前言近两年来，市房地产迅猛发展，特别是商业项目更是开展得如火如荼，但写字楼市场依然兴旺不足，主要表现在专业写字楼不多，档次不高，配套不全，不少商住楼打着亦住亦商的旗号，但仍然以住宅为主，没有充分体现写字楼的本身需求。

总的来看，的写字楼正处于升级换代的发展过程中。

纵观的写字楼市场，我司在实际调研的基础上，根据写字楼的几种载体，进行了商住楼、酒店式公寓及纯写字楼几大部分的市场调研，因而对现有写字楼市场有了一定的了解，并结合本项目的情况，提出项目相关的规划建议。

一、市商住楼、酒店式公寓及纯写字楼市场现状调查表（一）主要在售楼盘调查表名汇达大厦：案例说明 7楼01单元面积：173.02㎡单价：5020元/㎡总价：868，560.40元按揭：6成10年，首付40%：348，560.24元贷款60%：52万元月供：5710元/月君临大厦：案例说明 B栋15F面积：155.63㎡单价：3，508元/㎡总价：546，000元一次性付款：95折，518，700元银行按揭：7成20年首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月新世界商贸城：案例说明：单位：A型5楼面积：142.14㎡单价：2，920元/㎡总价：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27万元月供：2140元鸿信大厦：案例说明单位：北栋A型01户型12楼面积：142㎡单价：3，090元/㎡总价：438，780元单位：南栋E型东07户型15楼面积：160.18㎡单价：3，160元/㎡总价：506，159元明景公寓：案例说明单位：607J户型面积：61.64㎡单价：2980元/㎡总价：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元贷款：12万月供：794元财富中心：案例说明单位：富座15楼4号房面积：156㎡单价：4，030元/㎡总价：628，680元首付30%：188，660元贷款：44万月供：2913元顺天国际财富中心：案例说明：单位： H户型11F 面积：185.33㎡单价：4，560元/㎡总价：819，752元首付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月 锦绣中环：案例说明单位：18楼面积：56.9㎡单价：5，410元/㎡总价：307，829元平和堂商贸大厦SOHO顺天城:和府酒店公寓:万顺家园:●三重大厦:●智邦家园:佳逸豪园:●锦绣华天:●天心城市广场：亚大时代：新大新：（二）主要指标分析根据项目定位的需要，我们选取了市场上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘，分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面的具体容，为项目定位提供借鉴。

1、住宅均价分析市住宅楼盘基本上分为商品房、经济适用房与综合用房。

由于经济适用房多属于政府行为，在价格上表现较低，且与项目住宅部分性质不同，没有比较意义，因此我们选择商品房和部分综合用房作为参考。

从上表可以看出，市区商品房价格主要区间在2500-3500元/㎡，综合用房的价格根据使用性质的不同，可作为住宅、写字楼及商业门面，因而有很大差异。

据调查，因受地域性较大程度的影响，市郊的楼盘价格多在1500-2000元/㎡。

2、面积分割从在售楼盘调查表可以看出，面积从31.85到329.88㎡都有分布，可见面积分割区域较大，但是进一步的调查可知，大部分的面积区域却在110—150㎡之间，基本符合居住、办公两相宜的一种现状，这也是纯写字楼不火的原因之一。

3、配套设施分析市部分楼盘配套设施一览表：从上表可以看出，楼盘配套逐步趋向于更加完善，向更高水平迈进。

一般来说，高级电梯、充裕车位、宽带网络及先进安防配套不可缺少，基本预示着楼盘配套发展的大方向。

4、物业管理据调查，市的物业管理水平大多在1元/㎡·月左右浮动，部分推出市场不久、素质较高的楼盘达到1.5-1.8元/㎡·月，个别案例达到2.5元/㎡·月。

物业管理费总体水平较低，特别是高层项目也只能收取1元多的物管费，反映出消费能力的不足，消费市场的不成熟，没有充分意识到物业管理的重要性。

新开发的项目中，注重了物业管理档次的提升，聘请、等地的名牌物业管理公司，对楼盘的物管水平的提高有一定的推进，对于楼盘的销售也有一定的促进。

5、策划代理及广告推广调研可知，在售的项目中自营及代理的比例相差不大，在策划代理及广告推广选择方面，本地公司与外地公司比例也相近，但是，无庸质疑的是，楼盘开发比以前越来越注重策划代理及广告推广了。

二、写字楼市场分析90年代初，写字楼一直属于高投资低回报的房产品种。

随着经济的复和楼市的回暖，近几年已走出市场低谷，日渐红火起来。

尤其是一批中小型现代公司蓬勃发展壮大之后，写字楼的概念正进行着一场深刻的部变革。

纵观全市商务中心地带的写字楼市场，不仅空置率下降许多，其租金价格也上升至每天1.6元/㎡甚至2.6元/㎡。

随着城市建设的日益发展，写字楼市场将获得更加稳步的发展和壮大。

（一）发展起源据有关资料反映，写字楼的成功开发最早可追溯至1993年的平安大厦，让当时处于摸索阶段的地产商们找到了一种新的开发模式。

于是，在1994年，写字楼圈地运动开始上演，这个阶段真正成为代表作的只有华侨大厦、华联大厦等配套比较超前的高素质项目。

1998年，国楼市借助宏观背景的支持，骤然由阴转晴，一批新兴企业开始脱颖而出，写字楼市场再度引起开发商的高度注目。

与以往稍有不同的是，介入者更趋谨慎。

其中，尤以银华大厦、平和堂、商业银行大楼、新闻大厦等城区主干道旁边的写字楼引领着业界时尚。

同时，随着一批大品牌公司的崛起，一些星级酒店也纷纷加盟写字楼市场，瓜分日益膨胀的市场蛋糕，使写字楼在不断攀升中出现了多极分化的局面。

到了楼市火爆的2000年，写字楼再度扮演了一个生力军角色，并且以“信息化”的新锐理念开创了地产开发的现代流派。

这种新生代开发主要体现在“SOHO居家办公”的悄然兴起。

在，最有说服力的作品要数SOHO顺天城，该项目凭借鲜明的个性定位，先入为主的优势效应，无论是建筑风格还是销售业绩都写就了一个新的篇章。

2001年，一种以“商务酒店+公寓”的复合型物业再次给强劲的写字楼市场注入活力。

酒店公寓以户型小、酒店式服务等特色满足了新的市场需求，也刺激了一部分潜在消费。

写字楼的上述演变，反映出写字楼的市场发育状态，总体来说呈现着良性的发展趋势。

（二）现状分析1、分布地区从地理位置的分布来看，五一广场圈、芙蓉路沿线的比例最高，如五一广场圈的平和堂、新大新、名汇达、亚大时代等，芙蓉路欲打造CBD，中高档写字楼众多，如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、青大厦、金属大厦等；火车站、袁家岭、韶山路紧随其后，如有财富中心、顺天国际财富中心、和府等；然后是黄兴路、解放路、蔡锷路等，如有鸿信大厦、明景公寓等；其他地点则比较分散。

2、写字楼类型从消费者对写字楼类型的选择来看，选择商住楼的比例明显高于纯写字楼，而发展商开发的写字楼类型中，商住楼也占较大比例，纯写字楼所占比例不大，这在一定程度上反映出，的写字楼市场发展还处于一种缓慢成长过程，既与的整体发展水平相联系，又与市场消费习惯相适应。

但一些传统型商住两用写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意，存在着服务性功能较差，停车位严重不足，户型面积设置不合理等缺陷，外立面设计普遍无特色，个性气质不够，不能充分体现买方的企业形象，因而不为现代型公司所青睐。

3、面积大小调查的项目面积都偏大（如表一、表二），但近期开发的一些项目，已经向小户型靠拢，以低总价吸引投资者、消费者（如表三）。

表一：表二：表三：4、写字楼价位写字楼价位受写字楼所在的地理位置、设施档次、交通配套、物业管理等因素影响，呈现出较大程度的差异。

从区域上看，五一商圈、袁家岭、芙蓉路沿线价位较高，其他区域较低。

据统计，价位在3000—4000元/㎡之间的比例最大，其他比例依次递减。

部分在售楼盘均价统计5、配套设施写字楼要考虑的硬件设施主要包括车位、电梯、通讯网络、安防设施，以及商务型的综合配套，如会议厅、银行、酒店、娱乐休闲设施等；在软件方面，写字楼智能化程度、物业管理水平等因素都是衡量写字楼价值的具体体现。

不少业主都认为电梯够用、速度快，车位充足、网络快捷，商务配套功能齐全，物业管理完善的写字楼具有更大的使用价值和投资价值。

然而，现有的写字楼却存在着或多或少、这样那样的缺陷和不足，仅五一广场商圈附近的写字楼各种配套相对较为齐全，租售业绩都比较好，而其他区域的写字楼则不同程度的存在着“明伤”“暗伤”，租售业绩不尽如人意。

（三）写字楼市场现状成因及分析写字楼现状形成有它的市场原因，据调查，主要有下面几个原因：1、城市经济发展水平不高城市的整体经济发展水平还只是国中等水平，因而决定了其商业、住宅等产业的规模和档次，也决定了写字楼市场只是中等水平。

因为较高档次的写字楼必定需要较高购买能力或消费能力的客户群体来支撑，从的经济发展速度来看，近两年，高档写字楼市场不可能有很大改观。

2、市场需求不足大型公司不多，而且这些大公司大都有自己的办公楼。

中、小型公司因为实力与规模限制，不愿意租售高档写字楼，转而考虑租售价格相对低廉的商住楼，有些小公司本身就是办公与住宿合二为一的，另一方面写字楼本身暴露出不少管理与配套上的问题，这些都使得写字楼市场需求不足。

3、写字楼本身结构与布局不合理写字楼市场需求有限，加之本身结构上的缺陷与布局上的不合理，使得其出卖价位和出租业绩也无法得到提升，发展商、投资者都谨慎观望，不愿意冒太大风险涉足写字楼市场。

在那些地段较好、办公氛围较浓的区域，写字楼相对较集中，租售市场也竞争激烈，而那些没有地段优势、行业不成规模的区域则难觅写字楼之踪影，反过来又制约了写字楼的合理发展。

（四）写字楼市场趋势探讨在西方发达城市，写字楼早已迈入CBD的专业化时代，而且CBD的规划和发展往往以众多银行、证券等金融机构为基础，强调一流的地理位置，注重配套设施齐全，高智能化，星级管理服务以及具有浓郁文化涵和较高的附加值。

从CBD的角度来说，目前还缺乏完全意义上的与国际接轨的高档写字楼。

市场总是发展的。

近两年来，尤其是加入WTO后，经济发展迅速，城市建设明显加快，宏观经济好转， IT网络等高科技公司急于抢滩，成就了写字楼的“小阳春”，但历年来的空置依然是个大包袱。

作为写字楼产品来说，更新换代是本身的发展需要，也更是市场发展的客观要求。

未来市的写字楼发展趋势，具有以下几种特点：1、区域性突出，新的写字楼聚集区域将涌现从传统的写字楼分布来看，五一广场圈、袁家岭、芙蓉路沿线集中了绝大多数的写字楼，由于黄兴路的扩通，商业项目的增多，五一广场商圈还将有一定的写字楼新生量，良好的市场氛围及完善的配套，为此区域带来更多的写字楼客户。