第一部分策划治理第一节总则第一条为规范商业策划的治理工作，提高商业策划水平，为项目招商、运营治理质量、效率和经济效益的提升奠定坚实的基础，编制商业策划工作治理手册。
第二条治理手册适用于广州和融总部及地区公司策划部前期策划、规划设计评审、招商策划、招商推广等一系列日常工作。
第三条策划部开展的前期策划、规划设计评审、招商推广策划等工作必须遵循以下原则：（一）符合国家相关法律法规及广电地产地产集团的相关规章制度；（二）符合地产地产集团、广电和融物业的总体进展战略；（三）符合效率与效益并重，风险可控的原则。
第四条商业策划工作的准则市场原则：面向市场需求，工作以市场为导向；成本原则：在考虑任何策划措施时，必须考虑地产集团公司所获得的收益是否大于成本支出，该措施的投入产出比是否较优；系统原则：策划工作是一项系统工作，必须把握所有策划工作之间的协调，以及处理好与开发、工程、财务、售后服务、物业治理等职能工作的关系；统一原则：策划工作应保证与其他业务工作，在开发的各个时期工作思路的统一性。
第二节策划治理工作与岗位职责1.治理岗位与职责广电和融物业策划部地区商业策划部策划部各层级岗位职责总监岗位①协助制定公司商业策划治理体系、治理制度，并经上级领导审核批准后执行；②全面制定商业策划年度工作目标与打算，全面组织部门工作的开展；③全面负责、组织人员开展各项策划及研究工作，按时按质按要求完成；④组织编制或协助招商部编制各项目招商策略、招商组合方案、招商价格策略、招商进度打算；⑤全面负责项目品牌推广及企划工作、市场推广打算与预算，并监督方案的执行情况，兼具组织内部人员对媒介类专业推广机构的考察、甄选、监控、效果评估等；⑥负责协调部门内、外部门间的工作配合，审核策划部门对外各项业务合同，指导部门的合同、文件及（合作方，访谈客户，供应商等）客户资料建档与治理；⑦负责本部门人员的培训和考评工作，调动部门职员的工作积极性，引导部门职员确立个人工作打算、达成目标，并指导完成；⑧加强与上级领导，相关部门其他部门的协作、配合；⑨及时将策划工作中所发觉的不合理现象及合理化建议上报公司，并将公司有关决议传达给下级人员；⑩负责组织完成上级交办的其他事宜；⑪定期提报季度，年度项目综合分析及工作总结。
经理岗位①负责各项策划及研究工作的撰写和统筹；②督导项目楼书、各种宣传用品设计与制作的协调，以及品质的把控；③负责企划文案方向性方案的撰写工作；④加强与公司其他部门、合作单位的日常工作沟通；⑤协调配合部门主管做好其他方面的工作；⑥依据公司、部门要求、定期或不定期同意培训及考核；⑦协助部门主管，指导策划人员整体水平的提高，并培训策划人员。
策划专员岗位①协助策划经理及主管参与各项策划及研究工作的撰写；②参与各项目策划工作涉及的基础性市场调研工作；③协助策划经理及主管跟进推广所需要的基础工作；④建立健全档案治理，做到归档文件资料完整、规范、科学、系统；⑤负责部门其它事务性工作，后勤保障和上级交办的其他工作。
第三节前期策划治理1．市场调研工作细则(1)明确市调任务目的通过对包括项目进展背景，都市商业总况及行业的进展现状、消费特征、可比竞争项目现状等内容的调研，以客观的市场研判为依据，为项目提出可行的市场定位分析，以及项目招商租售提供有利依据。
•市调性质——项目综合研究调查、专题研究调查、基础普查、补充调查•市调范围——都市商业全面调查、典型商圈调查、典型个案调查、特定商用物业调查•市调对象——商用物业、经营商户、潜在投资商、终端消费者、业内专家•市调内容——差不多信息、重点指标、供应水平、需求特征等•市调时刻——时期性（几天、一周、十天）集中调查、长期性跟踪调查(2)做好市调的预备工作a团队分工•市调负责人的确定•市调小组的划分•各小组市调任务的明确b.市调工作打算及方案的制定•整体性工作打算（对内、对外）•市调工作时刻安排•市调工作方案•托付方需协助的工作内容•项目研究所需的资料清单c.资料收集•建立统一的项目专用文件夹，并按项目概况、都市规划、市场环境等建立子文件夹•项目组成员将搜集到的信息分不存入该专用文件夹•项目相关信息的阅读•公司过往类似项目研究相关内容阅读d.市调表格及工具的预备•市场调研表•调查问卷•访谈题纲•数码相机•手提电脑•录音笔(3)市调的差不多内容①项目用地条件的调查调研内容•项目所在都市(区域)以后的进展方向•项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。
•项目地块要紧经济指标; （占地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、地上及地下层数、限高，以及其他相关规划条件）•项目商业建设条件分析(地形、地貌、高差、可进入性、可视性等）•项目周边交通状况。
（道路级不、道路性质、道路辐射范围及方向、道路车流方向、车流量状况等）•项目周边的商业设施氛围。
•项目的可利用资源优势(景观、人文、大型公建设施等)•其它开发其它限制因素分析•风险预测（项目资源的SWOT 分析）。
⏹调研重点及任务：•项目基础资料及数据收集•深入了解项目现状，掌握项目商业开发的优势条件及限制因素.②项目所在都市背景调研⏹调研的内容a.国民经济整体情况调研•地区生产总值及全社会固定资产投资等差不多经济指标：•地区或都市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业）•社会消费品零售总额：•都市居民人均可支配收入及都市居民人均消费支出：•居民消费水平和消费结构分析b.社会环境调研•自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；•都市人文历史文化分析•都市人口情况分析（全市人口与城区人口，人口构成，人口变动对比分析及形成缘故）c.市政规划调研•都市进展规划（都市及区域进展性质，进展定位，进展规划）•都市商业网点进展规划•都市产业进展布局规划•都市交通现状及规划（道路、轻轨等）e.都市资源条件调研•配套设施分析•市政设施条件f.政策法规划研究调研的渠道（仅供参考）a.宏观社会经济及历史沿革部分•近几年统计年鉴及国民经济相关统计数据（统计局、政府网站）•地点志（统计局、地志办或书店）•近几年政府工作报告（发改委、政府网站）•五年打算纲要（发改委、政府网站）•政府重要社会经济进展政策文件（发改委、政府网站）•报纸合订本或电子版（报社、网络电子版）•相关行业进展报告•介绍项目所在地历史沿革、风土人情等相关内容的书籍（地理杂志）b.都市规划及区位条件部分•地图（地理杂志）•都市总体规划文本及图册（规划局）•都市或区域商业规划文本及图册（商业局）•都市相关专项规划（如交通规划）（规划局）•项目所在区域及重点区域分区规划（规划局）•都市重大基础设施建设及重点地段都市设计资料（建委、发改委）•项目地块周边拟建重大公共设施和市政设施资料（建委、发改委）•网络资料③都市及区域商业整体环境调研调研内容•都市商业的进展历程，各时期进展特征;•地区或都市商业地产一二级市场情况;•现有商圈空间分布格局、商业特征及构成（包括规模、档次、物业形式、经营状况、租金或售价水平、消费者特征、业种及业态组合、商家进驻情况等）;•现有商圈区域阻碍力、改扩建空间;•现有商圈代表及典型项目的名称、经营年限、经营形式、经营定位、功能组合，商户组合,经营特色,租售价格水平等; •商圈进展态势以及（现有/在建/潜在）商业项目分布,以后供需情况预测。
④竞争对手情况调研•要紧竞争对手的分布状况•竞争对手的工程进度情况•竞争对手的招商进度情况•竞争对手的项目定位和租金政策（规模、档次、物业形式、租金或售价水平、治理费、停车位、业态组合、平面规划布局等）•竞争对手的优劣势分析•竞争及潜在竞争者的实力和经营治理优劣调研•竞争者价格的调研和定价情况的研究•对竞争对手营销策略(4)市调的总结、评估及分析市调总结、评估及分析的一般思路•针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的人物力白费•在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对市调方案进行调整•一般来讲，在一次市调的基础上能够依照需要进行二次或三次市调•对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发觉问题•对市调数据的整理分析可借助spss或excel等统计工具2．消费者调研工作细则(1)消费者调研目的•了解项目周边区域消费者的差不多情况，消费适应、消费需求等；•推断项目潜在的目标消费群及项目可能的商圈辐射范围•最终对项目的商业进展机遇作出研判(2)消费者调查方法●概要调查在托付方不需要消费者问卷调查的情况下，通过收集当地消费者资料文献（含托付方提供的信息及资料）、以及与消费者进行简单访谈作补充性研究等方式进行定性研究●详细调查在托付方要求下，采取随机抽样的方式通过面谈、电话、互联网，投递等方式进行问卷调查，进行定性及定量研究。
(3)消费者问卷调查总体要求•与托付方（甲方）明确托付服务是否需要消费者问卷调查；•问卷调查操作时刻操纵在7-15天；•问卷调查前应明确调研的目的，调研对象、调研时刻、问卷的样本量、调研地点等要素；•设置具操作性，目的性明确的问卷；•公司内部组织消费者问卷调查要做好，调研前人员培训。
3．商家调研工作细则(1)商家调研目的•了解商家（各类业态）在当地的进展情况，经营特点，进展意向等；•推断项目潜在目标商家•最终对项目的商业进展契机作出研判，为各时期招商提供方向性指引。
(2)商家调查总体要求•商家访谈操作时刻操纵在15-30天（自然日）；•商家访谈前应明确调研的目的，调研对象、调研时刻、问卷的样本量、调研地点等要素；•采纳问卷、座谈会、电话沟通等多形式结合；•调查前要做好人员培训。
(3)商家调查方法•深度访谈由项目专案组成员通过各种渠道联系商家拓展人员，以访问为要紧形式对商家进行面对面的沟通，了解商家的进展动态，需求特点，以及对本项目的认可度（承租意向）。
4．报告撰写及自审工作细则5．报告修改及提交终稿工作细则6．策划报告验收标准参考第四节商业规划设计评审治理策划部参与地产集团产研及地区项目组织的规划设计方案深化、初步设计、施工图设计等时期性会审工作，并提出意见和建议。
1.新项目规划方案深化时期•依照地产集团要求，对商业进行业态规划,明确商铺房产技术条件（包括装修标准，餐饮商铺厨房点位及水、电、气技术要求等）、物业治理用房位置及规模、物业治理等相关要求。
•依照地产集团设计单位提供的平面设计方案对商业业态布局与功能组合规划，形成完整的商业业态规划方案。
2.新项目施工图初步设计时期•依照地产集团提供的项目设计任务书，就商业物业、物业治理用房、停车场、垃圾房、广告位、导示系统、外环境、外立面、内装设计等方面的房产技术条件以及广场的交通组织、动线规划提出相关意见和建议。
•地产集团商业项目完成商业规划调整后，组织设计成果会签，将最终平面设计图提供给广电和融物业公司，策划部负责对规划设计进行确认与归档。