学校物业管理服务方案一、我方对采购项目总体要求的理解根据本项目招标文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合本项目招标文件的要求。

我公司人员对本项目报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对xx六中物业管理服务项目环境进行了排雷式考察，现已对托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对学校物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。

一流的学校自然要求一流的物业服务与之相匹配。

针对xx六中物业管理服务项目的特点，我公司确立了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路，享受细致入微的物业服务。

针对以上管理特点，xx的管理办法主要分为以下五大方面：1、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理xx经过近多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。

自接管物业管理项目以来，我公司不断积累经验。

针对xx六中物业管理服务项目，xx从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。

并详细划分界定xx六中物业管理服务项目功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个部位都纳入xx物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中办公。

2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的校区xx在项目合作中，曾创造过一流物业管理的佳绩。

在这次项目中，决定使用最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保安恪守职责工作、保洁员工等多个保洁班组大力营造干净、整洁、明快、温馨的良好氛围。

3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、就学环境针对xx六中物业管理服务项目，内部使用功能的特点，xx物业服务部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。

科学规划，合理安排，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处臵方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失。

4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护针对xx六中物业管理服务项目的特点，xx选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻。

保证各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。

5、树立超值性服务意识，提升学校形象品牌学校是文明的窗口，xx管理公司在项目部的组织结构设臵上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。

届时xx的全体员工将让领导及家长看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。

享受到超值性服务的同时，大力提升学校的社会形象品牌。

二、我方投标的服务方案本方案通过现场考察，根据【xx六中物业管理服务项目】具有的特点来定位，寻求清洁成本和卫生质量的临界点，并结合专业运作理念与经验而编制的物业方案。

旨在紧紧围绕“人性化服务”的物业管理主题，来统筹企划【xx六中物业管理服务项目】的物业保洁的管理模式、组织架构、服务配套、硬件保护等诸多方面，提出了切合实际的指标，尤其详尽阐述了诸如：服务流程及管理目标、各种规章制度，以科学态度进行保洁管理。

旨在通过专业的保洁管理设计与策划，提供一种定位正确、操作性强的专业管理与服务模式，在达到为【xx六中物业管理服务项目】提供整洁舒适的工作、学习环境的同时，亦降低物业的综合营运成本，延长物业内硬件设施的使用寿命。

更重要的是通过这种专业的保洁管理与服务，能够使【xx六中物业管理服务项目】有一个良好的对外形与品质，使【xx六中】在行业中进一步树立良好的信誉和品牌。

1、物业管理组织机构1.1组织及架构xx是最早实现集团化发展的综合性物业服务机构，管理团队50人，高中级职称占80%，本科以上学历占90%。

基层员工人数1650余人。

服务项目遍布全省，服务范围不断拓展。

形成了以高档社区服务与大型商业中心服务并重，专业保安、保洁高端发展的良好态势。

全力打造xx的服务品牌，为xx的长久发展奠定更坚实的基础。

xx 组织结构：1.2管理部设置公司将在xx 六中设置【xx 六中物业管理服务项目综合服务部】，全面对物业实施高效的管理与服务。

该组织是队伍的最高管理机构。

服务部安保主管 从业人员保洁经理 食堂经营主管主管 物业部 保安部 保洁部行政人事部 财 务 部 拓展部品 质 部 鸿润城物业总部 各物业项目中心 各保安项目部 各保洁项目部绿化环保部 客服部 工程维修部 安保部隶属关系服务中心经理1人 安保班长保洁班长 保洁服务部 监督考核 鸿润城物业 服务部 主管1人 保洁员 安保员 食堂经营班长从业人员我公司承包【xx六中物业管理服务项目】的管理服务，具体情况如下：（1）服务管理中所有的设备租用xx六中原有的设备、维修养护的直接或间接的费用由我公司承担，设备使用过程中所消耗的红、黑垫、抛光垫及结晶机所使用的磨片除外，我司将在所报物料清单中体现。

并按照专业清洗服务所提供的清洗周期表及使用频率，从而测算具体的消耗量。

（2）我公司负责服务管理操中我公司员工的人工成本包含社保、保险、功夫、管理佣金等。

（3）服务管理操作中，所有消耗费用，如保洁用水、电费由xx六中承担。

（4）服务管理操作中，如果遇到节假日举办活动，我公司须提供相关人员，根据双方签订的合同平均人工费用结算。

3、管理服务标准（一）保洁服务1．负责校道路和绿化、公厕、建筑物、构筑物、照明设施等的清扫保洁。

2．负责环卫设施（果皮箱、垃圾桶等）的管理、维护和保养，所有保洁范围内垃圾桶垃圾箱进行袋装化管理。

3．负责将清扫的道路垃圾运往指定的地点（严禁将清扫保洁道路外的垃圾混入），并协助城市垃圾统一收运装车工作。

4．负责清扫作业质量的监督、检查。

5．负责按国家、省、市有关规定，按时支付保洁人员工资及福利，签订劳动合同，缴纳社会保险。

6．负责配合做好市、区布置的临时性、阶段性任务（含检查、突击整治、重大活动等）中的环境卫生工作。

7．根据行业主管部门要求，适时组织对道路进行洒水。

8．路面清扫要做到路见本色，无明显砂石、泥土，废弃物。

9．路牙净要做到路牙或隔离桩下无明显灰砂带，无明显积水和废弃物。

10．严禁向窨井口内扫垃圾，窨井口无堵塞和明显废弃物，确保通畅的情况下，每月定期清理一次，并做好记录。

11．绿化带内清掏及时，无杂物、无落叶等。

12．道路清扫保洁的垃圾要及时收集清运，不得倒入绿化带内，垃圾收集车要车容整洁、密闭运输、摆放有序。

13．废物箱管理要做到每天清掏两次，定时洗刷、消毒（确保整洁的情况下每月不少于1次），确保废物箱不满溢，箱体完好及周围卫生、整洁。

14．严禁在景区、公园内焚烧垃圾、树叶、杂物。

15．雨天清扫工人要积极推扫积水，雪天要清除积雪，保洁路面清洁。

16．保洁作业为两班制（无缝对接模式）：一班为早班（早5：30-7：30，下午12：00-3：00），二班为常规班（早7：30-11：30，下午3：00-6：30）；冬季和夏季的工作时间按照区城管局统一要求执行。

节日、迎检及重大活动，无条件执行全市、区城管局统一安排，增加清扫保洁人员，延长清扫保洁时间，增加垃圾收集次数。

17．每日晨扫作业必须在7：30前结束。

18．必须及时发现管理区域的偷到垃圾和破坏市容环境卫生的的行为，并立即通报执法部门，待执法部门取证完毕后，立即清除。

19．公共设施设备维护维修及时保持状态良好，公厕保洁常态化，无异味，垃圾及时清理，做到防滑。

（二）安保服务1．绿化带内无乱停、乱堆、乱放，草坪无被践踏，树干无钉栓刻画等现象；2．植物上无栓绳、挂物、晾晒杂物；3．无毁绿开地种庄稼，乱砍、滥伐树木；4．严格执行车辆管理规定，各种车辆定线出入、定点存放；5．门口秩序良好，无乱设摊点、影响出入园现象；6．无强行兜售、行乞、赌博、封建迷信活动；7．时刻做好迎接各级领导检查的工作部署，要求各项工作落实到位；8．校内需认真落实安全制度，无安全隐患。

9．校内禁止任何经营性项目（含流动摊点），如有特殊需求，须上报上级主管单位批准，经批准同意后方可实施。

10．负责公司设置、设备、苗木等资产的安全管理工作，防止偷盗事件的发生。

11．负责按国家、省、市有关规定，按时支付保安工资及福利，签订劳动合同，缴纳社会保险。

（三）文明管理1．管理人员、作业人员需统一着装、挂牌上岗；在作业过程中须穿戴具有反光功能的安全标志服装和防护帽；服务热情、规范，使用文明用语及普通话，服务耐心热情；3．遵守职业道德和岗位规范，及时妥善处理与游人发生的各种矛盾；4．在岗期间，工作人员不得擅离岗位、扎堆聊天、吸烟、看报纸、干私活等从事与业务无关的事情；5．养护作业产生的废弃物（如树枝、树叶、草屑等），重点区域随产随清，其他地区日产日清，不得堆放在绿地中、做到道路边，人走场清；（四）其他养护工作要求1．基础资料、台帐管理应做到以下几点：（1）每天做好详细的巡查日志的登记工作，以备招标人不定期抽查。

（2）在每月5日前应编制服务工作计划，并按照招标人要求对服务计划进行调整，不得擅自更改实施计划，并于每月5日前上报本月的工作完成情况，每年12月5日前报送当年工作总结，交由招标人审定，作为考核依据。

三、服务管理计划1、建立快捷客户服务系统xx将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。

通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。

根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。

每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。

2、实施物业整体形象工程主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。

设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。

环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。

员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。

3、建立严谨的管理运作体系在物业交接阶段，管理部主管将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。