南城区楼盘
微观环境：竞争激烈 产品：文章做足、档次较高、附送面积多 市场认同度：临近或处于CBD，认同度高 营销手法：产品+概念 客户：投资客占主导地位
总结
供需基本平衡、销售普遍顺畅 价格普遍上扬 总体市场竞争并不激烈 区域市场特征逐渐明显 操盘质量较高
PART THREE 市场趋势论
一、未来主力竞争楼盘分布图（含货量）
米兰雅居 中信新天地
精英名都
第一国际二期 怡丰都市广场
未来世界一期
万科高尔夫二期
二、2003-2005年市场供给关系
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2000
3580 3300
3240 2560
2003
2004
2005
说明：1、本模型数据主要来源于政府公布数字，结合市调结果予以调整； 2、针对本项目，数据主要考虑80M2以下单位（纯小户型）； 3、数据采样范围为东莞城区。
推盘量 （套）
销售量 （套）
三、2003-2005年价格发展
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2800 2003年
3300 2004年
4000 2005年
单位：元
四、营销发展历程
2003年 2004年 2005年
粗放的市场！ 填补市场空缺、营销手法单一，只限于发布信息。 怡丰都市广场、国泰城市公寓一出便遭遇疯抢。
注：数据主要考虑80M2以下单位（纯小户型）
三、2006年市场发展趋势
总结
市场逐渐成熟 竞争日趋激烈
PART FOUR 项目应对策略
市场竞争加剧 供应量大增
+ 按时保量完成目标
东莞小户型市场2006年
香港街 5万
香缤时代 2.6万
PASADENA
约2万
城市假日III期
约2万
城市风景
目前方案未定
高田火炼树项目
2.3万 尚书院
目前方案未定
约2+8万 未来世界二期
中信项目
目前方案未定
万科高尔夫四期
二、2006年供给关系预测
供给量约4500套
高于去年的3240套，增幅约40%，甚 至更高。
消化量预计约3000套 高于去年的2560套，增幅约20%。
PART TWO 市场现状论
一、现售主要楼盘分布图（含销售进度）
城市星座 85% 香港街 50%
主山假日公寓 95%
怡丰昌盛大厦 95%
第一国际二期 80% 50% 未来世界一期
二、现售主要楼盘价格
值得注意：博客公寓（7000）、第一国际二期（5300）、未来世界（4300）均附送大面积
城市星座 3400 香港街 3200
主山假日公寓 2800
怡丰昌盛大厦 2900
第一国际二期 5300 4300 未来世界一期
三、现售主要楼盘体量（建筑面积）
城市星座 2万 香港街 10万
主山假日公寓 3万
怡丰昌盛大厦 4万
第一国际二期 2万
4万
未来世界一期
三、现售主要楼盘特性
莞城、东城区楼盘
微观环境：基本无竞争 产品：普通、档次偏低 市场认同度：环境差，认同度较低 营销手法：价格+概念 客户：自主客户比例高于南城
东莞城区小户型市场调查报告
PART ONE 市场发展论
一、2003-2005年推出主要楼盘分布图
理想0769
盛世华南
新世纪河畔广场
城市星座 国泰城市公寓
万科运河东1号
香港街
盈丰商务酒店 中惠丽阳时代
2003年 2004年 2005年
怡丰阳光大厦 怡丰昌盛大厦
元美广场 鸿福广场
第一国际
博客公寓
城市假日I期 城市假日II期
产品开始创新！开始注重配套！产品营销大放光芒！ 夹层、送面积开始盛行。 涌现城市假日、中惠丽阳时代等典型代表。
产品营销、概念营销并举！ 3+2拒绝一层不变、模糊姚明、维港天空等风起云涌。 博客公寓、未来世界、香港街*4年为东莞小户型年 2005年发展略缓，但变化多端