绍兴市区物业管理办法全文（2015）第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条市住房和城乡建设部门（以下简称市物业主管部门）负责市区物业管理活动的监督管理工作。
越城区、柯桥区、上虞区住房和城乡建设部门（以下简称区物业管理部门）依照本办法负责对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导规划部门负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。
公安消防部门负责指导物业服务企业落实治安、消防管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理；根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食服务企业未按环评审批要求排污等违法行为；加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。
价格部门负责对物业服务活动中的各项收费进行指导和监督，对违规收费行为进行查处。
工商部门依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。
质监部门负责物业管理区域内符合《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。
环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。
财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励物业服务企业做大做强、争先创优。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。
第五条街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。
居民委员会应当指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。
第六条各区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集。
第二章业主、业主大会和业主委员会第七条业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行法律法规规定的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，依法履行相应的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由区物业管理部门会同街道办事处（镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。
物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第十条物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业向街道办事处（镇人民政府）提出申请，并由街道办事处（镇人民政府）负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
符合前款第（一）、（二）项条件的百分之二十以上业主也可以向街道办事处（镇人民政府）提出申请。
第十一条首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。
业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）、居民委员会组织业主推荐。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。
第十二条首次业主大会筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处（镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。
具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。
筹备经费应当专户储存、专款专用。
业主委员会基本的办公用品可由街道办事处（镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第十三条业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。
凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第十五条业主委员会由业主大会会议选举产生。
业主委员会委员应当符合法律法规规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行法律法规规定的职责。
第十六条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（镇人民政府）和区物业管理部门备案：（一）业主委员会成立（换届）备案表；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）业主大会议事规则、业主管理规约等；（四）业主委员会委员名单；（四）业主大会决定的其他重大事项。
区物业管理部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十七条业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。
业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处（镇人民政府），并按照规定开展换届选举工作。
第十八条一个物业管理区域分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中应明确增补业主委员会委员的办法。
物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。
第十九条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第二十条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者公安机关协助移交。
第二十一条业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。
物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第二十二条临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护；（二）物业管理用房的使用和经营；（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；（四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范；（五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务；（六）业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式；（七）违反规约应当承担的责任；（八）其他由管理规约规定的内容。