出租的单位几百个，也只能满足部分需求。
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7
华为访谈结论4
华为99年的白领成长到现在已经有换房需求
据调查推测，华为99年前后的白领现在基本上成长为 三级或二级部门主管。他们之间有部分人购买的物业 在四季花城，目前有能力支付万科城的物业价格。大 部分被访谈者估计其中有30%的人考虑或者已经购买 了万科城物业，有的是因为信赖万科品牌，有的是习 惯了坂田的生活
由于被访问的8人 中均是普通员工， 只有一人是经理， 因此考虑关外置业 的主要原因的代表 性较弱，但从被调 查者的介绍来看， 所列的原因是有代 表性的
华为访谈结论8：华为员工不考虑关外置业的
主要原因是配套不完善，考虑的话则是因为价 图格一：不会考虑的因子排序
配套不完善 交通 治安差
关外环境 形象不好
3、富士康内的层级差别不多，但是区别明显，主要 是技术类蓝领和高学历（海龟）的白领。他们中很多人 考虑关内置业，但是对物业档次的要求存在差别；
4、相对于大部分关内白领来说，富士康员工多选择 一次性付款的方式购买物业
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四季花城客户访谈结论1：业主再次置业的目 的地选择分化明显
被访问的几位业 主大部分是业内 人士，因此他们 的观点带有片面 性，根据优品建 筑的客户资料分 析，有很多原四 季花城的业主， 从华为的访谈中 也发现存在关外、 关内置业两种倾 向的原四季花城 客户。因此，本 片的结论1具有 参考价值
华为总基地现已集中在坂田，拥有员工25000人，其中 3/5的员工月收入在6000元以上
富士康现有员工约3万，其中月收入在1万以上的约占 20%
从优品建筑的客户统计资料看：
富士康员工有68人，约占15%：总价在 25-65万间，30%选择一次性付款
华为员工有31人，约占7%：总价30万-65 万间，30%左右选择一次性付款
典型客户：
张生： 职位：工程设计师 来深年限：3-4年 学历：研究生（国外留学归来） 月薪：12000左右 现住四季花城：四房，面积在220左右 打算购买万科城的物业（身边有这种想法的人较多） 购买四季花城的原因：上班近，关外档次较高的就只 有万科的房子
富士康基层职工大部分也考虑关外置业，这与华为的 基层员工想法有较大差距，可能是由于企业性质造成 的，也和员工的总体学历水平有关。富士康有大量制 造业工人，关外的低价是吸引他们置业的主要原因， 很多人选择优品建筑、风和日丽、假日托乐嘉等盘
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华为访谈结论2：华为员工考虑在关外置业的比例
很小，绝对数量较大
大部分被访问者 表示自己的感觉只 能代表华为部分员 工的意见，根据所 得问卷分析统计， 估计考虑在关外置 业的华为员工仅 10%，其绝对量在 4000人左右，剩下 的90%不会考虑关 外置业。
被访问的8位华为员工中没有一人明确表示会在当 地买房，只有2人表示在关内外价格差距较大的情况 下会考虑关外置业。
高科技企业内的同经历
人员来说，工资偏低。
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富士康访谈结论2：富士康员工的成长期较长， 升迁压力较大
高层管理者 中层管理者
3-4年
被访问者表示在富士康 的成长期较长，除非有 特别高的学历或者能力 超群，否则大部分人34年后仍是普通职员身 份，而且工作压力很大， 管理封闭，员工生活单 调。
华为租房族主要是新 来的员工，其中以应届 毕业生居多，大部分租 房族的居住条件不大好， 存在改善的需求，但这 部分人今后1-2年的支 付能力有限
华为工号在3万以后的员工租房比例很大，今年新招进来 的5000名员工大部分是应届毕业生，所以有50%在外租房 居住
工号在2万左右的员工中也有部分租房，由于他们中有人 来深超过1年，部分已经拥有自有物业，因此租房人员的比 例在30%左右
通过向被访问者打听其身边其他同事的置业倾向， 大部分人表示周围很多人都不会考虑在关外置业
参考被访对象所处阶层及其配合程度，结合公司相 关资料，可以推测出下表：
华为员工关外置业可能比例
10% 90%
不会考虑 可能考虑
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华为访谈结论3
华为职工中租房的比例较大，大部分分布在新天下、周 围农民房、关口附近
随着公司壮大和管理的规范，这些情况已经不会出 现，因此员工的成长期正常，一般在3-4年左右， 快的也在两年半，慢的四年也差不多了
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华为访谈结论6
华为员工的公司归属感强，但流动性也较大
•华为员工的流动性带 来对物业的弱需求
•或者会导致投资性购 买所占比重的上升
被访对象中除一人对公司的发展前景无感觉外，其 余均选择“好”，占了90左右；但是有三分之一的 员工对现在的工作不满意。这可能与被访问者大部 分进公司时间不长，尚处于适应期有关。
华为周围农民房治安没有保障，条件也很差，但是租金 相对较低，三房租金在220左右，二房在250左右，一房 租金在300左右，水电费自理。
百草园环境、条件都不错，有2000多个单位供员工使用， 租金在600-1000之间，但是由于需求大，需要排队等候， 只能满足部分人居住需求。
新天下的房子环境相对百草园较差，租金与百草园相当，
形象是“定位高、产品好、社区文化好”
从访谈者对万科的看法以及 四季花城的评价可以看出花为 的大部分人对万科的评价较高， 也觉得万科在华为周边开发物 业主要是针对华为人
但是大部分人认为万科现有 的物业价格偏高，相对于南山 来说没有价格上的优势
被访问对象提及万科及其物业时用得 最多的词汇：
高档 环境好 价格高 社区好 产品好 有潜力 为白领服务 卖给有钱人
—
—徐松涛，工程师
1、 我觉得我们买房关注得比较多的是社区的大环境，因为 总要出去散步、购物的，所以对于交通、治安、价格、人 居环境比较关注
——黄生，工程师
在深圳购房意向的都不打算在关外买房，关外是环境差、 不安全的代名词
——周轩伟，产品经理
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华为访谈结论10：万科在华为人的心目中的
尴尬二：高学历与低起点收入
华为大学本科以上学历的人数占了80%多，近年来大量引进硕士及以上学历的研究 生，使得员工学历结构趋于高端。这群人的起点收入大部分在5000左右，由于引进国 际化的管理，这种状况基本上要持续2年左右时间。在置业的时候，他们一方面追求 知识分子的尊严和享受，另一方面又不得不屈从于现实制约。这也是中国目前大部分 知识分子的共同处境。
随着通信网络行业的竞争加大，国外有实力的企业 进驻，华为在战略上也关注海外市场的发展，大量 设立国外办事机构和科研中心，这样使得很多员工 有出国工作的机会，也造成员工的流失，部分人选 择深造，或者跳槽。
被访问对象中也有很多人表示有机会的还是会考虑 深造的，在华为长时间工作的可能性也不是很大。
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世联_深圳龙华客户访谈报告
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2020/7/31
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报告结构
华为访谈结果 富士康访谈结果
四季花城业主访谈结果
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华为访谈结论1 华为、富士康员工是坂田高端客户的主要 构成部分
高端消费者主要是华 为、富士康员工
占两企业员工总量的 比例较小，但绝对数量 较大
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富士康访谈总结：项目小组成员对“富士康人” 的总体感觉
罗晶晶——“富士康人”是龙华、坂田较高端物业的 重要购买者
1、公司性质是“制造企业”，因此存在大批蓝领工 人，他们收入中等，置业的时候考虑得最多的是价格和 便利性；
2、富士康内的一般员工工作3-4年以后具备了置业的 经济基础，相对来说技术类产业工人的流动性不大，因 此对坂田的归属感较强，他们大部分人会考虑靠近关口 的物业；
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华为访谈结论7：华为员工内部差异较大，购买力和
置业需求差异也较明显
分类
中高领导层
统计特征
工号在1万以下，拥有股份 分红收益，年收入60-100万
置业特征
多次置业，不会 考虑关外，在南山 的豪宅区置业多
基层部门主管
工号1万-1万5，拥有股份 分红收益，年收入20-40万
多次置业，很少 考虑关外，有的话
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华为访谈结论9：华为员工置业的关注点是周
边大环境
访谈对象中表示华为 是个高级知识分子构成 的团体，对于环境的追 求是有要求的，另外考 虑到工作的封闭性，大 部分人希望在家里带的 时候能够有更多与外界 交流的空间
对于家人的安全考虑 较多，主要是当地的治 安不好，所以有此担忧
环境最重要的还是大环境，这关系到我家人的安全Байду номын сангаас 孩子未来的教育
4、公司的通勤车提高了他们出入关口的便捷度，为在关内买房解 除了后顾之忧
5、他们普遍对深圳这个城市的认同度低，女朋友或者配偶不深圳 的，在深圳安家的可能性很小
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华为访谈总结：项目小组成员对“华为人”的 总体感觉
罗晶晶——大部分“华为人” 处境尴尬
尴尬一：内部差别明显
华为的普通员工占了员工总数的70-80%。这部分人中有5000人是新入职不久的应 届毕业生，工号在2万到3万左右的那批人进入华为的时间相差了3年，这是个“断 层”，造成很大的差距，使得华为的层级区别约明显。差别会带来非常规的压力，这 在高新技术行业中表现得更为明显。
华为99年前后白领成长特征总结;
1、对华为有较强归属感，习惯坂田生活；
2、身价提升，有换房需求；
3、子女成长，需要更大更好的空间；
4、考虑把四季花城作为租售物业，所以换房
5、部分人因为工作地点变化，也倾向于关内置业