昌乐城区在建房地产项目调查报告
当今中国房地产持续火爆，建设浪潮此起彼伏，连我的家乡昌乐也不能幸免。

今年暑假，我走街串巷，对昌乐城区的在建房地产项目做了一个简单的调查，以便对昌乐的城市发展有一个较为全面的了解。

昌乐县，位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西界临朐、益都，南与安邱隔河相望，北与寿光接壤。

总面积1101平方公里，人口61万，辖4个镇、5个街道和1处省级经济开发区、1处水库管理区。

今年1-5月份，全县实现财政总收入10.8亿元、地方财政收入6.1亿元，完成全社会固定资产投资29.9亿元，规模以上工业实现主营业务收入216.9亿元，实现利税16.1亿元。

本次调差日期在2011年8月15日到20日，包括已完成拆迁、正在建以及尚未完成装修的房地产项目，其范围大致在宝通街以北、东环路以西、新城街以南、宝昌路以东及上述街道周边地区，并以东环路、方山路、新昌路、宝昌路为主干进行归纳。

限制，难以估计建筑面积。

方山路：
扩建项目也没有列入统计范围，如昌乐中医院的新建住院楼等。

根据调查，在没有考虑中国宝石城扩建项目（宝石城扩建一期工程为旧城改造；二期工程占地30亩，总建筑面积7.2万平方米；三期工程规划占地面积183亩，建筑面积约25万平方米；宝石城四期项目规划占地面积255亩，建筑面积约40万平方米。

国际有色宝石加工基地规划占地1500亩，建筑面积150万平方米）的情况下，整个昌乐城区在建房地产项目总建筑面积约260万平方米，主要以五至六层住宅楼为主，配有沿街商品房、车库等，绿化面积大致在30%到40%。

新建项目主要集中在昌乐城区东部和南部，这主要是教育和交通影响所致。

实际上，这是一个相对保守的数字，不少没有明确建筑面积的房地产项目都是按照占地面积估计的，但这依然相当于为每个昌乐人增加约3平方米的住宅或者为2万多个家庭提供住宅。

而在2009年昌乐地区生产总值是140亿元，按10%的发展速度计算2011年生产总值约为170亿元，如果按2000元一平方米算昌乐在建
房地产项目相当于生产总值的1/3。

这已经明显超出了正常的需求水平。

昌乐房地产已出现大量空置现象，这主要体现在昌乐东北部的住宅楼以及沿街商品房上。

在昌乐，几乎所有的沿街房地产项目都附有店面，这些店面建起来容易，但凭昌乐的经济发展及消费水平想要将其填满却是不可能的，这已明显超出了实际需求。

根据个人经验，昌乐的住房主要集中在年轻人买房结婚和外地人身上。

由于即使是在农村，很多年轻人在结婚时也会选择在市区结婚，继而买房，所以这是一个相对稳定的住房需求。

他们的选择首先考虑价格，在考虑交通等其他因素。

而随着潍坊城区西扩，宝通街的通车，昌乐与潍坊联系更加紧密，不少潍坊人也选择在房价相对便宜的昌乐买房。

他们首先考虑的就是交通了。

这两块构成了昌乐的主要住房需求。

但这两方面的需求是无法在短时期内消化掉260万平方米的住宅的。

总体而言，昌乐的房地产已经明显的出现过剩现象。

过多的房地产项目不仅会不利于社会资源的合理配置，而且会造成水泥等高能耗高污染企业过快发展，影响经济结构升级。

同时一旦房地产企业资金链断裂，必将对整个昌乐经济产生严重影响。

作为应对，政府应严格控制新建房地产项目审批，同时可以加强与潍坊市区联系，凭借潍坊市区扩张趋势依靠外部资金消耗已建住宅，综合调控，逐步使昌乐房地产恢复供求平衡。