什么是文旅地产?
中国有很多的古城，虽然很多城市在某些特定的年代被破坏过，但现代化的城市基建还是难掩其浓郁的文化积淀。

中国的每一个城市都有其独特的风骨气韵，最特别是那些老城的建筑群，雕窗画栋，碧瓦朱甍。

如果是雨天，撑一把伞，穿过青石街走向戏楼，多少有点清雅文艺的感觉。

图：宽窄巷
中国的经济发展很了不起，短短三十几年，让十多亿人吃饱了饭。

并且让多数人温饱过后开始追寻精神的自由以及文化思想的绽放。

这是一个了不起的成就，这也是一个野蛮的成长过程。

在物质生活得到极大的满足后，人们的生活关注点开始慢慢的转移，从攫取生活质料的方向上，开始关注其之外的东西。

就这样在基础产业发展到今天的水平，人们开始关注更远的地方，开始关注人类本身的休闲生活方式。

现代化休闲产业、文化产业悄然而生，虽然这些产业很早就以各种传统的方式存在着。

实际上，这也是世界经济与产业发展的一种趋势，目前世界主要大国和经济体如美国、俄罗斯、日本和欧盟国家都已纷纷把发展文化产业与旅游业上升为国家战略性产业。

房地产行业是如何锲入文旅地产这趟车的？
按照剖析的逻辑习惯总是要先介绍一下某种事物的历史，文旅地产的历史非常早，应该说有自打人类活动有了人文名胜古迹这个概念的时候，文旅地产就已经存在了。

后人通过对原有的文旅资源的基础上进行的创造性（或者修复性）盈利（或非盈利）的综合型开发，是以文旅资源为导向型的土地综合开发。

这种开发模式需要在地方性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私人产品的有机互补或组合机制来运转的；
文旅地产基本的开发导向分为：
1.以生态导向型的低度开发
以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计必须遵循生态化的原则，并且力图在环境保护和游客消费之间达到生态与人类活动平衡，一方面尽量使人类旅游活动对环境的破坏减小到最小，另一方面使游客获得更多的娱乐体验。

在这一原则之下，旅游产品的设计就必须立足于以下要点：
第一，体现地域性；地域性是对旅游区当地的历史、文化的延续传承，地域性的文化传承是形成该地域内独特性旅游产品的首要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。

例如：西北窑洞、福建土楼。

图：延安窑洞
第二，保护前提下的游憩性活动；文旅区的生态系统、文化遗迹等比较脆弱，有些独特的文旅元素一旦遭到破坏就很难再恢复重建，文旅区也将因此失去其赖以存继的生命力，故而在文旅活动的设计上既要体验游憩的性质，更要在保护现有的文旅资源的基础上进行合理的开发建设。

饮鸩止渴的方式是不可取的。

第三，人与自然的互动联系；人类是伴随着自然之美、自然之律发展而来的，在
文旅产品设计中，不仅要设法增强人与自然的交互联系，协调人与自然的关系，更要构筑人工生态系统，使人与自然形成良性循环的交互作用，便是这一“协调”的具体表现。

2.以历史文化导向型的主题开发
在地域性民俗、历史文化资源的基础上进行深层次的开发，侧重于对本土历史与文化资源发掘、梳理，并且试图环绕这些特定的历史文化主题，恢复、再生还原特定的历史文化场景，打造出具有鲜明特征的形象和品牌。

这种模式对文化生态的修复、延续和保护是有积极作用的；各类旅游活动和项目开发也都围绕历史文化主题展开，通过还原半还原场景化的演绎，创造独特的文化体验；
第一，以历史文化为着眼点；在特定的地理空间内，地域性的独特性历史人文资源往往是现代某一个城市或地域的发展所赖以生存的核心资源。

所以在其后来的城市导向型发展架构下，文旅资源是作为整个发展的着眼点通过网络化、产品链化或战略规划等方式相互连接起来的区域性旅游产业集群。

所以挖掘并且有效的延展地域性的历史文化资源的价值才是文旅地产的核心所在。

例如：莫言获奖，他们老家要规划出一个红高粱文化产业园。

高梁赔钱也要种植。

为什么呢？这就是文化的价值点的挖掘。

图：山西平遥
第二，特色化是取胜关键；在全世界都在努力挖掘地方特色的的时代，全都去侧重开发人文资源就显得没有竞争力。

一个规划出色的产品是品牌树立的基石，但是如果一个品牌要真正的树立出来就必须要有特色化的因素在里面。

例如：建设红色旅游区，特色之处就是当年红军匍匐的地方。

具有一定的历史价值特色。

也有市场卖点。

依托强大的红色文化，树立品牌。

3.以市场导向型的多元开发
第一，依托特定产业；全国目前已建成、规划筹建中的大大小小的影视城大约有110多个左右。

影视城是以市场需求为导向，以影视资源为基础的一整条产业链的产业集群。

目前国内的影视城所面对的客户界面主要分为摄制剧组、大众游客。

图：fox studios Australia福克斯片场的规划总平图
第二，主题性开发；主题性开发是指围绕着某一个特定的已具有市场影响力的核心所开发的文旅项目。

比如商务主题最典型的就是博鳌，博鳌是以国际性会议规划发展起来，是以商务主题为根基开发起来的。

当然还有以其他的主题形式开发的，例如娱乐主体的方特、迪士尼等。

博鳌论坛如此高规格的会议所在地，博鳌本身的自然条件功不可没。

①独特的气候条件:岛内年均气温22℃～26℃,年均降水量为163mL.每年晴日在300天以上。

若按候(气候学上定五天为一候)平均气温低于10℃为冬季,高于22℃为夏季来划分,则海南岛没有真正的冬季,严冬北国冰封,海南岛却春意盎然。

这种得天独厚的气候条件,是海南成为避寒休闲度假旅游胜地的极大优势。

②环岛海滨风景区:博鳌坐落在大海旁,沿岸数十公里的滨海地带水软沙白,其周围的海滩懿泥中,生长着密密麻麻的红树林,挡风搏沙,是开发滨海休闲度假旅游的理想场所。

③中西部保存完好的大片热带原始林区。

海南开发晚.自然环境遭受现代工业污染较小。

中部山地是热带原始森林的天然宝库。

坝王岭、尖峰岭等五大热带原始林区内完整的天然林景观,实乃娱乐休闲度假的好去处。

④有黎、苗等38个少数民族,由于历史、文化的渊源关系,中部山区的黎苗族至今仍保留着许多古朴淳厚的民风民俗和生活习惯。

⑤开发晚,环境接近原始,基本未被破坏。

海南的旅游资源非常好，但是说实话，海南的旅游资源挖掘以及旅游业的品质确实让人不敢恭维。

世界性会议的场地确实让去博鳌观光的游客趋之若鹜。

但是整个琼北基本留不住游客。

博鳌本身以国际性商务会议基地为带动性的产业发展趋势，但是围绕着商务主题铺展开的产业链就没有能够给博鳌带来实质性的旅游经济。

文旅地产的开发特点及要点：
1.慢工出细活；
文旅地产项目开发是个细活，特别是古城修复性工程或者仿古建设。

开发周期很长，对资金链要求很高，对投资者的耐力是一种考验。

2.价值点挖掘；
无论是地域性的民俗挖掘还是历史性的文化积淀的找寻，对于价值点的把握是一个非常考验团队水平的活，在多维度的整合过程中，如何让核心的价值点穿越全方位的布局是项目能否生存的最关键的所在。

在过去的短短十五年里，中国所开发出来主题性地产失败率80%以上。

和其他类别地产项目不同的是，文旅地产投资巨大，回报周期长，失败率很高，经营难度太高。

所以相比于商业地产等类别的地产开发来说，价值点的挖掘塑造才显得尤为重要。

3.多元化模式
①多元化开发
②多元化经营
③多元化整合
4.经营管理比开发重要；
我真的再想表达一下，无论是住宅还是商业地产、复合地产、文旅地产经营远比开发重要。

请不要忽视！！！早期，大多发展商忽视后续经营与管理。

但是我们再看看，那些我们奉之为行业标案的项目，哪个不重视经营呢？！！。