花园——总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万。由一前度假社区—绿 地国际家园、二期尊老社区—孝贤坊 、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。
绿地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“绿地21城”位于上海后
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老 年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急 救助完备。
第一阶段：住宅楼宇 开发； 第二阶段：住宅小区 开发；
1960~~1980
1920~~1960
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间 功能符合协调； ……
住宅是居住的机器； 历史、文化与传统； 公共空间； “公园中的高楼”； 建筑内在品质； …… ……
主题社区开发模式
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题 吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环 境消除消费者的心理抗性。
大盘开发模式及策略思考
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引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形
成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随
土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大
老年、医疗服务
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主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传， 而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 1
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
主题社区开发 模式基本特征
2
3
4
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。 符合城市发展与区域需求的市 场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。
适用条件 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大； 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
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开发模式
通过对国内外多个大盘分心大盘开发模式
主题社区 开发模式
老年社区
体育社区 教育社区
新市镇开 发模式
产业驱动 开发模式
休闲产业
体育产业 商务商业
中心城镇 开发模式
综合体 紧缩城市 紧缩城市开发模式 开发模式 开发模式
交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐；
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
南宁 昆明
郑州
济南
南昌
上海
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
项目功能与城市、区域功能的互补；
项目开发驱动模式，吸引消费群体。
项目自身功能的互补、空间共享与客 户共享。
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模式一： 主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
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大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘 大盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。 单楼盘开发短期市场实现
适用条件
市镇结构组成 ※ 道路系统——市镇四 周均有区域性干道环 绕。
位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口；
多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；
第三阶段：大规模住 区开发。
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我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
大盘在中国
西安 “大盘风”席卷大地 成都 长沙 哈尔滨
据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集 场、娱乐中心等设施 ；
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等； ※ 商业设施——市场及 邻里商业中心； ※ 公园绿地及运动场 ※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
丰富多元的文化形态和景观；
可以持续发展的生态系统； 成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间
地产项 目价值
地产项 目价值
建设 标准化 推广营销 附加价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化
定位规划 设计价值
运营附 加价值
时间
时间
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
项目运 营阶段
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板;
波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
烂尾：开发商永远的痛 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
模块二
国内外成功大盘开发模式
大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主
成功关键因素
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模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇 结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
New town 的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
主要建设措施： 外部功能内部化 公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
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健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的 引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大 健康、运动 卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。 深圳桃源居的教育主题：
大盘注重功能多元化
前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……
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大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
社区规划：独立的社区布局
公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。
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模式三： 产业驱动模式
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发