某住宅小区项目可行性研究报告XX住宅小区项目可行性研究报告重庆XX房地产开发有限公司二○一○年三月目录一、编制依据 (3)二、项目价值研究…………………………………………………3-10三、项目开发建设计划 (10)四、项目开发组织机构……………………………………………10-11五、财务分析………………………………………………………11-13六、项目市场分析及策略…………………………………………13-14七、开发理念及市场定位…………………………………………14-19八、产品分析………………………………………………………19-22九、推广营销………………………………………………………22-31十、项目推广诉求点分析................................................31-45 十一、阶段推广方案......................................................45-58 十二、销售执行方案......................................................58-68 十三、结论 (3)一、编制依据本可行性研究是根据房屋开发行业有关建筑经济技术指标，以及本市建设管理有关文件、房屋开发政策法规，结合本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。

本项目可行性研究的内容包括项目概况、开发项目用地现状调查、市场预测及分析、项目开发理念及规划设计方案介绍、建设条件、建设进度计划、投资估算及财务效益评价等。

基础依据：1、国土局出让国土红线图；2、规划局规划红线；3、重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准；4、有关该项目的行政性文件及批复；5、《XX建设控规方案》；6、其它有关资料。

二、项目价值研究（一）地块研究1、基本情况本项目位于XX县XX镇，璧青路东侧，璧青路与红宇大道交汇处。

区域属性东面：可远眺东山(缙云山东段)，俯瞰金剑温泉度假村，景观效果较好。

南面: 基地山脉的延续，让人们在享受远处自然美景的同时也能近距离的体会到自然环境的无穷魅力。

西面：紧邻璧青路，为工业厂房区对本项目居住品质有所降低；但地块高于璧青路30余米，可俯瞰全城，视野较好，未来此处的会展中心规划将改变工业厂房的印象。

北面:远眺可将城市绿荫及北面山景净收眼底。

（二）项目产品规划分析1、建筑形态分析本项目将规划9栋31或29层高层主体住宅，2梯6户的点式结构，矗立于缙云山脚下，最高90米独享广阔视野。

在建筑风格上，选择现代风格，线条刚劲简洁，搭配超大方正玻璃窗，尽显都市时尚感；并且将采用深灰色水溶性高弹质感外墙，散发未来感而不失稳重。

同时，正对城市干道，将修建一座钟楼建筑，配置4部高速提升电梯成为业主出入的主要通道之一，地下二层裙楼前期作为营销中心使用，后期成为会所服务于整个社区，整个钟楼建筑气势恢宏，必将成为XX城中的标志性建筑。

项目基本经济指标2、产品设计分析项目定位为中高档社区，在节能要求、用材标准上处处吻合中高档次的需要。

户型设计合理完善，以两房、三房为主的产品设计，共有3个基本户型，以及8个其他户型（含跃层），建筑面积区间在83.4—192.3平米，每户自带入户花园，2.4米观景阳台，部分户型赠送大面积露台。

最大25㎡的赠送空间，超值享受。

3、风格规划分析由于本项目建筑外立面风格为简洁、优雅的现代简约设计，突出人文性和现代感，因此景观风格也应与其相协调。

项目将打造现代自然生态风格的景观园林，围绕表达时间性的景观为主题，以春、夏、秋、冬季节不同的时令性为轴线展开，使景观与建筑融为一体，充分展现项目风貌，彰显“立体山水，尊享森林品质生活”的效果。

同时，建议在中庭景观处将建一个游泳池，以游泳池+水景的双功能建造一个独特的水景景观，不仅在夏季，可充分利用游泳池的休闲避暑功能，带给业主清凉惬意的生活，而且在其他季节，则可充分发挥水景的景观功能，为小区景观增添一份亮丽的色彩。

（三）项目环境分析1、总体环境分析XX位于城市至高点缙云山脚下，东面可远眺东山，俯瞰金剑温泉度假村；西面可俯瞰全城；北面远眺可将城市绿荫及北面山景净收眼底；南面是基地山脉的延续，可享受远处自然美景。

地块位于XX 县主要城市交通大动脉——璧青路右侧处，随着XX镇商圈的不断繁荣壮大和现代商务区的规划，使得该区域已经形成了一个以商业、贸易、工业、旅游、服务等行业为主的城市中心，聚集着大量的有购买能力的目标消费者，同时，随着东边旅游度假村的形成，该项目的地理位置愈加突现出优越性。

2、交通状况项目正前方即时城市主干道，道路条件较为良好，且临近XX隧道600米，驾车2分钟即可到XX隧道口，5分钟到大学城，20分钟到沙坪坝，真正实现融入主城。

3、生活及教育配套（1）项目地块周边有重百、新世纪、永辉大型超市等零售配套：（2）餐饮方面，有档次齐备的中高端餐馆：（3）金融服务：有多家金融服务网点，往红宇大道步行5分钟内，即有重庆农村商业银行、重庆银行；10分钟内则有农业银行、建设银行、邮政储蓄等；（4）医疗卫生：步行5分钟即到牛角湾医院、10分钟即可到县人民医院。

（5）休闲娱乐：在项目正对红宇大道，临近璧南河地段，汇聚众多高档会所、茶楼、KTV、餐饮店等，是XX中高消费人群的休闲娱乐场所的集中地。

（6）行政配套XX县街道办公处、XX税务局、公安局、检察院等都与本项目临近，5~10分钟即可到达。

（7）教育配套：在教育方面，有金剑小学、璧泉小学、东关小学、璧泉中学、正则中学等多所学校分布周围，距本项目均不足10分钟车程。

三、项目开发建设计划：（一）工程开发建设计划1、2010年6-7月完成项目立项报告及控制性祥规工作2、2010年7-8月完成建设设计工作3、2010年9-10月办理工程报件。

招投标等施工准备工作4、2010年11月-2013年7月开展项目建设施工工作，并分期交付使用5、2011年6月—2012年12月开展项目销售工作，完善物业管理四、项目开发组织机构由于该项目地理位置成熟，规划设计要求标准高、起点高、涉及项目投资较大，开发商必须具有较强的实力方能确保项目的成功开发及按期建成。

开发单位简介如下：重庆XX房地产开发有限公司秉承“创想宜居生活”的核心价值理念，坚持“以人为本、诚实守信”的原则，精耕数余年，建立起一套完善的企业管理体系，形成了独具特色、充满创新和生命力的企业文化。

公司自成立以来，一直遵循“惟才是用人尽其才人品优先”的人才观念，造就了一支综合素质高，专业能力强，勤勉敬业，务实高效的素质团队，公司在发展过程中注重经济效益的同时，更加注重社会、生态效益，时刻牢记“构建品质社区创想宜居生活”的使命，注重社会的可持续性发展。

目前公司致力于开发建设的“XX”项目，是XX首座自然生态社区，将向业主提供一个优雅舒适的宜居居所，创造一种宜居生活新享受。

五、财务分析1．销售收入估算（1）依据◆国家计委颁布的<建设项目经济评价办法与参数>◆财政部制定的<房地产开发企业会计制度>◆土地增值税。

营业税等相关税收法规（2）原则◆遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则◆遵循效益与费用计算口径一致的原则。

（3）估算结果（4）投资分析◆在开发直接成本控制在3380元/㎡，盈亏平衡点，销售价3718元/㎡。

◆在销售价保持在4500-5000元/㎡情况下，可获取670-1120元/㎡利润，投资回报率可达19.8%-33%.3、项目风险定性分析（1）不利的因素◆由于未来5年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目成败的关键。

（2）有利因素◆本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。

◆本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。

◆本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且税费支付主要也是在项目建成后支付。

◆本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项目的开发提供了最为坚强的保障体系。

◆本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。

六、项目市场分析及策略（一）.项目优势：◆优越的自然资源，东面为缙云山山脉；◆良好的地段，处于璧青路路段，离XX老城区较近；◆地处XX城区高点，可俯瞰全城；◆景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化内涵。

（二）、项目机会：◆XX住宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景；◆市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大；◆地块资源的稀缺性，给本项目提供机会；◆市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵有待提高，均无明显亮点，为本项目提供了机会。

（三）、项目策略：突出项目在景观资源、配套、地段方面的优势；◆通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用；◆通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观在XX市场的超越，并成为本项目前期主要卖点；◆加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。

使该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。

七、开发理念及市场定位(一) 规划设计理念开发理念是一个项目的核心竞争力，房地产开发的任何一样工作都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。

XX是难得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发，而是将低密度、生态化的稀缺优势发挥至极致。

为了实现这一目标，XX 将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现一幅具有惊世之美的建筑作品。

(二) 开发理念近年来重庆经济发展迅速，对外辐射力与影响力不断增强，正朝着“国际化大都市”方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引了方向，考虑到“XX”自身所具备的优势条件，同时结合设计大师的创意思想，我们将提出一个全新的项目市场定位和开发理念---一个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方式、符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。

（三）市场定位“XX”市场定位为有一定经济能力、一定社会阅历、一定文化沉淀的中高端客户。

主力客户群为泛中产阶层，他们（她们）是活跃在各行各业的财智达人，他们（她们）讲究品味格调、偏爱都市生活、追求生活品质，年龄通常在28--45岁之间，家庭年收入在15万元以上的企业中高层管理人员、高级白领、中小私营业主与事业机构工作人员、公务员等具有较强购买力的消费群体。

（四）客户来源客户来源立足XX城区辐射周边乡镇！通市场调研，可以看到XX置业客户主要来自XX主城，因此本项目把客户主要锁定在XX主城区，同时周边乡镇客户为重要的补充，适当引导重庆主城区及外地客户。