新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱 乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分
板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
自然花园
直面黄埔江，建立一个以观水、听 业、居住、观光为一体的滨水休闲
之一，滨江休闲板块分休闲娱
生态 植物 园
➢新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最高、施 工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾城公园、游 艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园……
➢是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生态娱乐 休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅可以使新江湾 城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副中 心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等 商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木高尚居住 副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五角场将成为融 商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型城市公共活动 中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为标志的城市商业中心。
宝山区
本案
闸北区
虹口区
五角场
中环线
普陀区
上海火车站
虹桥机场
长宁区区
闵行区
人民广场 静安区
黄浦区
徐汇区
陆家嘴
浦东区
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接黄 兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25分 钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
公共交通：
➢1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞沪路 ） 票价：1元
逸仙高架
地 铁 3 号 线
本案
国帆路
淞沪路
地 铁
10
号
线
中环线
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
告XX0528
典型案例 四 万科VMO
面积段分布
面积段
成交套数
成交面积 ㎡
50-100
130
9167.72
101-200
93
15387.79
201-400
14
3999.77
601-800 13 9204.04 ➢2010年12月11开盘共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均价19646元/ ㎡，
区域规划——教育资源
本案
复旦大学江湾 新校区
同济第一附中
复旦科技园小学 上海音乐学院
实验中学
中福会幼儿园
本溪路幼儿园
名校汇集：
➢复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科技园 小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园…… ➢板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到大 学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源的板 块之一
长宁区 闵行区
闸北区
虹口区
静安区 徐汇区
黄浦区
杨浦区
浦东新区
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 地块位于中外环间，靠近中环线
区位属性
上海中外环间，靠近中环线 距五角场约4公里，5分钟车程 距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程 距上海火车站约12公里，26分钟车程 距人民广场约14公里，27分钟车程 距虹桥机场约30公里，40分钟车程
✓人才公寓: 两年内给予每人每月200元 补贴。
✓给予高管绿色通道: 解决上海市户口问题、子女 入学优先考虑、就医绿色通道
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
典型案例 三 复地 · 中环天地
项目地址 建筑面积 占地面积 容积率 用地性质
物业类型
轨道交通 目前报价（元/㎡）
宝山区环镇南路858弄/中外环间 90,000万㎡（二期） 50,000平方米 1.8 办公
32900
12 张江集电港二期
浦东新区张东路1387号
新江独湾栋城区域及商办项目市场评估报211000
告XX0528
典型案例 一 展想广场
项目地址 建筑面积 占地面积
容积率 用地性质 物业类型 轨道交通 目前报价（元/㎡）
浦东 张江祖冲之路2290号/中外环间 65,288平方米 23,317平方米 2.8 商办用地
租：3.5元/㎡/天 售：25000-30000 元/㎡
05年7月12日项目首次开盘，推出98套房源，截 止2006年11月24日已累新计江湾去城化区域8及8商套办项，目月市场均评估去报化
告XX0528
典型案例 二 张江集电港二期
面积段分布
面4
37590.89
商办用地（翡翠别墅项目商业配套用地） 独栋、双拼、多层
距离地铁8号线芦恒路站约1.5公里
租：1.9元/㎡/天 售：26,000
10年12月11日项目首次开盘，推出263套房源， 当前已售罄；2012年至今去化46套，月均去化 3套，主力成交为300-5新00江㎡湾城的区域户及型商办（项目2市2场套评）估报，
分为三期开发。一期约7万㎡，包含2栋标准写字 楼、1栋SOHO；二期约9万㎡，由110幢生态独 栋组成；三期约15-16万㎡，为5栋写字楼。
地铁7号线大场镇站
租：2.3元/㎡/天 售：24000 元/㎡
11年11月22日项目首次新开江盘湾城，区域推告及X出商X办051项218目0市套场评4估5报0—
售，租金22.87-40元1/平-方3米7/0天0，物业费4.5元/平方米/月，4只提供给从事科技园区的公司。12055
合计
92
135188.5
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
典型案例 二 张江集电港二期 • 研发中心
享受政策
• 地区总部 享受政策
• 人才政策
✓年收入20万元以上: 个人所得给予地税部分100% 补贴
复旦大学江湾新校区
同济第一附中
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析
丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相应提 高周边房地产的价值
区域规划——生态资源
本案
淞沪 纪念 公园
游艇 码头
新江湾 公园
湿地 公园
安徒生 公园
山地 植物 园
水生 植物
园
邻里 生态 公园
➢新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯 一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。 ➢在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、 餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发； 强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大 学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活 环境和丰富多元的城市文化 。
8 复地中环天地/工业
9 尚浦领世
均价：元/ 平方米 面积：平方米
10 嘉誉湾
11 君庭广场
宝山共和新路近一二八纪念路 宝山沪太路2999号 宝山环镇南路858号 杨浦三门路淞沪路 杨浦淞沪路1888弄 杨浦区三门路国安路路口
标准办公 独栋 标准办公、独栋 商办、住宅 商办、住宅 标准办公，独栋
295000 109543 320000 720000 143700
新江湾城区域及商办项 目市场评估报告XX0528
2020/11/21
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
区域价值梳理 市场解读
项目价格定位
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
区域属性
宝山区
本案
上海东北角 杨浦区 新江湾城板块
普陀区
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
中外环间，近中环线
地面交通发达，通达性好，公交配套完善，双轨环伺，出行便利
距五角场城市副中心仅5分钟车程，将充分享受到副中心的辐射作用 集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为 一体丰富的完整城区，其中教育资源和生态资源非常丰富
1301-1400
14
19173.35
1401-1600
15
22684.43
➢主2力0成05交年面71月积61段02为开11盘-0共201推0-1出0209080套、房16源01，-2至0今00还㎡有的6户套型在2；售5，月均去化1套，成交均价14033063.8694元.8/ ㎡2，
➢2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均价21578元/ ㎡ ；网上又推出一批办公房，只租不
地块价值分析 新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”
区域规划
本案
新江湾城板块