济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
问题的构建
寻 找
产品线
解
决
问
题
的
推广线
方
案
• 1、保证有序且可行的小户型公寓、商 业以及后期产品的销售组织；
• 2、制定各部分产品的营销推广方案并 有效执行，包括各产品的推广节奏、 推广渠道、价格策略等。
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价格 渠道
寓 竞
教职工住 宅
教职工
普通住宅
较低
无
争 对
常春藤
教职工、 多种层此的产 未定 目前是
富裕阶层
品组合
（高） 户外
手 分
长清城区
长清普通 居民
普通住宅
低
主要是 户外
析
本项目
投资客居 大开间，容易
多
分割
高
多种渠 道
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选择战略模型

领导者：
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
目标的制定
目 前 的 情 景 目 标
• 如果6月份小户型公寓能展开正常销售，8月份商业展开正式 销售
• 根据目前的项目状况，在较为理想的情况下销售总额可达到
约1.1亿元。其中商业部分的销售所占比重为63.6％
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目标的制定
• 1.8亿≠1.1亿
两 • 两者发生冲突，数字相差7000万
个 目
元，
标 的 • 由于商业销售过程中的不确定因
冲 突
素较为复杂，如果商业部分销售
遇阻，两者的差距会更大
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目标的制定
引
起 冲
• 一是市场对项目二期的产品定位总体接受度较低
基 本
开盘
筹备实战
客户积累
流
销售筹备与开盘
程
阶段营销计划
项目跟进
推动调整
阶段营销总结
销售总结
策略方案调整
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项
目
定
位
的
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
思
路
与
流
程
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07
目标的制定
总 • 根据年初制定的目标，本年的总销售额目标为1.8亿元。 目 标
选择战略模型
市 场
• 市民对西部新城发展前景的逐渐认同
留
给
• 大学生对消费市场和住宅市场的需求
有
准 备
• 本项目产品定位的可调整性，从本项目实际出发，制定
的
人
适应市场的产品组合。
——
机 会 分 析
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选择战略模型
商
项目
客户
产品
价格
渠道
业
竞 争
市
垄断价格
场
产品有不可重复性
竞
过河拆桥
争
战 略 模 型
追随者： 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
挑战者： 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值
补缺者： 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点
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选择战略模型
大学商业街是目前大学科技园唯一的一条商业步行街，是真正的校园金街，
具有市场垄断性，汇富和摩玛是步我们的后尘，是大学商业街的追随者，
而我们应该以领导者的形象面向市场。
商
业 战
• 大学商业街是市场规则的制定者，在西部新城最具有影响力；
略 • 在项目品牌塑造、外在包装上有足够的投入，以彰现项目区域领导者的
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问题的构建
寻 找
产品线
解
决
问
题
的
推广线
方
案
• 1、比较合理商业的租售比，制定适应市场 的商业业态定位和产品形式，这样不仅可 以保住1.1亿的底线，而且销售量有可能还 会增大。
• 2、1号楼、2号楼、3号楼产品定位的调整， 由于目前酒店和写字楼的市场接受度太低， 如部分调整为市场接受度较大的小户型公 寓，7000万元的差距就会缩小。
突 的
• 商业街一期处于市场培育期的负面影响
原
因 • 商业招商和可售部分的比例
——
项 • 周围商业市场竞争日趋加剧
目
面 • 整体经济环境的影响
临
的 困
• 正式销售时间不确定
难
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问题的构建
问
题 的
问题一
如何保住1.1亿的销售底线？
构
建
问题二 7000万，还有没有机会？我们该如何争取？
选择战略模型
产 品 矩 阵 模 型
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选择战略模型
市
场
增
长
明星产品：
问题产品：
本 项 目 产
率 高
商铺 赚取高额利润
汇富、摩玛
投资客居多
产品分割较为灵活， 主力产品100平米以下
较高
报纸、户外、广 播多种渠道
对
手 分
常春藤
投资客居多
预计有沿街商铺和大 型主力店，具体未定
未定
目前是户外
析
本项目
投资客居多
大开间，容易分割
高
多种渠道
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选择战略模型
项目
公
客户
产品
选
实力和气度；
择
• 引领区域商业房地产的市场价格，做市场价格标杆；
——
• 是西部新城的第一条纯正的商业步行街，是市场的拓荒者；
领 导
• 产品设计理念较为先进，具有一定的不可复制性；
者 • 主动带领后加入此区域的项目和其它区域进行板块竞争，提升区域竞争
力
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济南大学商业街二期公 寓定位与营销推广报告
62PPT信立怡高
2020/11/25
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
前期市场调研与分析
二 期 项
前期策划
项目定位 物业发展
产品定位建议
目
策
销售执行报告及物业调整建议
划 工
营销筹备
营销策略 执行方案
合作公司确定沟通执行 预热
作
价格促销方案
选择战略模型
目前，大学科技园及周边区域的住宅市场以普通住宅为主，尚没有出现
一室一厅一卫的小户型公寓，因此小户型是本区域的市场补缺者
公
寓
战
略 • 项目的目标客户明确，不是买房居住的普通客户，而是具有一定投资意 选
择
识的投资客；
——
• 填补市场空白，所占市场份额较大；
补 缺 • 本项目小户型属于精装修，产品创新性较强，可以满足大学生的租房需 者
求
济南大学商业街二期公寓定位与营销 推广报告62PPT信立怡高
选择战略模型
写
字
楼 战
虽然本区域内没有与竞争的产品，本项目写字楼填补了市场空白，但是
略
由于整体区域并不适合办公，其市场空间很小，市场份额很低，市场增
选
择
长空间也很小
——
补 缺 者
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