——代建工程开发成本
• • • • • • • •
并且以上四类开发产品成本，在核算上还将其 进一步细分为如下六个成本项目，进行明细核算。 六个成本项目： a、土地征用及拆迁补偿费、 b、前期工程费、 c、建筑安装工程费、 d、基础设施费、 e、公共配套设施费、 f、开发间接费用 明细账格式：
具体核算时应按各开发项目开设明细账
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
商品房项目在建资金 储 备 资 金
（ 结 算 资 金 ） 配套设施项目在建资金 代建工程项目在建资金 市政工程项目在建资金 成 品 资 金
经营房、周转项目在建资金
• 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的 复杂性：
采购业务 预付、应付 销售业务 预收定金等
2、配套设施开发成本的核算
不能有偿转让的 公共配套设施
施工业务 预付工程、备料款 预付设计 费等 预收保证金 租金等
供应单位 建筑产品购买单位 施工单位 勘察设计单位 房屋承租单位
采购完成 结算 房屋移交 结算
根据工程 进度结算 完成 结算
房 地 产 开 发 企 业
• 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性： • 由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发 企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。 • 二、开发成本核算的内容及基本要求 （一）开发成本核算的内容 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本 • 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、 代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本。 • 指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划 的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设， 所发生的各项费用支出。
• 开发成本核算程序图 ： 银存、库材料 • （1） 应付职工薪酬
开发成本
（4）
Hale Waihona Puke 开发产品（3）累计折旧
开发间接费用
周转房等
待摊、预提
（2）
• 四、开发成本的核算
（一）土地开发成本的核算
•
1、土地开发的特点
• （1）土地开发产品为： • 建设场地； • （2）开发的目的与用途： • ①为销售或有偿转让而开发商品性建设场地； • ②为本企业兴建商品房和其他经营性房 屋而开发自用建设场地。 • 2、核算 • 土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接计入“开发成本— —土地开发”账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发间接费 用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担 的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发 间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土 地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设 场地，借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开发成本——土 地开发”账户的余额，表示正在开发土地的成本。 • 用图示表示：
• • • • • • • • • • 借：开发成本—土地开发成本（A）750万元 贷：银行存款 750万元 借：银行存款 2万元 贷：开发成本 —土地开发成本（A） 2万元 （2）应付A地的“三通一平”费用50万元。 借：开发成本 —土地开发成本（A） 50万元 贷：应付账款 50万 （3）支付施工单位基础设施费50万元，建筑安装工程费200万元，款已结清。 借：开发成本—土地开发成本（A） 250万元 贷：银行存款 250万元
• （4）应负担开发间接费12万元。 • 借：开发成本—土地开发成本（A） 12万元 • 贷：开发间接费用 12万元 • （5）开发A地结束，已验收合格，其中40%直接对外出售，60% 进一步开发商品房，结转其成本。
• • • • • • • • • A地开发成本=750-2+50+250+12 =1060（万元） 对外销售部分成本=1060×40% =424（万元） 开发商品房部分成本=1060×60% =636（万元） 借：开发成本——房屋开发 636万元 开发产品——土地 424万元 贷：开发成本 ——土地开发 1060万元
三、成本费用核算应设置的账户和一般程序
（一）成本费用核算应设置的账户
• • • • • • • 1、开发成本 开发成本 性质：成本类账户； 用途：核算开发产品发生的直 接费用和分配负担的间 接费用； 结构：
• 按种类设置明细账： • 开发成本——土地开发成本 ——房屋开发成本 ——配套设施开发成本
（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定 区域或部分，划分成本核算对象。 2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有 关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限 划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人 产品成本费用的界限 如与开发经营无关的：非常损失、公益救济 性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限 应该计入开发产品成本的成本项目：
•
第一节
开发成本的核算
• 一、房地产开发企业会计特点 • （一）房地产业的主要经营活动 • 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋 的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：
规划 设计
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
银行存款
×××
开发成本—土地开发
①750万 ③250万 ②50万 ①2万 ⑤1060万
开发产品-土地
⑤424万
①750万 ③250万
①2万
应付账款
②50万
④12万
开发成本—房屋开发
⑤636万
开发间接费
×××
④12万
（二）配套设施开发成本的核算
•
• • •
•
•
•
•
1、配套设施开发成本的核算特点 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两 类： 一类：是开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套 设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、 自行车棚、公厕等； 另一类：是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施 项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银 行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文 化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气 的增容增压、交通道路等。
开发产品-土地
×××
直接费用
开发间接费
××× 期末分配
开发成本——土地开发
××× ××× 完工 结转
商品性
自 用
余额
开发成本——房屋开发
×××
举例分析1
•
通发房地产开发公司开发土地（A）10000平方米，发生下列
业务： • （1）用银行存款支付土地折迁费200万元，耕地占用税500万元，劳 动力安置费50万元，出售折迁地上农房回收材料款2万元，存入银行。
• 4.代建工程开发成本 • 指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加 委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用 支出。 • (以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本 项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程 费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用 ) • （二）、成本核算的基本要求 1、合理确定成本核算对象 • 成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而 确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定: • （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或 每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象； • （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开 工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对 象；
d、基础设施费 • 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯照明、环卫、绿化等工程支出 e 、公共配套设施费 它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性 的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派 出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕 所等设施支出。 f、开发间接费用 • 它是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目所 发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （4）划分各种开发产品成本界限
8000000
公共 配套 设施 费
开发 间接 费
600000
8000000
180000
180000
12000 12000 12000 8792000
2、开发间接费用 • 开发间接费用 • • • • •
•
性质：成本类账户； 用途：核算开发产品发生的各 项间接费用
3、待摊费用 待摊费用
性质：资产类账户 用途：核算 企业已经支出但应该由本期和以 后各期分别负担的分摊期在1年以内的 各项费用。如预付保险费、固定资产
• a、土地征用及折迁补偿费 • 指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开 发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出 （即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出 等 • b、前期工程费。 • 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用， 包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、 测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整 场地）等支出。 C、建筑安装工程费 它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑 安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目 工程施工预算内的各项费用 •