法律案例分析范文
购买的二手房属于夫妻共同财产时，应当注意的事项
【案情简介】
双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》。

【裁判结果】
【律师评析】
所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。

共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系
的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产
关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。

根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。

获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效。

没有获得追认
而擅自处分共有房产的，合同无效。

目前法律实务中存在着如下几种共有形式：
1、家庭共有：夫妻是一种人身关系。

夫妻在婚姻关系存续期间
所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定
范围内的亲属关系。

不能把亲属关系都当成家庭关系。

如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。

张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。

家庭共有财产，属于家庭成员共同共有的财产。

其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，
其共同居住人对家庭财产是共同共有。

3、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人(相互之间是亲属，是同一顺序继承人)对遗产享有共有权的财产。

一般认为，这种共有是共同共有。

1、如果是房产证上的产权人是多个人的，一定要核实每个人的身份，并由每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，
否则不同意代签字。

2、如果房产所有人是在婚状态，且房产证上产权证为一个人名字的，也需要其配偶在房屋买卖合同上签字，或者由其配偶出具房
屋并非夫妻共同共有财产的声明。

3、如房产所有人系单身，且房产证上产权人为一个人名字的，需要该所有人到民政局开具单身证明。

4、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让出卖人出具一份无其他共有人的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。

【法条链接】
1、《合同法》(1999年)
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般
认定无效。

但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人
的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(2001年)
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。

因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻
双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意
第三人。

第十八条婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，
夫妻一方对此负有举证责任。

4、上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问
题的解答》(2005年)
第二条未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。

对此问题，应区别不同的情形分别处理。

一是房屋出售时，权利登
记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理
由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意
串通，损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时，权利登记为
数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，
在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受
人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认
买卖合同有效。

【问题】
(1)对王某适用假释是否合法?为什么?
(2)对X某是否还需要撤销假释?为什么?
(3)对X某上述盗窃行为应如何处理?
(4)对X某上述敲诈高校钱财的行为应如何处理?
(5)对X某最后的刑罚应当如何确定?
(6)假设X某在假释考验期间并没有实施新的犯罪行为,而表现正常。

现20XX年X月,其因参与以传播“非典”相威胁敲诈某市多所
高校钱财行为而被逮捕,在侦查羁押期间发现X某其实真实姓名为“X某”,因为在19XX年的X月份曾经实施了一起重大恶性爆炸案件,公安机关在全省发布通缉令而成为被通缉重大嫌疑犯,为了逃避侦查而改名为“X某”。

请问在此种情形下对其依法如何处理?为什么?1.
【参考答案】
(1)对X某适用是合法的。

因为对X某暴力强奸行为定罪量刑的活动发生XX年刑法实施之前,根据刑法时间效力(“从旧兼从轻”原则),对该暴力犯是可以适用假释的。

(根据XX年最高人民法院《关于刑法时间效力问题的若干规定》第X条);
(2)需要撤销假释。

因为其在假释期间又犯了新罪,根据刑法第XX条第X款的规定,应当撤销假释(犯新罪的时间有限定即假释考验期间内,但发现该新罪的时间原则上并无时间限定).
(3)该盗窃罪发现的时候并没有超过追诉时效,故应当定罪处罚,但同时要考虑X某对该盗窃罪由自首表现,依法可以从轻或者减轻处罚.
(4)X某利用传播“非典”敲诈高校钱财构成敲诈勒索罪,而且是在假释期满后不久,构成累犯,依法从重处罚.
(5)撤销假释后,将强奸罪剩余的X年有期徒刑同盗窃罪、敲诈勒索罪实行并罚,其中,对盗窃罪要考虑因自首而依法从轻或减轻处罚,但对敲诈勒索要考虑属于累犯而依法从重处罚。

(6)在此情形下依然应当追究其爆炸罪的刑事责任。

因为该犯罪行为已经被司法机关采取强制措施,而犯罪嫌疑人X某逃避侦查的,依法不受追诉时效期限的限制。

此时,应以爆炸罪同敲诈勒索罪实行并罚。

(因为爆炸罪属于漏罪且不是在假释考验期限内发现,故假释不能撤销)。

案例：
分析
对此究竟应当怎样适用法律，确定侵权责任，我的意见是：
1.本案的实质确实是动物致害的侵权行为。

不论怎样，这个案件造成损害的都是乌龟，是动物，而不是其他没有生命的物。

但是这个案件与一般的动物致害侵权行为有所区别。

《民法通则》第127条规定的动物致害侵权责任，说的是动物的自
主加害，是因为所有人或者管理人对动物没有管理好，而使动物由
于其本性，自主加害于他人。

而本案则不然，是因动物管理不当在
楼上坠落，造成他人损害。

尽管如此，这个案件终究是动物造成的
损害，适用《民法通则》第127条确定的规则，适用无过错责任原
则确定侵权责任，是有道理的。

因此，只要乌龟的所有人或者管理
人的行为具有违法性、造成了损害、二者之间有因果关系，就构成
侵权责任。

2.但是，本案毕竟与一般的动物致害侵权行为有所不同。

因此在确定其侵权责任的时候，应当参考《民法通则》第126条的规定，这就是，乌龟是在建筑物上由于坠落而造成的损害，因此
可以按照坠落物造成他人损害的规则处理。

如果确认坠落的乌龟是
何人所有或者何人管理，那么就应当由其所有人或者管理人对受害
人承担侵权责任。

对此，尽管没有更为重要的意义，但是却对下面
的意见具有指导意义。

3.如果经过警方侦查也无法确定乌龟的所有人或者管理人，那么，这个案件就极类似于建筑物抛掷物的侵权责任。

在重庆法院判决的建筑物抛掷物的侵权责任案件中，一个高层建筑上有人抛掷一个烟灰缸，造成过路人伤害，无法确定究竟是该建
筑物的哪一个人所为，因此，法院为了保护受害人损害赔偿权利的
实现，确定由该建筑物的不能证明自己没有实施这个行为的人承担
连带赔偿责任。

这就是建筑物抛掷物责任的规则。

尽管有很多人反
对这个案件确立的规则，但是，法理认为这样的规则是合理的，从
保护受害人的角度上说是公平的。

当然，在最高人民法院人身损害
赔偿司法解释规定的物件致人损害的侵权责任中，没有规定这个规则，因为存在很大的争议。

如果无法查清致害的乌龟的所有人或者
管理人，但可以肯定一点，就是乌龟必然是魏某楼上2至7楼的居民之一所有或者管理，不可能是他人。

因此，为了保护受害人的损害赔偿权利得到实现，也就是依据民法同情弱者的原则，可以参照物件致人损害的建筑物抛掷物的规则，确定由2至7楼的6户居民对魏某的损害承担连带赔偿责任，如果其中有人能够证明自己从来没有养过乌龟，也就是不可能实施这样的管理不当的行为的，可以免除自己的责任。

结论
可见，这个案件在适用法律上的复杂程度，没有现成的规则可以适用。

因此，要经过以上这些复杂的过程才能够确定。

至于其损害赔偿责任的确定倒是简单，就按照一般的人身损害赔偿的确定标准确定即可，没有特殊的规则。

法律案例分析范文的相关搜索内容：。