保障性住房开发对房地产行业影响摘要：近些年来，国家逐步加大了对商品性住房市场的调控力度以保障民生问题，但对房地产行业的抑制作用又形成了民生与经济的矛盾。
与此同时，国家也逐步加大了对保障性住房体系的建设力度，并投入更多的资金来完善住房体系。
本文将从保障性住房的开发对于整个房地产行业的影响作为切入点，利用一元线性回归模型进行分析，得出保障性住房投资对房地产增加值的贡献程度，并总结出保障房的开发是如何缓和保障民生与发展经济的矛盾。
关键词：保障性住房投资；回归模型分析；对冲效应中图分类号：f42 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2012）-06-0-03一、引言房地产行业之于整个宏观经济，有着引导、支撑及支柱的作用。
另一方面，其之于整个社会，又是社会稳定和改善国民生活水平的重要保证，因此房地产行业的特殊性也不言而喻。
而在这个特殊的行业内，依照房屋的使用功能可划分为多个类别，在居住用途的类别里又可分为保障性住房和商品性住房。
保障性住房较之房地产行业内其他类别的房屋又有其特殊性。
保障性住房在整个房地产行业中更加侧重社会保障和改善民生的作用，与商品性住房作为支撑和带动经济的属性十分不同。
而且，保障性住房建设中所包含的廉租房建设、棚户区改造等都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
（一）研究目的和意义保障性住房对改善民生、促进社会和谐稳定的作用毋庸置疑，但是保障性住房的开发是否具有经济层面的作用，或者程度多大还存在着诸多争议。
笔者认为，保障房建设仍然与商品性住房一样，需要投入相应的人力、物力，因此这势必会带动相关产业的发展，提高整个房地产行业的增加值。
本文将从保障性住房的开发对于整个房地产行业的影响作为切入点，利用一元线性回归模型进行定性、定量分析，得出保障性住房投资对房地产增加值的贡献程度，并总结出经济层面相关影响的本质原因。
（二）保障性住房开发现状自从我国1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出了具有保障性质的政策性住房——“经济适用房”这一概念以来，一直到2010年6月，建设部发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次把已经出台的各项公租房政策进行了统一，我国保障性住房体系经历了长足的发展。
并且“十二五”规划纲要中也明确指出，“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。
当然，2001年至2006年期间，土地出让制度的引入也致使保障性安居工程经历过萎缩阶段，但随后国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，使得保障性住房体系得以重新确立。
由此可见，从2011年开始，保障性住房的开发与建设可谓进入了加速期。
但与此同时，由于我国的保障性住房体系尚属初建阶段，与发达国家成熟的保障体系差距明显，制度和机制中存在诸多漏洞，也从各个方面不同程度的暴露出一些问题。
总之，在我国保障性住房的开发逐步进入到高速发展阶段的背景下，可以预见我国的保障性住房开发和建设规模也将提高，住房保障的深度和广度将逐年加深、加大，并且我国的房地产市场也将逐步进入由保障性住房和商品性住房共同构成的“双轨制”时代。
二、保障性住房开发影响（一）一般分析自“经济适用房”这一概念被提出的随后几年，国家每年都以超过10%（1999年甚至达到61.3%）的增长速度逐步加大对经济适用房的投入。
这种趋势一直持续到2001年，在这一年土地出让制度的引入刺激了各个地方政府出让土地的积极性，这也是在分税制改革之后地方政府的财政收入首次得到了极大的提高。
但是，与此相关联的政策、制度没有及时配套，导致了土地出让资金使用不甚规范，这也从一定程度上削弱了政府开发、投资保障性住房的积极性。
从以上图表可以看出，2001年以后，经济适用住房投资额、增长速度以及所占比重都明显下降，尤其以经适房投资占房地产投资比重走势线（图2）表现最为明显。
在“十一五”期间，保障性住房体系又得到了重新确立与重视，因此2005年以后，经济适用房的投资额与增长率又显著放大，并且所占房地产投资比重趋于稳定。
虽然从图1中可以看出经适房投资占房地产投资总量比重相对较小，但是也从一定程度上保持了整个房地产行业投资的稳步增长。
1999年至2005年经济适用住房投资额增长率持续的下降，从一定程度上导致了2004年至2005年房地产行业投资增长率的下降，而之后一年强劲的增长趋势也拉动了整个行业的增长率。
如果考虑到整个保障性住房体系的总体投入对房地产行业投资的影响，这种效果将更为明显。
根据国家统计局2012年1月最新发布的关于2011年全国房地产开发和销售情况的报告，当年全国房地产开发投资额达到了61740亿元，而2011年保障性住房体系的投资总额为13000亿元，占比约21.1%，占2010年房地产投资额的26.9%。
从数据中分析可知，1.3万亿的保障房投入至少保证了2011年房地产行业投资26.9%的增长幅度，而根据“十二五”规划，2012年国家将投入1.08万亿用于保障房体系的建设，这又将为2012年房地产投资贡献17.5%的增长率。
另一方面，21.1%的占比比例，从一定程度上改变了整个房地产行业的投资结构，使之更加合理、多元。
总而言之，国家对保障性住房体系的建设与投资，从一定程度上将提振房地产行业的投资状况，并且从分析可知，这也将抵消商品房投资相对比例的下滑影响，可谓是起到了一定的对冲作用。
（二）模型分析1、数据整理2、建立模型由相关经济理论可知，保障性住房的投资与房地产业增加值之间具有相关关系。
由于房地产业增加值来自于房地产业所有常驻单位在一定时期内生产活动的最终成果，而其中必然包括保障性住房开发投资对房地产业增加值贡献的价值，因为保障房的投资与开发是房地产业增加值增长的原因之一。
另外，保障房开发投资额的增长还受到融资环境、政策等因素的影响，所以建立的模型应该是回归模型。
从房地产业增加值和经济适用房开发投资额的历史数据变动情况看，两者之间虽然在初期房地产业增加值的增长要快于经适房投资额的增长，但是从总体来看两者还是有一定的同步趋势。
从文中可以看出，两者之间线性关系与同步趋势一样，初期并不明显，但随着时间的推移，线性关系逐渐显著，从总体来看可以认为存在一定的线性关系。
因此，若设经济适用房开发投资额为x，房地产业增加值为y，并作出如下假设：●解释变量之间互不相关●随机误差项具有0均值和同方差●随机误差项不存在序列相关关系●随机误差项与解释变量之间不相关●随机误差项服从0均值、同方差的正态分布由此，可建立如下一元线性回归模型：yi=b0+b1xi+ui3、估计模型参数利用最小二乘法（ols）对数据进行回归分析，将相关数据录入eviews软件可得：因为样本决定系数r2=0.8432，说明样本的线性相关系数较高，所建立的线性回归模型从样本分析上看来是成立的。
4、t检验提出原假设h0：b1=0；备择假设h1：b1≠0；t() = 8.0316。
假定显著水平?%z= 0.05，查自由度为12的t分布表，得临界值t0.025（12）=2.179。
显然8.0316>2.179,故拒绝原假设h0，接受h1，即是显著的，或者说即认为经济适用房开发投资额与房地产业增加值存在回归关系。
三、综述近几年，国家对于商品性住房市场极不合理的发展态势，从各个方面、分阶段的做出了及时且严厉的宏观调控，使之回归到合理的水平，以保障民生及社会稳定。
但是在这种持续、频密且严厉的调控背景下，商品性住房市场逐渐由过热向企稳过渡，并且有冷却的趋势，可见其经济属性不可避免的被限制起来。
因此，保障民生与经济发展的矛盾将在房地产业中日益凸显出来。
与此同时，国家逐年加大了保障性住房体系的投资开发力度，这些资金的投入对房地产行业及相关产业的经济提振作用就显得尤为重要。
通过对保障性住房体系开发的相关资料进行的数据及回归模型分析，可以得出在保障性住房上的投资与整个房地产行业发展状况具有相关关系，并在经济层面对其产生一定程度的影响。
因此，保障性住房体系的开发与建设将会缓和保障民生与发展经济的矛盾。
而这种缓和作用主要体现在以下两个方面：（一）保障房体系投资上涨可对冲商品性住房投资同比例下降如果2012年房地产投资额下降10%，即6174亿元，考虑到保障性住房1.08万亿元的计划投资额（同比下降10%），那么依然可以保证房地产行业投资额以总体5.7%的速度增长；如果2012年房地产业投资下降20%，即12348亿元，则因为保障房投资，行业整体投资额只下降6%。
在国家对商品性住房市场前所未有的严厉调控背景下，房地产开发企业减少资金的投入是较为合理的市场行为，但是资金的减少就意味着市场的萎缩，而保障房的开发将会在一定比例上抵消宏观调控带来的经济负效应，并有可能保持，甚至提高整个行业的投资增速。
（二）保障房体系投资将对房地产业增加值产生直接影响通过回归模型分析，对于经济适用性住房每投如1亿元，将使得房地产业增加值扩大20亿元的规模，虽然这只是理论数据，但是如果考虑到整个保障住房体系的投资，这种影响将更为明显和符合实际情况。
如果2011年国家在经适房投资额为1500亿元，那么房地产业增加值仍然可以保持15.4%的增速；如果2011年国家在经济适用房投资额为2000亿元，那么房地产业增加值则可以保证60%的增速。
虽然经济适用房只是保障性住房体系的一部分，并不能代表整体的影响作用，但是单就其对房地产业增加值的影响就可预估保障性住房开发的影响力之大。
2011年我国投入1.3万亿资金用于完善、健全保障性住房体系，如此大规模的资金投入势必会拉动房地产业各部分发展，其作用不可小觑。
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