金地艺华年
新城金郡
金地佘山天境
新城悠活城 金地格林郡
新城香溢澜桥 金地自在城
新城首府
中海万锦城三期 中海御景熙岸 中海紫御豪庭 中海瀛台
中信虹港名庭 常州恒大翡翠华庭
中信君廷
无锡恒大绿洲
中信森林湖 丹阳恒大城
中信水岸城 丹阳恒大名都
镇江恒大绿洲
访谈人员
2013-8-21 蔡瑜 郑永祥
2013-8-22 张婧
评价标准
中心城区
城市核心地段，经济文化中心，人口 高度密集，交通和生活、商业等各类 配套完善，且档次较高
主城区
紧密围绕中心城区，交通便利配套齐 全，整体发展相对成熟
区位条件
以未来城市/区域中心为定位的新区， 新中心城区 规划等级高，借助政策规划扶持聚集
产业和人口进行发展
近郊
围绕主城区，优先承接主城区产业和 人口转移的地区，受城区发展辐射， 已经具备一定的交通和配套建设基础
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土地属性与评价标准
1. 区位条件
-中心城区
-近郊
-主城区
-远郊
-新中心城区
1 2
2. 交通条件
-便捷 -一般 -不便利
3. 住宅配套
3
-完善 -一般 -缺乏
4
4. 居住环境
-良好 -一般
-较差
5 5. 商务氛围
6
-浓厚 -一般
6. 稀缺景观
-有 -无
土地属性
指标
第二阶段
➢ 城市由工业化向居住化发展，产业和人口在政府统筹规划下，由城 市中心向城市外围疏导；
城郊2.1
➢ 近郊出现一些规划新城，以未来城市/区域中心为定位，借助政策 规划扶持聚集产业和人口进行发展。新城和主城区之间通常会建设 快速干道和轨交等进行连接；
城郊2.2 ➢ 主城与规划新城之间的城郊待发展，受城市中心发展辐射和规划新
韦桂清
总部投资一部
肖芸
总部营销部
戴总
北方区域营销部
董小兵
武汉公司营销总监
项总
大连公司设计部
张经理
上海销售经理
➢ 沿海各城市典型代表项目调研
城市
调研项目
武汉
武汉赛洛城
大连
大连国际中心
上海
上海丽水馨庭
访谈时间 2013年8月15日 2013年8月27日 2013年8月27日 2013年8月30日 2013年9月16日 2013年9月4日 2013年9月7日 2013年9月10日
-完善 -一般 -缺乏
4
4. 居住环境
-良好 -一般
-较差
5 5. 商务氛围
6
-浓厚 -一般
6. 稀缺景观
-有 -无
土地属性 交通条件
住宅配套
指标 便捷
一般 不便利 完善 一般 缺乏
评价标准
500米以内有三条及以上线路的公交/地铁 站点，可通往区域内和城市其他区域； 或500米以内有两条及以上线路的公交，同 时有已经在建或规划确定的地铁站点/大型 交通枢纽
阶段一： 沿海客户细分及产品线研究
1 典型企业客户细分及产品线研究 ➢典型企业包括万科、新城、中海、中信 、龙湖、绿城、金地、恒大
2 沿海自身产品线特征梳理
3 沿海客户细分及产品线确定 ➢8类客户 ➢18种以上产品线
工作时间：7月-11月
目前的工作阶段
阶段二： 产品标准化
1 部品部件材料标准化 ➢形成客户敏感的部品部件材料标准化清单和工作 计划
调研时间 2013年9月4日 2013年9月7日 2013年9月10日
工作时间：7月-11月
工作成果
目前的工作阶段
➢ 《沿海内部产品标准化研究访谈纪要》 ➢ 《沿海客户细分及产品线研究报告》 ➢ 《沿海所有项目信息列表》
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至此，第一阶段“沿海客户细分及产品线研究”工作告一段落，将继续第二阶段研究
▪深圳集团汇报 ▪报告深入完善 ▪上海视频汇报 ▪集团领导深度访谈
▪ 集团各端口负责人访谈 ▪项目公司人员深度访谈 ▪重点城市项目考察调研 ▪沿海所有项目梳理归纳
标杆企业研究
▪ 典型项目调研 ▪专家深度访谈 ▪资料收集整理 ▪研究报告撰写
第
阶段汇报
报告修改完善
沿海产品 标准化研究
二 阶
段
▪ 汇报之后根据提 出的修改意见多次 对报告进行完善
远郊 3.2
城郊 2.1
远郊 3.1
第一阶段
城市1.1 ➢ 为发展工业产业，城市导入大量人口，聚集形成城市核心，并快速
发展；
城市1.2 ➢ 随着产业发展和人口规模扩大，核心区域周边受其辐射开始得到发
展，从而形成数个成熟区域；
城市1.3 ➢ 由于各区域发展速度不完全一致，城市中有部分城市待更新区域，
其交通和配套具备一定基础，但尚有提升空间；
阶段一： 沿海客户细分及产品线研究
1 典型企业客户细分及产品线研究 ➢典型企业包括万科、新城、中海、中信 、龙湖、绿城、金地、恒大
2 沿海自身产品线特征梳理
3 沿海客户细分及产品线确定 ➢8类客户 ➢18种以上产品线
工作方法
➢ 沿海集团各条线负责人深度访谈
被访谈人员
访谈部门
王蕾
总部设计部
肖扬
南方区域设计部
土地分类方法
我们根据市场调研和实践经验，确定土地的关键属性及其评价标准，据此对城市中所有可能出现 的土地类型进行详尽的排列组合，并在此基础上通过标杆企业项目展开合理性性筛选和验证
1
确定土地属性 评价标准制定
2
土地属性 排列组合
3
共性归纳 合理性筛选
4
土地分类 结论
市场调研 实践经验
标杆企业 项目实证
第一阶段主要工作内容
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第二阶段将以客户细分和产品线第一阶段工作成果为基础，分阶段开展三部分标准化工作
阶段二： 产品标准化
1 部品部件材料标准化 ➢形成客户敏感的部品部件材料标准化清单和工作 计划
2 单体标准化 ➢汲取和积累标杆企业典型产品单体的优点，分别 完成高层、小高层、多层、别墅四种建筑形态在 九类土地上的单体标准化并在实践中总结入库
远郊
近郊以外区域，距离城市中心远，发 展相对落后
注：通常城市在其整体规划中都会对市区和郊区进行划分，我们一般采用城市 既有标准。
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土地属性与评价标准
1. 区位条件
-中心城区
-近郊
-主城区
-远郊
-新中心城区
1 2
2. 交通条件
-便捷 -一般 -不便利
3. 住宅配套
3
区，伴随着轨交、区域配套等方面建设得到优先发展
远郊3.2 ➢ 位于远郊、拥有稀缺景观资源的地区，虽然交通和配套条件存在不
足，但借助适合的产品打造，可突破地理位置局限得到发展；
远郊3.3 ➢ 远郊其他地区，由于缺少实质性政策规划和稀缺资源支持，交通和
配套条件不足，发展相对滞后。
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-中心城区
-近郊
-主城区
-远郊
-新中心城区
1 2
2. 交通条件
-便捷 -一般 -不便利
3. 住宅配套
3
-完善 -一般 -缺乏
4
4. 居住环境
-良好 -一般
-较差
5 5. 商务氛围
6
-浓厚 -一般
6. 稀缺景观
-有 -无
土地属性 指标
评价标准
居住环境
良好 一般
噪音小，空气质量好，相邻水源清洁； 或周边已有住宅项目以中高档为主
沿海集团客户细分及产品标准化研究
——第一阶段成果汇报
2013年12月
我们的工作目标
沿海的战略：
转型
传统地产开发商
地产运营服务商
增强投资 者信心
扩张企业 业务规模
提升项目 操作速度
实现目标：
精准的定位、快速的决策、高效的运营
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本项目计划分为两个阶段，预计6个月内完成，目前第一阶段工作已经完成
城带动，交通、配套等得到提升，获得发展机会；
城郊2.3 ➢ 城郊其他地区交通和配套相对较差，处于发展孕育之中，主要依靠
地理位置衔接主城区，随城市化进程推进获得发展；
第三阶段
➢ 城市中心向CBD化发展，金融经济中心功能加强，而居住区域进一 步向城市外围拓展；
远郊3.1 ➢ 位于远郊、拥有一定规划优势，如为承办某项大型活动而兴建的地
基本商业设施500米以内可达；学校、医院、 银行、其他商业设施等距离在1~3公里以 内； 或基本商业设施、学校、医院、银行、其 他商业设施等在500米~1公里内
距离基本商业设施500米以上，且学校、医 院、银行、其他商业设施等1公里以上
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土地属性与评价标准
1. 区位条件
2 单体标准化 ➢汲取和积累标杆企业典型产品单体的优点，分别 完成高层、小高层、多层、别墅四种建筑形态在 九类土地上的单体标准化并在实践中总结入库
3 组团标准化
➢汲取和积累标杆企业典型产品组团的优点，明确 组团标准化清单和计划
工作时长：11月-12月
分步完成并 导入数据库
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2013-8-27 2013-8-27 2013-8-23 2013-8-27 2013-8-23 2013-8-22
刘颖谕
杨博
余树
陆工程师 王攀聪
邵亮
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在第一阶段的第二部分，对沿海所有项目进行梳理归纳，完成沿海集团与分公司层面深 度访谈，并对典型项目进行调研，形成最终的建议报告