（二）、房地产行业经济政治环境分析 今年以来，国家对房地产的宏观调控 措施：暂停批地、严格控制贷款、控制 水泥、钢材等的投资。目前调控效果不 显著，房价仍持续上涨。国家调控手段 有可能从温和向严厉转变。
（三）、成都市商业房产状况 商业地产市场供应汹涌澎湃，但市 场消化能力却不容乐观。四川中原物业 顾问公司提供的统计数据显示，2003年1 月至8月成都开盘的商业项目总体累计销 售率达78%，而2004年同期新开盘的商 业项目总体累计销售率只有46%，市场 面临的境况异常严峻。
（四）、凯悦局部市场环境分析 周边有川大庞大的消费市场、完善的 娱乐配套设施。 周边有竞争对手培根走廊 随着市中心的扩大及城市整顿、旧城 拆迁工作的深入，一环路附近地价上涨
三、凯悦新城功能定位分析
（一）、优势
1、区域环境优越：著名娱乐商圈—
— 红瓦寺、校园经济、 IT消费区、旅游 经济文化区
2、位于一环路旁，且地下停车场提供 有大量足够的车位，方便有车一族来凯 悦消费
3、开发商为利达集团· 亿发房产 ，有 高素质的人才队伍，雄厚的实力。较高 的品牌知名度能吸引来大量的投资者。
（二）、劣势 A、川大南门外商业休闲已经发展完善 近两年川大南门外商业休闲业发展迅速， 餐饮娱乐配备合理，档次都较高。凯悦 周边饮食档次偏低，与周边较高档次的 休闲搭配不合理。
B、背面曾有殡仪馆，与中国人“风水”心 理相悖 、对于购买者心理有潜移默化 的影响。 C、周边商服繁华程度相对较低，周围新开 发楼盘好望角商气不旺 ，无法吸引更 大量的人气，从而也影响了凯悦。
（4）、凯悦新城销售策略 1、根据购买量和付款方式，决定对价 格的优惠尺度 2、销售方式的选择：一次性付款 、分 期付款 、银行按揭 、先租后售
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（5）、售楼书制作注意事项 强调突出区位优势：一环路、川大周边 制作较为详细表格，反映凯悦周边商业 地产租金变化、投资收益、人群消费结 构、消费数量等的情况
（四）、凯悦新城标客户群分析
1、功能分析 （1）、经营功能 凯悦位于川大周边，有大量的学生消 费群，加之周围各种休闲配套设施齐全， 可直接进行投资经营，将有很好的经营 收益。
（2）、投资保值功能

如右图所示，川大周 边商圈店铺租金变化 呈现逐年上升的趋势。 投资凯悦，每月可以 获得固定的收益，加 之凯悦拥有强劲的升 值潜力。
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（三）、机遇 1、成都被评为“中国十大最有经济 活力城市”之一经济发展势头强劲，充 满活力 2、近期市政府对一环路沿线进行道路 改造，使一环路沿线交通环境有大幅度 改善
（四）、威胁 国家宏观经济政策：近期央行升息， 导致购买者购买成本增加。且央行有肯 能还会继续升息，对于按揭购买来说， 增加了长期购买的负担。国家严格控制 土地的审批和交易，对房地产上游产业 的严格限制。
二、其他潜在需求群体 A、拟向成都地区拓展业务或尝试投资 的外省市餐饮、娱乐、服饰类企业； B、拟在成都寻求发展的外地个体投资 者。
三、经调查分析而被排除的消费者群体 无相应经济能力的中低收入群体
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凯悦新城总体营销策划设计方案
1、本案的总体思路 定位在以经营投资功能为基础的商业 功能。 最有可能购买凯悦的客户是高收入阶 层——在开发时应注重对经营和投资功 能进行的宣传
针对凯月新城的目标客户群定 位
一、一般消费群体 1、以自主经营为目的的消费者群体 A、拟拓展业务网点的餐饮、娱乐、服 饰等企业，如麦当劳、美特斯邦威等以 连锁经营为主要营销方式的公司； B、具备一定经济能力及经营意向的个 体经营者。
2、以投资为目的的消费者群体 A、具备投资意向的团体或组织，如寻 求资金保值增值的各类基金组织；拟拓 展投资范围，增加投资种类的各类企业 团体； B、具备相当经济实力及投资意向的个 体经营者。
本的各项操作策略
（1）、凯月新城CI策略 冠名各种商业房产相关的研讨会和房交会。 例如，与成都房地产协会合作举办一个探讨 成都休闲经济如何发展的研讨会。 在当地各主要路口设立广告牌
凯月新城的促销策略
(1)、周边配套齐备 学府歌城、学府影城、零点歌城、景立 歌城、星海音乐KTV、百灵歌城、笑屿休闲、 不见不散、星期五啤酒馆、小熊咖啡吧、良 木缘、卡卡都俱乐部等文化娱乐项目，早已 使红瓦寺区域成为成都市夜生活人群高密集 区之一
成都凯悦新城营销方案
一、背景介绍

凯悦新城位于一环路南一段，成都著 名娱乐圈红瓦寺对面，与川大、川音两 所高校腹背相邻，致力于打造“吧”文 化基地。开盘时间为200年4月。
二、经济政治环境分析
（一）、宏观经济政治分析 1、加入WTO使我国的改革开放迈出 更快的步伐。 2、西部大开发吸引资本往西部输入， 而成都在吸引资本上更具优势。 3、党的十六大召开确定加快改革开放， 坚持以经济建设为中心的发展道路
（2）、广告策略 报纸（发行量大）：商报、华西都市报， 以及其它各种商业报刊。 杂志：选择房地产相关专业杂志——居周 刊 网络：成都搜房网、房产114 电视：经济生活频道 广播：交通台，广告投放时间段为晚上
（3）、人员促销策略 制作vcd等各种宣传资料 重点客户上门推销 发展佣金商与销售代理商 电话推销 软广告
谢谢