【蓬溪县城市情况概述】
✓ 交通状况：蓬溪地处成渝经济圈腹心，周边与重庆、 成都、绵阳、南充、广安等大、中城市毗邻，车程 均在1个半小时内。成南高速公路、达成铁路、绵遂 高速公路、国道318线横贯全境。目前，全县已形 成以达成铁路、成南高速公路和国道318线为主轴， 省道为骨架，县乡路为网络，江河、水库航道水运 为补充的现代交通格局。
【蓬溪项目市调计划】
工作时间安排：实地调研3月21日—26日 市调分析汇总:3月27日—30日 团队安排：市调团队共计4人 调研目标：蓬溪县房地产市场现状、蓬溪代表项 目等. 调研重点项目： 锦绣国际、香榭城、尚美国际、 香溪美地、天太中央国际广场、亿联建材家居五金 城及传统城区商业街等 调研方法：数据整合调查,现场实施调研,定性调研， 观察调研, 客户调研
合同/划拨 编号
201535 201536 201529 201532 201538 201531 201537 201530 201533 201534 201522 201523 201524 201521 201525 201520 201526 201511 201513 201512 201506 201505
【涌泯香榭城】
1、项目概况
开发商名称
四川涌泯置业
物业类型
城市综合体
开盘日期
2015年11月
交房日期
2017年12月
建筑面积（㎡）
住宅 100000 商业 250000
户数
约1200户
已售
390户
成交均价
3600元/㎡
车位：
1800个
项目位于蓬溪县城市门户位置，北临客运 站，南邻普安大道，西临学苑路南延段，东接安康 路。一条规划道路将用地分成南北2个地块，北地 块主要为商住区；南地块为以“美食梦幻儿童乐 园”为主题的商业综合体。
80.00 80.00
2015/11/2 2015/11/2
3.544258 1.330418 1.126741
8240.4 508.49 3549.24
155.01 25.48 210.01
2015/11/2 2015/11/2 2015/11/2
3.628501 1.092001
4354.21 1474.202
其他商服用地 其他商服用地 中低价位、中小套型普通商品住房用地 中低价位、中小套型普通商品住房用地 其他商服用地 其他商服用地
出让面积 （公顷）
出让价款 成交单价（万元
（万元）
/亩）
签订日期
5.193297
17916.88
230.01
2015/11/2
3.014588 4.227415
3617.51 5072.898
流 拍
【土地市场分析总结】
蓬溪县县政府2015年共出让住宅、商业用地约633615平米 （约950亩），未来蓬溪县住宅、商业将迎来持续较快增长。
目 录
宏观市场分析 土地市场分析 销售市场解读 蓬溪代表项目分析 本案及本案所在区域分析 市场调研结论
【销售市场解读】
30.1
30
29.9
29.8
29.7
53.00 53.00
2015/10/22 2015/10/22
1.718133 2.043797 1.393101
1365.81 1778.28 2110.9
53.00 58.01 101.02
2015/10/22 2015/10/22 2015/10/22
2 0.1272 4.740229
1625.42 324.36 4266.18
【蓬溪县城区实景图片】
老城区
已建成的新区
【蓬溪县GDP走势】
13.00% 12.50% 12.00% 11.50% 11.00% 10.50% 10.00%
120
12.40%
115
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产
110
发展关系
11.00%
115.24
105
100
<4%
4%-5% 5%-8%
✓ 国民经济状况：2015年，全县地区生产总值115.24 亿元，同比增长12.4%，城镇居民人均可支配收入 22295元，农民人均纯收入9048元
【蓬溪县城市功能组团划分】
空间结构：概括为“一城 三区多组团”。 以老城为依托，以318线 和芝溪河为纽带，以南部 新城为城市主中心，以城 南工业区为产业集聚发展 区，沿芝溪河河谷地带拥 河发展的组团式布局结构
3500
1:1
项目位于蓬溪县城东片区锦阳路，属新一轮 城市规划中心地段。为蓬溪首个28万方品质社 区，小区设有2万多平方米的中庭花园、露天塑 胶篮球场、露天游泳池、康乐中心等，特别打造 超大农贸市场、示范幼儿园建设，两层地下车库 车位充足。
【锦绣国际实景图片】
【锦绣国际】
2、项目简评
项目优势：1、交通便利：到蓬溪老城繁华区只要 短短的十分钟，轻松掌握城市生活脉动。
目 录
宏观市场分析 土地市场分析 销售市场解读 蓬溪代表项目分析 本案及本案所在区域分析 市场调研结论
【土地市场分析】
——蓬溪县2015年土地成交情况（住宅、商业成交部分）
区
蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县 蓬溪县
目 录
宏观市场分析 土地市场分析 销售市场解读 蓬溪代表项目分析
本案及本案所在区域分析 市场调研结论
【锦绣国际】
1、项目概况
开发商名称
物业类型 开盘日期
交房日期
建筑面积（㎡）
住宅 商业
户数
已售
成交均价（元/㎡）
车位：
重庆市顺庆置业有限公司
住宅兼商业 2012年12月 一期：2013年9月 二期：2016年10月 260000 20000 1700户 约1100户（销售周期40个月）
项目定位于旅游文化商业地产社区，打造当地 高端的“HOPSCA”和城南中央商务区。集美食 商贸、绿色生活、生态酒店、旅游休闲等为一体的 多功能商业集群区。
2、小区景观相对较好：总体景观与周边环境相 协调，人与景观的视线互动，2万多平方米景观健 身交流中庭花园，为人与人、人与自然提供了亲密 接触的空间。 3、户型空间多变：多数户型拥有可变和发挥的空 间， 4、得房率高
项目不足：景观品质不高、植栽搭配不合理， 2万 多平方米景观中庭花园优势未能全方位发挥出来。
30%
20%
35.1
10%
55% 44
60 65%
50
40
57.12
30
20
10
0% 2015年
2020年
0 2030年
套数
城市化率达
蓬溪县城市化率约为 45%，处于加速发展 阶段
【鑫联行评述】：根据《蓬溪县城市总体规划（2013-2030）》城镇人口发展 目标：城镇人口2015年为35.1万人左右，2020年为44万人左右，2030年为57. 12万人左右。蓬溪城市人口持续增长，城市化进程处于加速发展阶段。
蓬溪项目市场调研报告
四川鑫联行房地产营销策划有限公司
二〇一六年三月二十七日

报告目的与意义
✓ 市场调研结果是决策的重要依据：没有调查研究就没有发言权，按照地 产项目开发流程进行市场调研是制定基本策略的重要步骤。市场调研、 生活行为习惯调研、相关地产项目实地调研是成功开发的基础，
✓ 本次市场调研的作用如下： 1. 有利于华盛公司进行正确的市场定位，制定和实施正确的市场营销战略 2. 有利于华盛公司实行正确的产品、价格、分销、采购、广告策略； 3. 有利于华盛公司了解竞争产品市场表现并制定有针对性的市场竞争策略 4. 有利于华盛公司评估、检测市场运营状况并及时进行调整； 5. 有利于华盛公司设计产品业态与经营方案，为开发与投资提供重要依据。
✓ 市辖区及人口状况：蓬溪县现辖31个乡镇、495个行政 村、30个社区（其中城区9个）。蓬溪人口稠密区，总 人口近80万人，常住人口77万人，县城区常住人口12 万人（该数据为官方2009年公布数据，据我司估算目 前城区常住人口约15万）；劳动力资源32万人。
✓ 风景名胜：高峰山（清朝道观）、中国红海（4A景区）、 赤城湖、金山寺、宝梵寺、白塔禅院、旷继勋公园、张 鹏翮广场。
3、县城区商品房（住宅）存量大约为45万方。
【销售市场解读】
蓬
1、销售量、销售均价走势平稳
溪
2、以刚性需求为主：90-100㎡以下套型成交占比较
房
大
地
3、购房主力军：从农村转入城市的居民较多
产
市
4、改善性需求正在增长：改善性需求居民主要集中 在120㎡左右
场
总
5、销售淡、旺季明显：春节旺、平时淡
结
54.18 170.01 60.00
2015/10/19 2015/8/14 2015/8/6
6.405089 4.473996
5764.56 2948.14
60.00 43.93
2015/8/6 2015/6/9
0.032238
9.35
19.34
2015/5/26
小结：
1、蓬溪县城房地产 市场还处于初级阶 段。 2、2015年上半年土 地成交极少，成交主 要集中在下半年1012月份。 3、土地成交价主要 集中在100万元/亩以
6、产品以平层为主，少见复式、错层、跃层、
loft……..
总结
1、 蓬溪县房地产处于开发初期，目前老城区主要为棚户区 改造项目，单体电梯楼项目较多，大型封闭式小区较少，开 发项目整体品质偏低。 2、新老城区接合部是消费者购房首选区域。 3、25—45岁是购房的主要购买群体，刚需为主。 4、各个楼盘热销户型是三房，两房次之，面积在80—120 ㎡，接受单价在3500元左右。 5、市场缺少品质较高，配套设施齐全，智能化管理以及品 牌实力开发的物业。