抑制房地产泡沫问题摘要房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。

作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。

表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。

下文中，我们以北京市房价为例，针对题目提出的问题展开分析。

收集其相关数据，分析确定影响房价的主要因素，用最小二乘法对数据拟合，并建立该城市房价的模型：x w x w x w y 332211***++=根据收集的数据，求得各影响因素的相关系数，代入上式得到房价的模型，再对模型进行修正，最终得到房价与各影响因素的关系式（即所求模型）：12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y并通过此模型对房价的形成、演化的机理做细致分析，然后得出影响房价的主要因素。

其后给出抑制房地产价格合理性的政策建议，并针对建议提出科学的预测和评价。

一：问题重述：近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。

房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。

因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。

现在请你就以下几个方面的问题进行讨论：1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析；2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议；4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。

二：模型假设与符号说明：（1）假设房价与人均可支配收入、房屋造价和人均GDP 呈线性关系； （2）消费者心理因素如对房价的期望可忽略，消费者对房屋无偏好； （3）假设银行利率每年保持稳定，房屋供需处于平衡状态；（4）忽略一些配套措施对房屋造价成本的影响，忽略人为的炒作和政府调控。

三：模型建立与求解：问题1：以下为收集的影响北京市房价的相关数据：年份人均可支配收入人均GDP 房屋造价房价2001 7702.8 26998 2844.4 60002002 8472.2 30840 2907.4 70602003 9505.5 34892 2934.4 96602004 10493.6 41099 3381 110002005 13882 45444 3333.2 128962006 17653 50407 3742.8 147322007 19978 58204 4270.9 151622008 24725 63029 5100 182532009 26738 70234 6347.3 234612010 29073 76543 7589.6 25412注：以上数据来自《2010北京统计年鉴》1、模型建立：由于房价与人均可支配收入、人均GDP与房屋造价呈线性关系，而它们的线性组合仍为线性，故选用多元线性方程来建立此模型。

用最小二乘法对房价及影响房价的各种因素进行线性拟合，得到如下结果：（1）：房价与人均可支配收入的关系：回归方程：8328.0+y=x79149.1048*相关系数：9516r正相关很强=.0P值： 0.000001533<0.05 回归效果很好x 104（2）：房价与人均GDP的关系：回归方程：9114=xy37852.0-.4474*相关系数：9719r正相关很强.0=P值： 0.000000172<0.05 回归效果很好4x 104（3）：房价与房屋造价的关系：回归方程：63968556=xy.3-.2003*相关系数：9256r正相关很强=.0P值：0.000008651 回归效果很好根据以上结果，我们建立如下模型，具体表达式如下：x w x w x w y 332211***++=利用各年数据，通过解线性方程组确定各自变量的系数，即求出w 1、w 2、w 3的值。

2、模型求解：将收集的数据分组，带入如下公式：x w x w x w y iiiiiii332211***++=分析上表数据：对w i1、w i2、w i3进行处理，w i1 与w i2 与y i成正相关，对w i1的处理，舍去其偏差最大和偏差最小的值，之后取平均值；对w i2 的处理，舍去其偏差最大和偏差最小的值，之后取平均值；w i3与y i呈负相关，舍去其正值及偏差较大的值。

从而解得：11.11=w 30.02=w90.32-=w带入模型值，得到房价与人均可支配收入、人均GDP 与房屋造价的关系（即所求模型）：x x x y 321*90.3*30.0*11.1-+=3、模型修正：观察偏差数据，对其进行处理，去掉最大值与最小值，求平均值得偏差b=-2384.12经过修正后的模型如下：12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y4、模型的检验与分析:（1）、模型检验：利用修正后的模型，根据图表对比，产生误差的原因除了人均可支配收入、人均GDP和房屋造价的影响，还有其他很多因素的影响，比如:政治因素（政府调控及重大政治性政策出台）、经济因素（经济增长速度、利率、储蓄率、地价及物价、工资等等）、行政因素（土地利用规划、房地产税制、住房政策及城市规划等）以及人的心理等等，在建模过程中忽略了这些因素的影响。

（2）、模型分析：北京房价近年来的历史演变：二十一世纪，我国经济进入高速发展时期，全国城市化进程加快。

作为伟大祖国的首都-北京，经济更加是突飞猛进，北京进入城市化发展最为迅猛的时期。

伴随经济的增长，北京人均GDP也大幅增长，城镇居民可支配收入也稳步提升，同时由于经济的增长生产物资价格也大幅上涨，造成建筑成本增加，这些都促使北京房价大幅上涨，涨幅快到以日计算，并且是一路飚红，让北京民众望而生畏。

促使房价高居不下的因素：走过经济高速发展的几年，北京的城市档次得到了提高，房价，随着经济的一路增长也昂首挺进，到底是何因素推动北京房价以如此迅猛的态势增长呢？a、经济发展的高速增长推动房地产市场升温众所周知，进入21世纪后，我国的经济取得了前所未有的快速发展，作为北方经济中心的北京，经济建设速度更是远远超过其他地区，根据北京市统计局统计数据显示，2010年北京GDP为13777.9亿元，人均国民生产总值超过6000美元大关，地方财政收入超过1100万元，而2007年北京市人均可支配收入为19978元，较去年同期增长了13.17%。

可支配收入的大幅上涨让更多的人有能力改善住房条件或进行房地产投资，购房需求进一步增加。

b、居民收入促使房价上涨随着我国社会主义经济建设的进行，国民收入稳步提升，国民购买力大大提高。

就北京而言，近些年来城镇居民人均可支配收入由2003年的9505.5元增长到2010年的29073元，可见北京居民购买力大大提升。

有需求就有市场，北京房地产市场必然火热，北京房价上涨是必然的，这也说明居民收入促使房价上涨，但房价涨的超过居民购买力这就不正常了。

c、房屋造价增长导致房价升高进入二十一世纪，我国经济建设进行的如火如荼，经济飞速发展，这就使得资源紧缺，同样对于建筑材料亦是如此，同时进入二十一世纪全国城市化进程加快，北京作为祖国的首都，国际化大都市，全国经济的中心，城市化进程较全国更是快，这就使得房屋造价增长，房屋造价增长，建房成本增加，房价随之必然增长。

问题2（分析影响房价的主要因素）：通过以上分析，影响房价的主要因素除了分析过的人均可支配收入、人均GDP 和房屋造价以外，还有很多重要因素，例如：1、供需不平衡（需大于供）北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观，大量外来人口进京买房，使得北京房地产市场需大于供，这也是影响北京房价的一个原因。

2、土地价格上涨导致成本上升我国土地价格主要由取得成本、开发成本、政府收益三部分构成。

土地价的上涨使得开发商将土地成本增加的部分转嫁给消费者，这就提升了房价的上涨速度。

3、开发商囤地哄价直接影响房价走势在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价的行为，这也是造成房价上涨较快的主要原因之一。

到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象到了非常严重的地步。

所谓的“地荒”，并不仅仅是实际意义上的供应土地紧缺，大量的土地囤积在开发商手中，他们故意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和无限需求之间的矛盾很难得以解决，从而加速了房价的上涨。

问题3（抑制房地产价格的政策建议）：由于我国经济的持续发展和人民物质生活水平的提高, 人们的投资意识不断增强, 为避免通货膨胀引发资产缩水, 购买房产成了不错的选择。

目前中国房地产已经存在泡沫现象，房地产的泡沫一旦破灭所带来的后果却是无法想象的。

房地产泡沫的破裂能引起巨大的经济危机和社会危机，我们可从以下几个方面来减轻房地产泡沫的影响，从而调控厂商与购房者利益的平衡，使房价完全合理化，不至于出现异常突变。

（一）强化土地资源管理政府加大土地供应调控力度，严格土地管理，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

依法制止炒买炒卖土地行为。

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制房价的不合理上涨。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。

（二）严格金融监管力度推动房地产泡沫产生的基金，绝大部分都是由银行流出的。

因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

银行应该从贷款上采取审慎态度，严格规定房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。

（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监控体系应当通过对所有房地产市场信息的及时归类、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观调控做好参谋。

国家要加快建立和完善房地产产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。

（四）加强对房地产投资、开发建设行为的监督首先，应当通过法律、税收等手段限制房地产产品的投机倒卖行为，可先对房地产商品的交易进行严格的登记制度，明析产权。

划清对二手房交易与投机炒卖房地产商品之间的界限，确定将要交易的对象。

运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大房地产交易行为的调节力度。