精心打造 未来1 海昌极地海洋世界 2010年营销计划部署
湖北合富辉煌房地产顾问有限公司 09-12-04 精心打造 未来2 主要内容 一、 2010年项目营销节点部署 二、 项目2010年入市价格预期 三、 2010年资金回笼预测 四、 项目一期F地块工程分期要求 五、 2010年推广费用预算 精心打造
未来3 一、 2010年营销节点部署 1. 最新工程节点回顾
2. 2010年营销节点部署 说明：项目在2010年9月开盘所推产品需融合了花园洋房和高层产品，在保证项目良好的价格走势的同时，丰富项目的产品线；
3. 2010年营销推盘计划
10.03 10.05 10.07 10.09 外展点开放 现场售楼部开放 示范样板区开放 项目开盘
海洋馆桩基 施工完成 海洋馆开业 现场售楼部开放 10.02 10.08 11.02 取得预售条件 10.05
加推G1/G5高层 10.10 精心打造
未来4 序号 所推时序 所推楼栋 所推套数 所推面积 面积 比例
1 2010-9-5 H7/H8/H9/H13/H14/H15 /H10/H11/H12/H16/H17 192 22047.56 82% G2/G6 264 24648.36 2 2009-10-16 G1/G5 86 10145.76 18% 合计 / / 542 56841.68 100%
二、 项目2010年入市价格预期 1. 定价原则 根据市场情况及推货策略的探讨，制定原则如下： 多层可售面积有限，同时作为项目稀缺产品，考虑后期价格走势空间； 高层产品作为一期F地块重点，采用稳健的价格策略； 由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法，所得出的价格比较接近市场的发展状态，容易被消费者所接受，对此，在成本利润方面尚未知的情况下，我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。 2. 多层价格测算 竞争项目遴选 项目 巢上城 美联奥林匹克 升华现代城 泰跃金河 地址 盘龙城 露甲山路 常青花园公交总站后 环湖路以西 环湖路5号 类型 多层 花园洋房 多层 多层 销售率 二期多层60% 尚未开盘 二期多层已售50% 二期多层销售40% 成交均价 （元/㎡） 3800 5000 4100 4200 精心打造 未来5 竞争项目与本项目类比评分 案例 巢上城 美联奥林匹克 升华现代城 泰跃金河 极地海洋世界 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 100 交易日期修正 90/100 90/100 90/100 90/100 100
区域因素修正
商业繁华度 7 10 8 8 10
土地利用度 9 10 9 9 10
交通条件 8 10 9 9 10 公共服务配套 8 9 9 9 10
环境卫生 9 9 9 9 10 发展规划 8 10 9 9 10 基础设施 8 9 8 8 10 娱乐文化 8 9 8 8 10 潜在灾害影响 8 9 9 9 10
街道条件 8 9 9 9 10 合计 81 94 87 87 100 比例 100/87 100/94 100/87 100/87 100/100
个别因素修正
新旧程度 10 10 10 10 10 建筑结构 9 10 9 10 10 小区环境规模 9 10 9 9 10
设备设施 9 10 9 9 10 平面布置 9 10 9 9 10 楼层 9 10 9 9 10 朝向通风 10 10 10 10 10 形象 9 10 9 10 10 合计 74 80 74 76 80 比例 80/74 80/80 80/74 80/76 80/80
竞争项目权重及本项目价格预估
项目 交易均价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正单价 权重 权重价格 巢上城 3800 100/100 90/100 95/87 80/74 3952 4% 158.08 美联奥林匹克 5000 100/100 90/100 95/87 80/80 5220 90% 4698 升华现代城 4100 100/100 90/100 95/87 80/74 4344 3% 130.32 泰跃金河 4200 100/100 90/100 95/87 80/76 4326 3% 129.78 武汉极地海洋世界 5116.18 精心打造 未来6 本项目多层花园洋房2010年9月份入市价格在5100元/㎡，多层产品销售均价按照5200元/㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交；
3. 高层价格测算 竞争项目遴选 项目 同安家园 美联奥林匹克 领袖城 翠堤春晓 地址 后湖新区幸福大道北侧 常青花园公交总站后 盘龙城开发区管委会对面 金银湖金墩出口
类型 小高层/高层 多层、小高层 小高层、高层 多层、高层
交易情况 二期销售率60% 元月开盘 二期销售40% 四期已推销售65%
成交均价 （元/㎡）
5200 4700 3500 4200
竞争项目与本项目类比评分 案例 同安家园 美联奥林匹克 领袖城 翠堤春晓 极地海洋世界 交易情况修正 100/100 100/100 100/99 100/101 100 交易日期修正 90/100 90/100 90/100 90/100 100
区域因素修正
商业繁华度 11 11 9 9 10
土地利用度 9 9 9 10 10
交通条件 11 11 10 9 10 公共服务配套 11 11 10 10 10
环境卫生 9 10 10 10 10 发展规划 11 10 10 10 10 基础设施 11 10 10 10 10 娱乐文化 11 10 10 10 10 潜在灾害影响 9 10 10 10 10 精心打造 未来7 街道条件 11 12 10 10 10 合计 104 102 98 98 100 比例 100/104 100/102 100/98 100/98 100/100
个别因素修正
新旧程度 10 9 10 10 10 建筑结构 10 10 10 10 10 小区环境规模 10 10 9 10 10
设备设施 10 10 9 10 10 平面布置 9 9 9 10 10 楼层 10 10 10 10 10 朝向通风 10 10 10 10 10 形象 9 10 9 10 10 合计 78 78 76 80 80 比例 80/78 80/78 80/76 80/80 80/80
竞争项目权重及本项目价格预估
项目 交易均价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正单价 权重 权重价格 同安花园 5200 100/100 90/100 100/104 80/78 4974 5% 248.7 奥林匹克 4700 100/100 90/100 100/102 80/78 4789 75% 3591.75 领袖城 3500 100/99 90/100 100/98 80/76 3756 15% 563.4 翠堤春晓 4200 100/101 90/100 100/98 80/80 4065 5% 203.25 武汉极地海洋世界 4607.1
高层价格2009年预计在4600元／㎡，高层产品的销售均价按照
4700元／㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。
4. 叠加别墅价格测算 竞争项目遴选 项目 山水龙城 金银湖别墅 罗纳河谷 万科高尔夫城市花园 类型 连排别墅 叠加 连排别墅 叠加
交易情况 三期连排销售98% 连排销售70% 连排销售60% 连排销售70%
成交均价 7200 5500 6200 7200
竞争项目与本项目类比评分 案例 山水龙城 金银湖别罗纳河谷 万科高尔极地海洋世界 精心打造 未来8 墅 夫 城市花园 交易情况修正 100/100 100/100 100/99 100/100 100 交易日期修正 90/100 90/100 90/100 90/100 100
区域因素修正
商业繁华度 9 9 10 10 10
土地利用度 9 10 10 10 10
交通条件 9 10 10 10 10 公共服务配套 9 10 10 10 10
环境卫生 10 10 10 10 10 发展规划 9 10 10 10 10 基础设施 9 10 9 10 10 娱乐文化 9 10 10 10 10 潜在灾害影响 10 10 10 10 10
街道条件 9 10 10 9 10 合计 92 99 99 99 100 比例 100/99 100/99 100/99 100/99 100/100
个别因素修正
新旧程度 10 10 10 10 10 建筑结构 10 10 10 11 10 小区环境规模 11 10 11 12 10
设备设施 11 10 11 11 10 平面布置 13 11 12 11 10 楼层 12 11 12 11 10 朝向通风 10 10 10 10 10 形象 9 10 10 12 10 合计 86 82 86 88 80 比例 80/86 80/82 80/86 80/88 80/80
竞争项目权重及本项目价格预估
项目 交易均价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正单价 权重 权重价格 山水龙城 7200 100/100 90/100 100/99 80/86 6187 20% 1237.4
金银湖别墅 5500 100/100 90/100 100/99 80/82 4950 25% 1237.5
罗纳河谷 6200 100/99 90/100 100/99 80/86 5500 35% 1925
万科高7200 100/100 90/100 100/99 80/88 6120 20% 1224