W1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰； W2、区域交通较差，出行不够便利； W3、地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚； W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强； W5、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。
Opportunity机会分析
Threat威胁分析 T1、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量； T2、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来 的威胁； T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患； T4、外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目 形象造成不利影响; T5、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的 分流。
休闲旅游：龙泉区有丰富自然资 通过休闲旅游，整合城市高 源和人文资源，休闲旅游资源丰 端消费人群的消费，提升项目的 富。 生活品质档次。
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 威胁（T）
威胁
威胁规避
成都房地产开发水平较高， 采用先进、有特色的开发理 市场竞争激烈，无论是着眼城东 念和独特的生活主张铸造项目的 还是放眼整个成都，从规模和产 鲜明形象与核心竞争力，形成差 品品质上都不乏强有力的竞争对 异性竞争优势。 手。 区域市场供应量较大。 扩展产品线，合理分配各 类产品开发时机。
Threats威胁分析
O1：河东新城组团的发展—区域发展 O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将 进入快速发展阶段。 O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很 大—寻求创新产品 O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品， 并愿意支付较高价格。
T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验 T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高 调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭 上顺风车 T3：产品创新带来的市场风险较大
T――威胁点
盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅 标杆作用 未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈 宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
O――机会点
区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升 配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配 套，充分满足相关需求 市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业， 项目具有后发优势
区域发展：城南是最具发展潜力 突出区域的发展现状和前景， 和活力的房地产板块，也是政府 提高项目价值，并可增加对投资 未来要重点开发、改造的区域。 型客户的吸引力。
交通：距市中心 12.5 公里，距机 可将目标客户面适当扩展到 场 28 公里，成都地铁 2 号线将龙 更大的区域，加快项目销售速度。 泉城区与成都市区紧紧相连。
配合，以及短时间内的客户积累渠道。
走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快 中有升.
案例四
四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 优势（S）
优势 优势发挥
本项目应站在城市运营高度，通 区位：项目处于城市房地产发展的新崛起 过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广 板块，有较好的市场价值预期。 中应将区位优势作为项目的一大亮点予以 强调。
O1、太平工业区规划前景看好； O2、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升； O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空 间； O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上 升； 05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售； 06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投 资回报率； 07、8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。
房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。
去哪里寻找这片土地的点金魔杖？
做细市场 做精产品
扬 长 □ 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景； □ 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广； □ 通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。 避 短 □ 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；
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小结： 通过有效整合项目在区位、规模、产 品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大 的综合竞争力，完全能够向市场发起强大 的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面， 在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性 项目。
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案例五
地块分析
项目SWOT分析
优势Strength
地块自身面积约300万㎡。 以大盘的运作模式，建立大盘在 产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞 争优势。
高尔夫资源：18栋标准高尔夫球场配套， 充分利用高尔夫球场提升项目档 为项目建立鲜明的档次标准 次，建立市场区隔，并发挥高尔夫俱乐部 的运营功效推动项目的高端客户营销。
人文底蕴：明代王陵，四川师范大学等， 充分发挥人文底蕴优势，塑造项 提升项目人文底蕴。 目浓郁的 文化生活品牌。
□ 围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目
的品质； □ 关注政府政策，调整项目推广策略。
案例六
项目解读
项目综合分析
Strengths优势分析
S1景观公园：南侧长河公园——城市公园坡地、水 景 S2科技产品：皇明太阳能—先进“节能生态住宅” 理念 S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力 S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力 S5地段优势：位于河东新城——德城区重点发展区 域
O •07年长沙房地产市场将 保持持续快速的发展，市 场保持供销两旺的局面。 •地段决定价值。 •抢占市场推广先机。 •同区域内市场营销水平 粗放，不成体系。
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T
•竞争：下阶段推出项目多，竞争 剧烈．
【项目SWOT分析】
优势：■ 项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 ■ 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户； ■ 前期形象高企，广泛被客户认同； 劣势：■ 认筹期长达8个月，客户维系困难； ■ 项目等待期长，客源流失机会大； 机会：■ 深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域 ■ 宝安利好不断，关内客户开始认同； ■ 项目开发可肆机而动，静观其变； ■ 竞争项目的推广也为本项目带来客源；
市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。
地块分析
项目SWOT分析
威胁Threat
房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场； 竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击； 其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。
SWOT矩阵分析 T（威胁）
1. 帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等 竞争对手已分流了部分客户，并与本项 目形成正面竞争。 2. 国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带 来不确定因素
O（机会）
1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强； 2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。 3. 区域内居民收入稳定,经济发展迅速， 市场需求可挖掘空间巨大。
房行东方 在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。 /
案例七
项目核心价值梳理
S
SWOT分析
W
•产品：高层点式，户型设计 差． •口碑：东方新城经济适用房的 负面口碑影响．
地段价值：优越的地理位置：地 处万家丽路与荷花路交界处，成 熟、优越的城市生活配套聚集。 城市地标。 •学区价值：芙蓉中学、育英小 学比邻。 •品牌价值：东方新城的口碑和 新金鸿企业品牌（水云间）。
综合分析结论：

本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具
备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。
劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足 增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。
尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力
解析结论：
针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中,应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营销推广做到避实击 虚，进而形成项目开发销售的一体化优 势。
案例三
项目 SWOT分析
Strength优势分析 S1、先天可开发素质较好，土地平整； S2、空气清新，环境好； S3、天然水景优势，提升项目品质； S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显； S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。 Weakness劣势分析
Opportunities机会分析
Weaknesses劣势分析
W1产品方面：新技术增加成本－单价高于市场 现状 W2市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知 低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增 长缓慢，刚性需求增长幅度不大 W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公 交系统不完善，生活、交通不便利 W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间
区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富； 周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。
地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。
地块分析
项目SWOT分析
劣势Weakness
容 积 率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划； 四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约； 生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。