（房地产管理）住宅操作手册目录一、编纂《住宅操作手册》之缘起 (6)二、本手册的编制原则与说明 (7)三、住宅项目的开发流程及本手册的内容 (9)1.投资篇工作内容概述 (12)2.项目寻找 (13)3.项目的可行性分析 (14)4.项目谈判 (20)5.签订项目合作协议 (22)附件 (22)1前期手续篇概述 (23)2项目立项审批 (24)3成立项目实施机构 (25)4规划设计报批 (29)5市政管线综合及四源报装 (33)6取得国有土地使用权证 (35)7拆迁安置及拆迁补偿 (40)8工程招投标 (44)9取得工程开工许可证 (47)10取得预售许可证 (51)11前期相关税费 (52)1.住宅规划设计概述 (55)2.方案设计 (56)3. 初步设计 (58)4. 施工图设计 (60)5. 装修设计 (61)6. 设计合同 (62)7. 住宅规划设计技术要点 (63)1房地产营销概述 (69)2.房地产策划工作 (70)3房地产销售 (102)附：市场调查的方法 (117)附件 (119)1.工程项目建设与管理 (121)2.工程建设项目的招标与投标 (126)3.工程项目的前期管理 (129)5.工程项目的技术管理 (139)6.工程项目的质量与进度控制管理 (155)7.工程项目的预算成本管理 (159)8工程项目的设备材料管理 (161)9.工程项目的合同管理 (164)10.工程项目的安全管理 (169)11.工程项目监理 (171)12.工程项目的竣工验收和工程结算 (182)13.工程项目的信息管理 (187)1.工作概述 (190)2.工程造价测算 (191)3.工程预算的管理与控制 (192)4甲方供货预算管理 (193)5工程经济合同管理 (194)6工程款及其它工程建设费用的支付控制 (194)附件1：发包办法 (194)附件2：招标实施细则 (196)附件3：工程经济洽商签定规则 (198)附件4：工程建设费用支付程序 (199)附件5：零星工程事项预算管理规则 (200)1概述： (201)2售后服务过程中与有关机构的关系 (201)3售后服务各阶段工作内容及程序 (202)物业管理篇1.工作内容概述 (223)2.物业管理的几个阶段及与地产商、业主的关系 (224)3.前期物业管理中的业务环境调查工作 (225)4.项目本身的资料准备工作 (227)5.物业管理部门对发展商在项目开发中的建议工作 (230)6.业主入住的文件编写工作 (232)7.物业管理部门内部管理文件的编写工作 (234)8.物业管理公司接管物业工作 (234)9.业主入住工作 (235)10.业主入住后的装修管理工作 (237)11.业主档案的建立工作 (239)12.与发展商的沟通及保修协议的履行工作 (240)13.服务设施及服务项目的设立工作 (241)14.住宅小区的日常管理工作 (242)15.成立业主委员会的工作 (246)16.与业主建立有效沟通的工作 (248)17财务管理工作 (249)附件 (251)1.法律篇述及范围 (253)2.现行房地产法律体系 (253)3.房地产法 (254)4.现行房地产法律体系中几项重要制度 (255)5.房地产开发企业 (256)6.开发形式 (256)7.房地产开发用地 (257)8.集体土地征用 (258)9.城市房屋拆迁 (259)10.工程建设 (260)11.预售 (262)12.交付 (263)13.物业管理 (264)附件一：法规 (265)附件二：合同 (265)（内容暂缺）序言一、编纂《住宅操作手册》之缘起1、专业房地产发展商--北京万通的成长北京万通实业股份有限公司（以下简称北京万通）是以房地产开发为主业的专业地产公司。

1993年成立以来，先后成功地开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、西安二十一世纪国际商贸中心、万通工商研修学院等项目，取得了良好的经济效益和社会效益。

其中万通新世界广场的开发使“北京万通”在业界名闻遐迩，一举奠定了在北京房地产界的地位。

1996年公司认识到高档外销物业市场供过于求，竞争激烈，明智果断地将开发方向转移到量大面广的内销住宅的开发上来。

特别是1997年以来，国家把住宅产业作为新的经济增长点，陆续出台了房改、金融、税收等配套政策，并出台了以“经济适用房”开发为主体的住房公共政策，希望以此带动整个国民经济的增长，并解决老百姓的住房问题。

北京万通适时地调整产品结构，将开发重点转移到面向中高收入者的中高档住宅上来（包括相应的土地开发）。

1997年着手准备、1998年即向市场推出大型高级住宅项目——万泉新新家园，从项目的区位选择、规划设计、产品定位、市场行销等方面，均取得了满意的效果，并在开发过程中形成了“万通住宅项目面向用户的总体解决方案”。

在土地开发方面，经过公司上下的共同努力，调整了位于北京商务中心区(CBD)核心地段的“万通理想世界”项目的功能比例，将公寓、高级住宅的面积比例增加到总建筑面积的50%以上，使得北京万通在商务中心区(CBD)具有40万平方米的公寓、高级住宅的项目土地储备。

同时继续推进位于东四环的万通新新家园（东风农场）的征地立项手续，可望早日完成住宅建筑面积达到100万平方米的土地一级市场的开发目标。

2、上述系列开发活动，使我们在地产和房屋开发方面已经积累了丰富的经验。

这些经验有：为客户创造多重价值的企业理念，项目寻找与项目定位的方法，产品设计及营销的方法和技巧，项目实施的作业流程，成本控制和质量控制的有效方法，树立“万通高尚住宅社区”品牌的项目操作经验。

为使我们的房地产开发业务不断前行，减少错误，避免损失，力争在每个项目的开发中都实现优良的业绩，提升公司的专业化水平及综合竞争力，我们需要总结经验，汲取教训，编成一份规范的文件，为所有项目开发者服务，以指导我们今后的开发实践。

房地产开发经营是一个高度依赖政府资源和各种社会资源的系统工程，运作资金量大（以亿为单位），高风险，高回报，涉及的环节多，政府批准手续繁琐（每个项目需盖70—120个公章），开发周期长（一至数年），过程复杂。

随着公司操作的项目增多，北京万通既掌握了房地产开发的一般运作规律，也形成了有自身特色的经验，并在整个流程运作中积累了丰富的资料文献。

尽管每个项目都有自己的特殊性，但这些项目也都有一个基本相似的作业流程。

以往这些宝贵的经验只掌握在项目操作者的头脑里，如果不系统整理，就不能形成公司的Know-how，为全体项目开发者所共享。

通过编制本“手册”，使万通的项目开发者自觉地将万通的经营理念、作业流程、方法和技巧贯串于项目开发的全过程。

同时也使精通某一环节、某一领域的行家里手，在按本手册操作时，成长为运作整个项目的高手。

对某些新员工而言，手册是入门的向导，是培训的教材，通过手册的引导，减少时间和资源的浪费，早日拥有独立的项目操作经验。

这样，贯串于手册中的理念、方法、作业流程一旦为项目操作者所掌握，就形成公司的核心竞争力。

3、政府出台了公共住房政策。

“经济适用房”就是目前最主要的公共住房政策，它要实现政府的社会发展目标，因而，它集中了大量的政府资源于“经济适用房”的开发，按政府的目标配置资源，它的开发主要由担负政府使命的国有开发商或政府背景浓厚的公司承担，而既无一手土地，又非“国”字号背景的万通实业则很难在“经济适用房”的开发方面分一杯羹，因而只能在剩下的完全面向市场的中高档商品房开发方面一显身手了。

由于给商品房留下的空间已很有限，众多的开发商争夺剩下的市场，因而竞争十分激烈。

由于没有市场准入的限制，许多拥有一手土地的开发商便有了得天独厚的条件，在竞争中有明显的价格优势。

我们没有足够的政府资源，也没有廉价的一手土地，我们唯一可依靠的力量就是我们自身，唯一可以不断开发，取之不尽，用之不竭的资源就是我们自身。

为了适应竞争的需要，我们正在树“万通住宅”品牌，抓质量，降消耗，练内功，提高自身素质，正是在这种情况下，我们编制《住宅项目操作手册》，可谓正当其时。

二、本手册的编制原则与说明1、本手册的编制原则1.1编辑体例：考虑到初次编制该类大型手册，因而实行以时间为经，以操作内容为纬，独立成篇的体例。

在时间上，大部分工作内容都横跨可研阶段、前期阶段、开发阶段、售后服务等时间段，因而在使用本手册时，应根据工作内容的需要，交叉使用。

1.2内容上既考虑到了方法与流程的通用性，更多地总结多年来万通在房地产项目运作中的经验和教训。

1.3强调方法与流程的可操作性。

1.4内容上力求全面详实。

2、为什么编制“住宅操作手册”而不编制“房地产操作手册”2.1因为房地产的品种多，包括土地开发、住宅、写字楼、商业物业、工业物业等。

不同的物业运作的重点、难点、流程均不尽相同，如果要在一个手册里概括齐全，手册将过于复杂，指导意义和使用价值将大打折扣。

2.2住宅作为房地产开发的主要品种具有较强的代表性，开发数量大，对国民经济发展的影响大，受公共政策的影响深，在开发过程中，各种开发策略、管理、营销诸环节都能充分展开，而且北京万通今后的发展方向是住宅开发。

因此决定编制“住宅操作手册”。

2.3“住宅手册”确定了，在开发其他物业时，其基本原则、方法、程序均可借鉴。

3.按手册操作与灵活变通3.1手册有如军队的作战条令，虽然条令已经规定战斗应该怎样进行，并罗列了细节，但是指挥官在每一次战斗中都不是完全按照条令操作，最后的结果总是既执行条令又适应变化的情况，从而取得了最后胜利。

我们在操作项目时也要遵循这样的原则，既要遵循手册规定的操作要领，又要根据每一个项目的特殊性,适应变化的情况，灵活地处理。

3.2手册是动态的3.2.1我们将面临内外环境的不断变化,开发项目的情况不断变化，项目的数量不断增加，经验和教训就会不断积累,因而手册也会不断丰富。

3.2.2市场会不断变化，随着消费者的购买行为和购买偏好的不断变化，因而要推出的产品也会不断变化。

3.2.3政府的住房公共政策也会调整。

3.2.4人民的生活水平也在提高，消费者对住宅的环境、功能等要求也在提高，对发展商的要求也在提高。

3.2.5科技在发展，规划水平、建设水平在提高，新技术、新材料、新工艺的广泛采用，新的管理方法在不断发展，手册也是永远处在动态中。

3.2.6但是，也有不变的内容，这就是：为客户创造多种价值的理念、精心策划、精心建设的精神，严格进行质量控制和成本控制的基本操作方法等。

3.2.7手册的修改正是因为内、外部环境的变化，为使手册能指导开发实践，必须不断地修订,每过一段时间（大致为一年），积累一定的资料,想法成熟后就推出新的版本。

4.手册和ISO9000质量保证体系文件的关系4.1手册应和ISO9000质量保证体系文件接轨，因为ISO9000质量认证通过之后,在ISO9000文件做了规定的地方，应按该文件操作，否则,认证机构在检查时将取消认证资格。