眉山房地产市场调研
一、市场环境解析
1、眉山城市发展定位 2、眉山城市格局情况 3、北部新城规划发展剖析
1.1眉山职能定位
历史文化名城 生活品质之城 现代工业新城
2010-2020年城市规划图 城市职能定位 1. 成渝经济区现代化工业基地 2. 成都南翼文教科研基地 3. 西部综合交通枢纽重要节点城市 4. 东坡文化为特色旅游目的地 5. 眉山政治、文化、经济中心 城市人口规模 2015年中心城区达47km²，约50万人 2020年中心城区达62km²，约65万人 远景规划2030年达82km²，约85万人
•综合服务业 •品质逐步改善 •三苏文化核心区
业区及岷东宜居区三片式格局，并多 点开发、多组团发展！
•现代服务业 •高品质宜居社区 •三苏文化延续及 系统展示
西部 现代工业新城
岷东新区 生活品质之城
岷东新区 生活品质之城
西部 现代工业新城城
核心城区
东坡岛
岷东大学城
泡菜产业园
在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首臵刚需客户、以及为子女臵业
等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客 群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内客户换房、追求舒适性的改善型臵业需求将会有一定的上升比 例！
大市场情况分析
销售（套） 843
均价 4067 4728 4322 4108 4158 4019 4066 4067 4452 3921 4449 4312 5393 4202 4452 4461 (元/㎡)
4679 4523 4608 4601 4554 4647 4575 5158 5072 4933 5059 5025 5066 5342 166 406 0 2683 1017 10 1375 593 885 0 0 569 102 674
小结
眉山规划分析总结
北部新城，城市发展的重点方向
眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，外来人口导入相
对较为困难； 依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，未来的经济支柱产业、人口 导入主要在西部；
本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及
主要以便捷交通，功能复合的文化、田 园之城。
善及再改方向发展。
教育 科研
旺达广场 加州国际
幼儿园6处 小学5处 初中6处 大型商业综合体6处 综合贸易市场7处 老年服务人心2处
刚改 住宅
文化 设施 医疗 规划
社区 配套
小型图书馆2处 小型文化馆2处 综合文化活动中心7处
综合医院2处 社区卫生中心4处 残疾人康复中心4出
供求比
1.23
1.54 0.22 0.21 1.24 0.59 1.19 0.25 1.21 0.55 1.38 0.78 0.35 0.61 0.46
0.15
0.34
0.88
0.00
2.73
1.20
0.01
1.48 0.51 1.03 0.00 0.00 0.47 0.11 0.69
供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求，但总存量仍高达9700余套！
4、物业类型市场初判
未来楼市政策预测
积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！
与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同； 眉山楼市2014年-2017年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著； 库存大幅减少，预计短期内政策求稳。
凡在眉山城区购买商品房的，按60 2年；二套房商首付降至4成；公积金首 套房降为20% 元/平方米给予购房补贴！
2014年成渝经济区成都城市群发展规划 以成都为发展核心，拓展拓展成德绵眉乐、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发 展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！
1.2眉山城市格局
一轴两翼发展格局
以中部核心城区为主，延伸为西部工 •现代制造业集群 •工业园区风貌 •工业文化展示
中部 历史文化名城
西部新经济增长轴
产业导入及人口导入重心在西
眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷 ”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造， 拉动城市区经济发展，未来导入人口13.5万人
眉山经济开发区新区规划图
经济 开发新区 金象 化工园
金象化工产业园区规划图
中部核心居住生活区
眉山核心城区发展主轴：眉山向北
月份
15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 1556 1717 1001 1610 2259 3251 847 1402 1315 1377 1852 601 1016 2224 675
河流的分割，北向发展显然成本最低； 北部新城西北区域的发展已初具模型，后期将进入东北区域依江建设的一个阶段； 土地供应情况来看，短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块，及发展较为完善的 崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！
二、区域楼市情况解析
1、未来楼市政策预测 2、大市场情况分析 3、板块楼市发展简析
中高层 -3674 -4093 3549 3672 3444 3646
高层 -4055 -4353 4260 4191 4499 4624
超高层 0 0 5140 5098 5023 4668 4657 4768
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日
板块楼市发展简析
中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持
眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属 于尾盘、待推阶段！
片区 岷东新区 东坡岛 南湖
均价(元/㎡) 9884 8232 6314
在售楼盘数 1 4 2
库存量(套) 13 98 90
岷江大道
老城区 眉州大道 泡菜产业园 合计
5516
5869 6736 4237
7
2 15 2 33
202
224 696 278 3101
注：以上数据截止于6月，来源于眉山房产网统计备案数据！
延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期
从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬 高房价，随着下半年进入调整期，且未来1-2年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！
图 2015-2017年眉山城区楼市销售趋势图
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 15-10 15-11 15-12 16-1 16-2 16-3 16-4 16-5 16-6 16-7 16-8 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6
6000
5000元/㎡ 4500元/㎡ 4000元/㎡
5500 5000 4500 4000 3500 3000
去库存
16-8 982 851 1102
新增套数（套）
销售套数（套）
均价(元/㎡)
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日 16-5 490 16-6 459 16-7 570 16-9 16-10 16-11 16-12 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6 930 1160 859 1181 1051 1198 930 983
新增（套）1035 2391
377
210 1990 1343 3855 215 1700 717 1905 1442 208
617 1015
102
存量（套） 18686 1951818102173111769116723173271661716914163161669016280158871546114252 13679 13355 13302 12732 14415 14581 13489 139341336713393122121116110488 9660 9748
2010-2030年远景城市规划图
眉山城市定位
依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！
2011天府新区眉山区域双核分工 彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物流产业； 仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业 宜商宜居的新型产业综合体。
2016年四川5大经济区建设规划 借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城 市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！
注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日
销售占比 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
独栋别墅 4281 2229 0 0 0 0 6771 9860
双拼别墅 1450 0 0 2269 12585 13169 12299 12041
由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”
眉州大道片区 东坡岛
北部新城
轨道发展组团
眉山老城区
1.3北部处于发展中期
北部新城城市发展方向 呼应天府新区、拥江发展 和谐、自然、人文的生活品质之城
西北的建设已基本成型，后 期将进入东北片区的建设， 随着需求变化，自然资源占 有的利好，东北片区将往改
330政策：二手房营业税免征由5年改为
2015.3.30 2014.7