客群写真
付婷 37岁
西彭昊辉钢结构董事长
现居住于渝北常青藤人文别墅
年轻的都市企业家，对生活质 量要求高，目前有物流公司和 镀锌厂，资产高于5千万。年 收入上千万，把购置物业作为 自己的一项投资。
看重项目的自身特色和品牌效益， 追崇自身价值的体现；之前也介绍 过朋友购买常青藤人文别墅项目。
周鸿 45岁
销售总价价： 310-500万元/套
去年7月开盘至今年3月
月均去化量：约10套
销售量： 97套左右
晋愉碧怡林畔紧邻双山工业园及地铁站，周边餐饮、娱乐、休闲等配套齐 全，绿岛公园的成功打造更是提升了项目品质，促成热销。
上邦高尔夫——景观居所，山景地产
联排、独栋、双拼、叠拼
产品类型
价格
联墅总价140-150万元/套 类独栋总价400-500万元/套 独栋总价800万/套以上
西区项目小结：
项目名称
价格（万元/套）
五星国色天香
160-200
晋愉碧怡林畔 上邦高尔夫
310-500
联墅：140-150 类独栋：400-500
独栋：800起
客群
工业园区私营业主及周边区域客 户为主
九龙坡及周边客户为主
白市驿、江津及大学城区域客户 为主
用途
自住兼投资
自住 自住兼投资
1、五星国色天香、晋愉碧怡林畔因周边生活配套成熟，客群由当地居民构成，购买用途以自 住且第一居所为主；上邦高尔夫因周边生活配套少、交通不便、具备优质景观，购买用途以自住且 第二居所为主；
上邦高尔夫
重庆滕祥实业有限公司
87
109 0.29 联排、独栋 最低价110万 2010-10 2011-12
五星国色天香——新中式别墅，价格优势明显
联排、独栋
产品类型
价格
均价8000元/平方米 总价约为160-200万/套
交通
公交281（西彭——站东 路） 285（石碾盘——龙凤） 286（石碾盘——走马） 轨道交通7号线
下阶段：在区域发展成熟后，作为第一居所的置业人群。
客群来源及行业分析
1、通过竞品分析和对目 标客户深度访谈，现阶段本 案潜在客户主要在以陶家镇 为中心的周边区域，以西彭 镇、白市驿镇、双福镇等为 主；
其次为对西部新城有区 域情结的更大范围内的购房 人群。
2、通过对西区经济结 构进行分析，区域内客户以 个体经营者和私营企业主为 主，其次为企事业单位高层 职员。
设计源自纯正别墅血统，注重产品细节的打造，充分体现项目品质感
以景观资源看项目本体
➢一期坐享大溪河景观资源，以“法国普罗旺斯田园生活”为蓝本，沿河打造30000平 米卢瓦尔溪谷公园，自然环境得天独厚。 ➢二期北邻规划的1000亩西区公园，项目本身规划80000平米以运动休闲为主体的核 心山地公园。 ➢项目具备景观展示区，如开心农场、路虎野营基地等等，拥有开展活动的场地和基 础。
户型
客户情况 配套
219平米及235平米的联排别墅在售
以西彭工业园区的私营业主为主，少量其它主城 区域客户，主要为自住型
拥有众多配套：天醉园度假酒店内部配套 设施 、西彭中心步行商业街、新世纪、 重客隆、新农贸市场超市、便利店等
五星国色天香目前在售少量的联排别墅，套内均价8000元/平方米，项目2009年开 盘，目前只剩余5套房源，现别墅项目正在办理交房。优惠措施为全款98折，按揭 99折。
打造纯别墅领地，项目内景观、运动休闲配套齐全，商业配套有待完善
以产品细节看项目本体
缇香小镇潜心打造2+1、独门独院的法 式乡村别墅，独享私有空间； 运用小组团葡萄串式布局，道路堆坡设 计使得车灯不会直射后院； 端头位置布置前院、侧院及后院三重院 落；后院、地下层、车库完美结合； 采用超大面宽，最小面宽为9米，超高调 空餐厅，超大面积奢侈主卧套房； 建筑用材采用全手工打造天然石材、绿 色环保的LOW-E玻璃、手工定制的花岗岩 门窗套等，打造出全手工石材建筑；
以区位交通看项目本体
项目位于九龙坡西区陶家镇，北接九龙园C区； 规划5号线将经由本项目到达北部新区； 片区规划并在建中有重庆市中环线（西彭到机场段）、中梁山第三隧道 （杨家坪到白市驿）
目前项目离主城较远，公共交通较薄弱，规划的交通线网建成后有助于提升项目品质
以小区规划看项目本体
缇香小镇公园里 二组团
规划中的景观资源较丰富，后期营销中可充分利用此优势
以周边配套看项目本体
花卉园
天赐温泉
贝迪颐园
陶家镇 项目周边配套资源丰富，在销售过程中，可作为一个营销支持点
项目本体价值梳理
常青藤品牌：“别墅专家”的形象引发高端置业群体关注
项目 核心价值
提炼
产品细节：注重独立舒适私密的设计细节体现别墅的尊崇 景观：上千亩西区公园，8万方山地公园，天然氧吧，城市绿肺
客群置业要求
通过对置业人群现状了解，我们认为本项目的购房客户的置业特征如下：
产品需求
要求产品拥有高私密性，青睐大尺度奢华空间，注重建筑材质
购房用途 品质要求
现阶段的购房客户主要考虑自住且作为第二居所 下阶段区域发展稳定后，自住且作为第一居所的客户将为主流
客户注重居住舒适度、整体景观环境，追求高品质的休闲生活
户型
配套
300-400平米联排别墅在售
约为310-500万/套
以九龙坡区客户为主，周边区域客户也占了较大 比重，因该区域已发展成熟，交通便捷，多为自住 型客户
晋愉林畔项目自身配套齐全 临近轻轨站，快速与主城各区相连，共享主城 配套； 临近巴国城，共享其娱乐、餐饮、购物、休闲、 教育等全方位便捷配套。
西区项目分析
区域项目分布图
露台，阳台
教育配套 上邦高尔夫
晋愉碧怡林畔
缇香小镇位于九龙坡区陶家 镇，属于九龙坡西区板块， 该板块的竞争项目数量不多， 分别为五星国色天香、上邦 高尔夫、晋愉碧怡林畔
缇香小镇 五星国色天香
项目名称 缇香小镇
开发商
总建面 （万M2）
上海城开集团重庆德普置业 有限公司
133
总户 数
850
五星国色天香
重庆五星地产
6
170
晋愉碧怡林畔
晋愉林畔地产
3.7
99
容积 率 0.5
1.5
0.8
楼盘形态
联排、类独 栋
联排、独栋
价格 （元/M2）
最低价300万 /套
8000
联排、独栋
最低价310万 /套
开盘 时间
2011-6
交房 时间
2012-12
2010
2012-12
2011-10 2012-10
2012年缇香小镇营销计划
项目现状研究及价值梳理 项目营销难点及营销策略
营销难点解决方案
目录
一实力显著增强，地区 生产总值连续十一年位居全市第一，人 均GDP超过8000美元。
工业迅猛发展，区域规模以上工业总产 值2010年达172.2亿元，同比增长39%； 实现工业增加值44.8亿元，同比增长 27.7%；新产品产值45.8元，同比增长 32.5%；实现出口交货值8.7亿元，同比 增长64.5%。
私企 建材厂董事长
现居住于杨家坪恒大名都
对于居住的小区环境和小区的舒适 度比较看重；平时也注重养生。喜 欢休息的时候有个安静的居家氛围。 在陶家镇有个建材厂，工作和生活 主要在两地之间来回。
如果有合适的物业，可以考虑在 西彭区置业
客群分析小结
1
他们是社会智富阶层，生活富裕安定，年 龄约在40-55岁，拥有多套房产。
230（沙坪坝——大竹林） 127（金砂水岸——江北农场）
611154（（石玉马带河山— —— —两朝路天口门））交通
604（通用厂医院——刘家台）
260-269平米联墅； 类独栋370-390平米；
户型
独栋600平米左右
客户情况 配套
主要以白市驿、江津、大学城以及周边区域客户为主， 因高尔夫及自然环境资源丰富，但交通与生活配套稍有 不足，多以投资型客户为主
陶家镇片区，40分钟内到达主城，未来的大型聚居区
2011年10月市政府常务会议审议通过《主城“二环时代”大型聚居区规划设计》，规 划亮点：规划“九龙新天地”依托中内绿带，建设有巴渝风貌特色的休闲文化街区，打 造公共活动地标。规划三百梯水库公园和八角丘水库公园两处大型公园，其用地面积均 超过50公顷。区内规划了8所小学、4所中学、1所九年制学校，6所医院，九龙剧院等 公共配套设施。
上邦高尔夫国际社区在营销过程中对高尔夫这一主题的宣传力度较大，使项目的 知名度较高； 总价：联墅总价140-150万元/套；类独栋总价400-500万元/套；独栋总价800 万/套以上。联排因价格优势，2月的周去化量达到了五套。
上邦高尔夫自然资源丰富，项目自身打造较为成功。目前交通极为不便，独 栋受市场及总价高的影响，去化特别缓慢；因总量较大，会长时间对缇香小 镇形成客户分流。
2、区域优势对成交有一定的促进作用，如晋愉碧怡林畔较之其它项目区域优势更为明显，去 化较快；
3、从市场表现看，生活配套成熟、交通便利的项目，一般为周边居民购置的第一居所；生活 配套不完善、但景观资源优质、周边休闲娱乐配套较好的项目，购房群体覆盖范围更广，置业用途 大部分为第二居所。
项目本体分析
以开发商品牌看项目本体
陶家镇规划为城市副中心，有较良好的发展预期
区域分析小结
陶家镇目前处于城区集中建设阶段，基础设施较差，市政配套不成熟。已列入重 庆市二环居住区规划，市政建设处于起步阶段。
项目所处区域现阶段不属于热点阶段，区域外客户对西区价值认同感低，无法形 成投资热点。
对本项目而言，目前交通线网不发达，生活配套不足，主要是工作生活在本区域 的人群购买作为第一居所居住；同时本区域中远期规划利好，发展成熟后也可能将有 外区域人群购买作为第一居所。