建设项目评估
（5）土地使用权：土地使用者以协议、指标、拍卖等方式从 国家或集体手中取得的在一定年限内对土地的占有、使用、 收益和有限处分权。
3、 开办费的构成（P139） 在筹集期间所发生的各种费用。
4、 建设期贷款利息（P134-135为估算方法为重点）
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(二) 建设项目投资的估算方法 1、 固定资产投资估算 （1）扩大指标估算法 套用原有同类项目的固定资产投资额对拟建项目固定资产投资额估算
金、普通股股利） 未分配利润
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二、项目基础财务数据估算的内容
（一）投资成本费用估算
(项注目意建建设设期期各利年息的投是资最支为出项和目设息投，资：固定资产投资、无形资产投资、开办费、建设期利息 总投建资成=后建需设要投垫资付+的流流动动资资金+建设期利息)
（二）生产成本、费用估算 建成后对总成本费用及各年成本费用的估算 项目的生产经营总成本 可变成本 固定成本 单位产品成本 经营成本
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（三）销售收入与税金的估算 销售收入 ： 正常年份销售收入和未达设计生产能力年份的销
售收入 税金 ： 增值税、消费税、营业税等流转税金 （四）、利润及其分配的结果 销售利润 投资净收益 营业外收支净额
第四章 项目基础财务数据的测算与评估
第一节 项目基础财务数据的内容
一、财务数据估算的概念 财务数据估算指在项目市场、资源、技术条件评估的基础之上，
从项目（企业）的角度出发，依据现行的经济法规和价格政策， 对一系列有关的财务数据进行调查、搜集、整理和测算，并编制 有关的财务数据估算表格的工作。
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的造型、配方、结构、制造工艺或程序拥有使用和转让的权 利。 特点：具有排他性的财产权 （2）非专利技术：未公开、未申请专利保护、在生产和经营过 程中已经使用了的可以带来经济效益的技术知识和经验。 特点：经济性、机密性、动态性。 （3）商标权：用于辨认特定商品和劳务的标志 特点：独占使用权、禁止权。 （4）商誉：企业的信誉、社会声誉。
的方法。 优点：计算简单 缺点：估算的准确性差
A：单位生产能力投资估算法 是指根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额来估算拟
建项目固定资产投资额的一种方法。
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I2P 2I1/P 1C F
其中----I2 :拟建项目所需固定资产投资额； I1：同类项目实际固定资产投资额 P2：拟建项目生产规模 ；P1：同类项目生产规模 Cf：物价换算指数
I2I1P 2/P 1nC F
n：生产规模指数（0<n<1）.
当依赖加大设备规格来扩大生产规模：n 取值为0.6~0.7
当依赖增加相同数量来扩大生产规模：n 取值为0.8~1
对高温高压工业项目
n 取值为0.3~0.5
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C：比例估算法
根据已有的同类项目主要设备投资占其总投资的比例，估 算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法。
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三、基础财务数据估算的原则 1、 合法性原则
23、 、相注真准关意实确性性性区、原原别及则则会时计性核、算明的晰十性二、大权原责则发：生客制观、性配、比可、比谨性慎、 4、性可、比历性史原成则本、划分收益性支出与资本性支出、重要
性、实质重于形式。 四、回财务想数会据计估六算要的素程？序
涨价预备费
固定资产投资方向调节税
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2、 无形资产投资的构成（P137-139） 定义：供企业生产经营长期使用，但没有具体实物形态的特殊
性资产。 特点：不存在实物形态、提供较长时期的经济效益、与有形资
产不可分离、有偿取得、 未来经济效益不稳定。 （1）专利权：经过规定的法律程序，由国家给予的对某一产品
1、 熟悉项目概况，制定财务数据估算的工作计划 2、 收集资料 （1）批准的项目建议书和可行性研究报告 （2）国家有关部门的法律法规 （3）同类项目的有关基础资料 3、 进行财务数据估算
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第二节 项目投资成本的测算
一、项目总投资成本的内容
固定资产投资
建设投资
无形资产投资
开办费（递延资产）
I
1 K
n
Qi Pi
i1
其中，I：拟建项目的固定资产投资额；1/K：同类企业的设备占 其固定资产投资的比例（%)）
Qi: 拟建项目第i种设备的数量；Pi: 拟建项目第i种设备的单价；n: 设备种类数。
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例 1：某拟建项目年产某种产品40万件。调查研究表明，本地区 年产该种产品20万件的同类项目的固定资产投资额为1000万元， 假定不考虑物价因素的变动，则拟建项目的固定资产投资额为： I＝40× 1000 / 20＝2000（万元）
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B：指数估算法（生产规模估算法）
是指根据同类项目固定资产投资额来估算不同生产规模 拟建项目固定资产投资额的一种方法。
上节补充问题：
利润：收入减去费用的净额、直接计入当期利润的利得和损失 利润分类： 营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-销售
费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益+投资收益 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 利润净分营税利配业、润：税 教=利金 育润和 费总附 附额加 加-：、所营投得业资税税房费、地用消产费的税相、关城房市产维税护 、建 土设 地税 使、 用资 税源 。 弥请补几以位前同年学度每损节失课：给5年大内家可介用绍税一前个补相，关以税后种用最净新利规润定补。 提取企业公积金（法定盈余公积金、法定公益金） 向投资者分配的利润或股利（优先股股利、提取任意盈余公积
项目总投资
建设期借款利息
流动资金投资
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二、建设项目投资的构成与估算
（一）建设项目投资的构成
1、 固定资产投资的构成
建筑工程费
工程费用
设备购置费
安装工程费
建设单位管理费
固定资产投资 工程建设其他费用
勘察设计费
工程建设其它费项目较多：可研费、研究负试荷验联费合、试环车评费费、 场地准备及临时设施费、工程保险费、劳土动地安征全用卫及生迁评移价补偿费 费、市政公用设施建设及绿化补偿费、特施殊工设机备构安迁全移监费督等 检基涨查价本费 预预。 备备费费基基预数数备：：费工工用程程（费费不用用可+预工见程费建）设其基他本费预备费