的核算 • 第三节 出租开发产品和周转房的核算
•
•
第二章 房地产开发企业会计
• 房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套 设施等开发建设的经济实体。
• 房地产开发：是指按照城市建设总体规划和 社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、 构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社 会经济活动。
•
d、基础设施费 • 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设
第二章 房地产开发企业会计
西南财大会计学院 何本芳
第二章 房地产开发企业会计
• 学习目的和要求 • 本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本
核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方 面的内容： • 1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及 其核算； • 2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产 品的核算； • 3、 出租开发产品和周转房的特点及其核算；