巧妙利用容积率
福建大道内部培训
一：对容积率的极限计算


对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达 到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距） 此时，该地块的容积率计算公式：
假定地块内部各楼 座层数一致
二：影响i的因素分析
增大 n 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者 之间的关系。 减少 r 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以 实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、 增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。 减少 h 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低 有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。 增大 b 增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区 灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。
三：提高容积率的常用手段

旋转建筑，日照系数得到折减
▲以北京地区为例，板楼r取 1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。
▲不同方位间距折减系数（表中方位 为正南向偏东、偏西的方位角）
四.研究层数与容积率的对应关系

对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b 取13m，则——

更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现 “高低混搭”的空间意向

当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因 此建议不降低容积率

随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比 容积率与高层建筑指标变化图
可以看出，对于北方城市的板楼住区： 当n较小时，n的改变对i的影响较大； 当n较大时，n的改变对i的影响较小； 当n趋近于无穷大时，i趋近于极限 2.9。




亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响 因素包括： ☀地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 ☀住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间 ☀社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物 业尤其突出 ☀地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率
七.容积率与社区意向的实战案例

案例：项目地块规划指标
☀地块现状：地块呈较 规则的四边形，地势比 较平坦

根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下， 一般可能出现的产品形式有以下几种：
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？

•东、西向住宅的大量出现 •高层塔楼大量出现 •项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现 •地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破
五.总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施


☀增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）


当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随着容积率继续上升，高层建面比在 70-80%间缓慢变化 高层占地比则随着容积率的增加，匀速上升
研究内容二：社区整体规划与产品布局规律




通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律： 1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持 2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间 3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建 筑形式差异，提升社区空间质量 4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象， 产生市场冲击力 高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性
☀降低层高（减少h) ☀北退台或斜屋面（减少h） ☀加大进深（增加b)
☀适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠； ☀适当布置高层塔式住宅； ☀建筑旋转适当偏角，折减日照系数； ☀在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地； ☀合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。
六.产品形式与容积率对应关系并且能够形 成连续的展示面

景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系
集中、规模化的社区开 放空间，作为高低物业 的分隔与过渡，柔化建 筑形式差异
景观水系自然地将高层与联 排居住区分开，廊桥设计既 丰富了景观，又建立了联系

“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验

典型案例产品比例指标列表

容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、 陪衬的作用

容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各 成气候，壁垒分明

容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增 强，低密度氛围仅限局部
强化社区规划“形式感”的常见 手段： A、追求强烈和极致化的空间对 比 B、经营“轴线” C、几何图案化的构图效果 D、单元复制/ 母题重复 E、旋转与律动 F、超大尺度的空间元素（如建 筑、水面等）
一个项目容积率的确定受哪些因素影响？


我们遇到不少项目都需要帮助开发商确定开发的容积率，其实也就是为一个具有相对弹性的 项目确定最终的产品形式及其比例。 这个决策的过程往往是一个受多方面因素复合作用、反复取舍和评价的过程。