中国购物中心发展报告:初显商业地产主体地位关于中国购物中心发展的主要特点和主要趋势--《2008-2009中国购物中心发展报告》全国总论摘要发布单位：中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会关于研究目标和研究方法：《2008-2009中国购物中心发展报告》着力研究和揭示中国购物中心产业的发展变化，并通过发展曲线发现未来行业动向和项目趋势。
报告将以购物中心的产业贡献，即购物中心对促进经济增长的贡献、购物中心对推动社会进步和相关行业发展的贡献、购物中心对完善城市功能的贡献、购物中心对改善生活方式的贡献“四大贡献体系”作为基础，深度分析购物中心与经济发展、社会进步、城市功能、投资取向、消费趋势、及商业品牌之间的双向联系；并力求通过行业成长特点的研究，对购物中心发展规模、开发类型、区域分布、投资价值、竞争压力、品牌关系等多种事关购物中心发展的核心要素进行行业性、系统性和区域性的深度阐释，以帮助相关企业更加准确地了解购物中心产业的发展全局，帮助投资人和开发商科学地制定市场进入战略，引导各类商业品牌高效地进行物业选择和渠道评估。
关于中购联中国购物中心发展指数（SCDI，Shopping Center Development Index）SCDI是中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会编制的用以衡量城市购物中心发展程度的一个综合评价体系，SCDI在反映不同城市购物中心发展程度的同时，也体现市场进入的竞争环境。
购物中心发展指数（SCDI）的基本原则是：SCDI是一个综合指数，而不是单一独立性指标，用以反映购物中心发展程度；其中既包括经济指标，也包括购物中心项目指标，以保持指数的若干关联关系；SCDI未来还将引入更多指标进行深度优化。
购物中心发展指数（SCDI）由多个指标构成，包括购物中心的开业数量、商业建筑面积指数、投资额指数、车位指数、人均GDP指数、社会消费品零售总额指数、消费指数、城市化指数、经营评价指数等一系列指标或者指标系统。
关于“中国购物中心”的界定《2008-2009中国购物中心发展报告》所指“中国购物中心”采取分层多阶段连续抽样的方法，以全国41个主要城市为研究主体，以列入中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会数据库的各种类型和各种形态的购物中心或商业房地产项目为样本。
关于CBA变动乘数商业建筑面积变动乘数＝年累计商业建筑面积变动百分比/年GDP变动的百分比，Mall China定义其为CBA（Commercial Building Area）变动乘数。
在GDP实现单位增长的情况下，变动乘数越大，购物中心年累计商业建筑面积增幅越大，在其它因素既定的情况下，GDP 单位增长对年累计商业建筑面积的拉动作用越强。
关于CBA边际零售额CBA边际零售额＝年社会消费品零售总额变动的百分比/年累计商业建筑面积变动百分比，Mall China定义其为商业建筑面积边际零售额（CBA Marginal Retail Sales），简称边际零售额。
在累计商业建筑面积保持单位增长的情况下，边际零售额越大，说明购物中心累计商业建筑面积单位增长对社会消费品零售总额的贡献越大。
《2008-2009中国购物中心发展报告》全国总论摘要1、购物中心面积将保持增长，但是增长幅度可能出现降低趋势。
针对GDP与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了单位GDP变动下的购物中心年累计商业建筑面积的变动乘数。
2002年-2008年，变动乘数基本呈现出递减的状态，意味在GDP保持单位增长的状态下，年累计商业建筑面积增幅将趋于减小，即增速放缓。
基于未来我国GDP增长可能成为一种常态，GDP增长对购物中心开发的拉动作用总体逐年减弱，购物中心累计商业建筑面积的增幅可能出现降低趋势，虽然累计总量仍可能保持一定增长。
报告建议，购物中心开发商可将更多注意力转向关注购物中心区域环境和市场容量研究，着眼于消费需求、消费能力的分析，不必过分局限于GDP的变化。
2、中国购物中心对社会消费的影响逐渐增大，具备满足消费服务需求的作用，但是扩大消费的功能还有待增强；购物中心投资对于GDP的影响日益增强。
购物中心面积对增进社会消费品零售总额的表现非常关键，直接决定着行业总体的发展水平，因此购物中心面积的边际零售额值得我们特别关注。
针对社会消费品零售总额与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了基于购物中心累计商业建筑面积单位增幅下的社会消费品零售额的增幅变动情况，简称边际零售额。
边际零售额变化的整体趋势呈现稳定增长趋势。
2008年中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献达到历年最大值。
本报告认为，在20年发展过程中，中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献越来越大，由此表明购物中心明显显示出在促进消费增长中的作用，但在激发消费潜能和扩大消费方面的作用还有待加强。
购物中心应该积极挖掘新的消费热点，引进更受消费者欢迎的业种和品牌，特别是要强化服务性消费，以提高影响力和竞争力。
从历年购物中心投资额占GDP的比重看，2002年我国购物中心投资额占GDP的比重为0.43%，随后几年总体呈现持续增长，到2007年，购物中心投资额占GDP的比重达到0.60%，5年时间增长了39.5%，可见购物中心投资对于GDP的影响正在日益增强。
3、购物中心在商业房地产中的主体地位初步形成，但是还存在一定程度的开发冲动。
中国购物中心年投资额在商业营业用房投资额中的比重呈现为“起伏性”和“阶段性”相结合的特点，比重区间为43.1%-53.5%，显示出购物中心在商业营业用房中的主体地位已经初步形成，同时也在一定程度上反映出购物中心开发商有可能对购物中心的投资目标并未达成完全一致，中国购物中心还存在一定程度的偶然性和随机性的开发冲动。
4、城镇化是购物中心开发的重要动力源之一，购物中心开发有助于提高城镇化发展水平；当中国的城镇化发展到新的阶段后，购物中心数量的增加将更为明显。
2008年中国城市化率主要集中在45%-60%左右。
在城镇化加速发展进程中，购物中心所发挥的作用愈加明显，城镇化将为中国购物中心未来的发展提供巨大空间。
中国城镇化进程的长期性，决定了购物中心在未来二三十年时间将依然具有很好的成长性。
5、中国居民的生活方式发生明显变化，购物中心发展需要与生活方式的转变趋势相适应。
在恩格尔系数逐步走低的背景下，中国开业购物中心所占比例仍有可能继续保持上升。
我国城镇和农村居民家庭恩格尔系数由1978年的57.5%和67.7%分别下降到2008年的37.9%和43.7%。
从截止到2007年的时间节点看，历年购物中心开业比例与恩格尔系数之间大体存在着负相关的关系（见图1-17和1-18），即随着恩格尔系数的逐步降低，购物中心开业比例显现出上升趋势。
由于恩格尔系数总体表现为长期下降的趋势，因此随着未来恩格尔系数的进一步降低，中国购物中心的开业比例也将有可能进一步提高。
6、中国购物中心开业数量与城镇居民人均可支配收入总体保持对应关系。
中国购物中心开业数量与城镇居民可支配收入总体保持对应关系，即随着人均可支配收入的增长，购物中心的开业数量也有相应的增长，二者之间的线性关系较为明显。
从2000年到2007年的发展情况看，基本上维持着这样一种发展格局。
购物中心发展与消费能力和收入水平具有直接的关系，这是购物中心开发中需要着重考虑的一个基本要素。
7、购物中心发展对各个业种、业态的综合影响日益加深，购物中心在为零售商开店和零售业态拓展提供新的物业和空间的同时，也将有力地改变连锁企业的经营渠道，甚至可能成为更多商业品牌赖以生存和扩大规模的主力渠道。
中国购物中心自1990年以来，经过了20年时间的发展与探索，在零售业的综合影响日益扩大，购物中心为更多商业品牌开店和拓展提供了新的物业和空间。
随着购物中心所具有的多业种、多业态、多品牌集合能力的明显提高，对商业品牌综合作用力的逐步加强，购物中心将在一定程度上改变连锁企业的经营渠道，进而影响到连锁企业在同业中的地位，影响到同业企业的竞争格局，甚至有可能形成优劣转换。
一些与购物中心形成紧密联盟关系的商业品牌将伴随着购物中心的发展壮大，获得更多快速发展的机会。
在本报告的购物中心样本中，主力店主要以超市、百货、电器专业店、影院和家居建材专业店为主，各自所占比例如图1-23所示。
主力店分布中以超市所占比例为最高，达到30.17%，表明选择超市作为主力店的购物中心占比接近三分之一，因此中国更多的购物中心具有典型的社区服务和区域性服务的特点。
受到购物中心深入区域发展以及开始关注社区和区域定位的影响，百货店也同步加紧进入到社区购物中心布局自身网点，为未来形成战略性竞争优势加快布局。
对购物中心而言，电器专业店的面积相对较为适中，与购物中心的合作具有一定优势。
电器专业店要与购物中心形成更为紧密的伙伴关系，需要根据购物中心的发展实际和购物中心定位的特点，逐步调整和深化内部结构、卖场面积和发展模式，逐渐形成更为精细和多元化的品牌定位。
电影院在购物中心充当主力店的比例为8.37%，比我们预期的比例要低。
借助影院独特的功能定位和社会文化发展的推动，电影院成为与购物中心合作的典范业种，并且形成了相对稳定的发展模式。
目前几乎全部影院都在努力寻求与购物中心合作的机会点，电影院正在与其它配套性的商业服务性品牌达成特定组合模型，并且已经成为最受购物中心欢迎的主力店业种之一。
排在第五位的是家居建材专业店，所占比例为5.27%，结合具体购物中心样本分析后，本报告认为，家居建材专业店由于体量较大，与购物中心合作的空间相对受到一些限制，所以独立开店和进入购物中心两种形式依然是其拓展店铺的主要方式。
8、不同城市购物中心的主力店配置具有一定的城市偏好。
我们还对各个城市的不同业态和业种在购物中心主力店中的占比情况进行了比较。
超市依然成为各个城市购物中心主力店的重点大户，在不同城市占比的范围非常广泛，最高的城市超市主力店的比例可以达到70-80%；百货店也是各个城市重要的主力店业态，最高比例达到50-60%；相比之下，家居建材的范围相对较小，最大占比约在20-30%；而娱乐休闲、电器卖场、电影院的最高占比均在30-40%左右。
由此可见，不同城市购物中心主力店都有一定的城市偏好和相对强化的业态和业种，这种特征能在一定程度上体现出一个城市购物中心的主要特点乃至消费特点。
9、中国购物中心有可能比其它同样处于引入期的零售业态更先进入成长期。
与产品具有生命周期相同，零售业各种业态也具有从诞生到退出的市场周期，这个周期划分为四个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期，各种业态的发展进程各不相同（见图1-27）我们所关注的购物中心（shopping center）目前正处于引入期，这一时期的主要特征是消费群范围较小，消费者对新型业态了解不多，但仍然能够拥有一定的消费群。