物业管理合同注意事项

篇一：签订房产物业管理合同注意事项

在签订物业管理合同之前应仔细阅读合同条款看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为目前在签订物业管理合同中应主要注意以下四点：

(1)第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘的建设单位应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物

业服务合同终止

(2)签订物业服务合同之前应明确所购物业的类型是公寓还是住宅(住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等)不同类型的物业有不同的管理标准、收费标准

(3)关注收费项目是否符合有关规定有的物业公司承诺安装可视对讲门铃尚未安装就提前收费；有的物业公司为了多收费巧立各种名目如装修配合费等这些都是物价部门和相关部门所禁止的

(4)关注收费项目是否未获批准就被先执行物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批才可收取有的物业公司在审批尚未通过时提前收取也是不对的

消费者在签订物业服务合同时应对照物业收费标准仔细核对标准中没有的收费项目可要求对方出示有关部门文件否则有权拒交

篇二：业委会签订物业服务合同应当注意的法律事项

一、物业服务合同的作用物业服务合同是规定业主与物业服务企业双

方权利义务关系的重要法律文件

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任法院在审理物业服务纠纷时也以物业服务合同为主要依据之一因此物业服务合同是维护业主权益的重要依据

二、物业服务合同的种类

1 、根据物业服务合同签订的主体和时间不同物业服务合同可以分为《前期物业服务合同》与后期《物业服务合同》

在业主大会成立之前由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》业主大会、业主委员会成立后业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结《物业服务合同》自《物业服务合同》生效之日起原《前期物业服务合同》自然终止

本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订《物业服务合同》这种情况进行探讨物业服务企业与业主分别签订《物业服务合同》的情况比较少见《前期物业服务合同》也不在本文叙述范围

2 、根据物业服务收费的方式不同物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同

包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润协商确定物业费收费标准业主按此标准交纳物业费物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务自负盈亏

酬金制是指合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准由业主向物业服务企业预交物业费预收的物业服务成本属于代

管性质为所交纳的业主所有物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金差额部分应当由业主补交；若有结余仍属于业主所有

三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程

1 、选聘物业服务企业

根据《物权法》、《物业管理条例》的规定选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定

2 、与物业服务企业协商确定合同条款

物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定但不得违反法律、

法规和管理规约的有关规定

3 、签订物业服务合同

四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项

1 、注意程序合法性

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物

业服务合同业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效选聘或者解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意特别需要注意的是有些小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订业委会的行为需严格遵守小区规则如果程序不合法可能导致物业服务合同无效或者被撤销

2 、注意明确双方各自的权利和义务

如果约定不明会带来很多不必要的麻烦物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等服务内容丰富、范围较广每个小区的具体情况又各不相同由于认知上的差异很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差产生矛盾因此明确各自的权利和义务对合同双方来说都具有不可忽视的意义

物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：

（1）收益归属：车库、车位的收益归属供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属其他公共部位收益的归属；

（2）服务范围和标准：些事项属于物业服务范围些不属于物业

服务范围些服务可以另行收费些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明；

（3）物业费收费标准、时间和方式何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权无正当理由业主拒交物业费的违约责任；

（4）物业管理用房的使用有的物业公司擅自将物业管理用房出租而物业服务合同对此却没有相应规定引发一系列行政投诉和民事诉讼；

（5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；

（6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式明确需要移交的部位和资料目录财务的交接