2345.31
7.87
8
3.05
10322.11
41.80
42
28.67
级别 国际 A级 B级 国际 A级 B级 国际 A级 B级 国际 A级 B级
品牌数 1 16 10 1 11 10 0 0 0 1 7 5
品牌占比% 1.79 28.57 17.86 2.38 26.19 23.81 0 0 0 2.44 17.07 12.20
• 日均客流量：3-3.5万人次
• 周末客流量：4.5万人次上下
•
经营模式：购物中心：自持比例超70%；金街：出售后，不统一 招商，只是商业代管，租金业主自定。
巴南万达广场
物业类型 物业形态 占地面积
绿化率 户车比 投资商 建筑设计单位
住宅、商业、商务 高层、甲级写字楼、SOHO公寓、商业
300亩
重庆巴南区域商业市场商圈研究分析报告
龙洲湾主力商圈
• 万达广场（2015年10月30日开业）
• I33欢乐广场（2016年10月1日开业）
• 旭辉乐活城（
）
•
简介：购物中心面积17.7万方，超10万方街区商铺（金街），地 处龙洲湾商圈核心地段，总建筑面积103万㎡，商业囊括鞋子咯
偶，LOFT公寓，万达金街及购物中心等
万达购物中心V.S 商业街区
购物中心特点
• 可不断开发不同的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，将业 态不同的商店群和功能各异的设施以一种创新的方式聚集在一起。
• 优势：功能复合化，一站式多种需求；高租金收益，分割出租单 位面积，租金大大高于整体出租；自主调整权，可对租户进行快 速调整， 保障项目活力；整体形象好，同等档次购物中心外立 面及内部形象一般优于百货和专业市场；
销售价格（实际） 2.2万-2.5万元 1万-2万
/（自持） /
租赁（月/㎡）
非中心金街商铺：100； 金街中心：150； 与购物广场连接商铺：170 非中心：45 中心：65~70
金街与购物中心交接商铺：170200
（未查询到消息）
动线：L型+中庭
业态组成
• 项目进驻品牌共计：142（部分商家正在撤场）； • 服装：51；精品：41；餐饮：42；体验：8；
30% —— 大连万达商业地产股份有限公司 ——
开盘日期 最早开工日期
建筑面积 容积率 装修情况 开发商 销售代理
2013年12月7日 2013年9月1日 80万方（计容）
4.0 清水，精装
大连万达商业地产股份有限公司 自销
楼层
主力 建面
推出 销售套
套数
数
层高
开间
进深
建面价格（元 /㎡）
一层
38-91
1AF（精品与餐饮为主）:屈臣氏、美味每克、热风、面包坊、KFC 1BF（服装与精品占比73%，体验12%，餐饮9%）:主A级品牌，体验 为孩子王
2F（服装精品87%，体验11%，无餐饮）:B级品牌与A级品牌持平 3F（餐饮81%，体验18%）:体验主要为电玩城；餐饮均为地方餐饮
现状：
• 购物广场人气逐渐聚集，夏日乘凉人数多，饮料如COCO销售火爆； • 金街中心商铺出售情况：一层已出售75%；二层出售50%左右； • 已开业7个月； • 金街商铺经营情况惨淡；除中心本地小餐饮外，其他业态均已贴
52
52
5.1米 3.4-4.2米
5-17米
49190
二层
45-94
51
51
5.1米 4.9-5.4米
5-17米
20766
开盘时间 2013.12.7
推出套数 103
销售套数 103
面积区间 38-94
整体折后均价 34558
最低价 11466
最高价 67653
万达租售信息（当前）
金街一层 金街二层 购物中心一层 购物中心其它层
品牌占比汇总
品牌库引进比例 A类品牌
集团制度要求占比 ≥70%
≥20%
项目引进品牌占比 47%
25%
B累品牌 ≥40% 20%
地方餐饮品牌 ≥65% 73%
业态 服装 精品
体验
餐饮
面积（㎡） 占比（%）
7764.58
31.30
品牌数 51
占比（%） 39.16
6132.11
19.03
41
28.67
• 劣势：运营管理要求高，需要专业人员进行管理，若管理不善或 竞争能力不足，可能导致极高的空置率。
商业街区特点
• 以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。
• 优势：创造不同消费感受，更多户外空间，不同建筑风格，独特 购物感受；解决分时消利散售，每户均拥 有一定的展示面和独立到达动线，且相对受周边其他商户运营影 响较小；
万达广场大门口的儿童娱乐及篮球场因天气原因，无人光顾，周末晚上2小 时内有近10人次消费及运动，未起到购物人流聚集作用； 住宅金街入口处，商家利用店外区域搭建的休息区，在凉爽天气时能很好 聚集周边中老年人（带小孩）的 聚集；
一层商铺出售率近90%，招商入驻率近70%； 二层商铺出售率近50%，招商入驻率不足30%； 原因： 1. 住宅入住率不高；且商务氛围不成熟; 2. 周边区域人流基本全引入购物广场； 3. 商铺入驻品牌均为低端生活类配套； 4. 商铺模式：出售后，由业主自行招商（或万达商管辅助 招商），业主自行定价，商户自行运营。商管部负责定期组织活动热场。
多数由业主自行运营及租赁的商铺已关门或转让，且通常过了4月，关店数量 较多。
金街二层内部环境并不好
二层商铺屋檐没能起到 遮阳避雨的作用； 购物体验差；
由于商铺管理模式，由业主 方自行管理（万达表面上有 介绍商户给业主的义务）， 造成商户（主餐饮）店面外 环境脏乱差，油污到处都是， 夏天弥漫着怪味。
出转租或转让广告；撤场关门的商铺居多； • 金街商铺品质：面宽4.2米，进深超过10米，过深； • 金街后面1600个市政停车位免费提供； • 8月10日万达IMAX影院邀请陈伟霆为电影宣传，晚间人流突增近2
万，全天总人流近7万人次；
住宅入住率不高，连接住宅的商铺多为短 租的家装公司
轻轨站，万达购物广场及万达华城住宅区均有连接金街的通道，轻轨1个入口，购物 广场（含停车场）5个入口，住宅2个入口，商公寓3个入口。 目前，整条金街商铺属中心广场地段的餐饮业态经营尚算好（消费人群主要为午餐 写字楼商务人员），因入住率不高及天气原因，其他业态商业无人光顾（观察时间 持续2个小时，下午4时至6时）