集团有限公司房地产企业法律事务工作指导意见为加强企业管理，规范经营行为，防范法律风险，提高盈利能力，保障鲁能房地产事业持续、稳定、健康发展，根据《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规和鲁能集团有关规章制度，制订本指导意见。

一、建立和完善房地产经营管理规章制度，强化和规范法律事务及合同管理，不断提高依法经营、依法治企水平。

（一）依据有关法律法规，逐步建立统一的房地产经营管理规章制度，主要包括：房地产项目前期策划、项目融资、土地取得、建设工程勘察、设计、施工和监理、物资采购、工程预决算、工程招投标、工程质量和安全、工程价款支付与监控、广告宣传、销售合同、销售流程、售后服务和物业服务、法律纠纷处理等管理制度。

（二）配备企业法律顾问。

置业集团要设立专职企业法律顾问（法律事务管理兼合同管理）岗位，其他房地产企业设立兼职企业法律顾问。

从业人员原则要求法律专业本科以上学历，并要积极参加业务培训和交流，不断提高业务素质。

（三）加强外聘法律顾问的聘用和管理。

要严格执行《集团公司法律顾问管理办法》，凡与鲁能所属企业签订顾问合同的律师事务所不能接受与鲁能所属企业利益冲突方的委托，不得作为与鲁能所属企业利益冲突方的代理人办理有关诉讼、仲裁案件。

在选择律师事务所担任常年法律顾问或办理其他法律事务时，应综合考察律师事务所的业绩、声誉、专业能力等；律师费用的数额确定要考虑工作量、智力工作质量、工作成果等因素，参照国家和地方有关律师收费的规定，既要充分发挥律师的积极性，确保律师服务质量，又要杜绝出现律师费畸高的情况。

（四）强化合同管理意识。

合同管理是企业对法律风险进行“事前”、“事中”防范的主要控制手段。

要按照《集团公司合同管理办法》、《集团公司合同专用章管理办法》和《关于加强合同管理的意见》的规定，刻制和使用合同专用章；合同专用章要由专人保管；签署合同要履行会签手续，加盖合同专用章和骑缝章；没有法律部门意见不得加盖合同专用章，没有使用合同专用章的合同，财务部门不得付款。

要按照《集团公司合同台帐、档案管理办法》要求，建立电子版和纸版两个台帐，两个台帐内容要保持一致。

要严格履行合同上报会签制度，除取得土地使用权、出售商品房、购买原材料等日常经营合同外，凡符合《集团公司合同管理办法》第七条规定的合同，必须严格履行上报会签手续。

（五）加强法律纠纷案件的管理。

各企业发生诉讼、仲裁案件以及其他重大法律纠纷的，应当由企业法律顾问参与，并按照《集团公司重大法律纠纷案件管理办法》逐级上报备案。

（六）注意学习掌握最新法律法规和国家政策，特别是有关司法解释，及时调整工作思路，规避法律风险，依法治企，规范经营。

二、加强无形资产管理，实施企业知识产权保护策略，保守商业秘密，逐步构建企业知识产权管理体系。

（一）采取有效措施，明确归属，防止侵权。

1、对于委托其他单位完成的楼盘规划设计、户型设计、结构、立面、景观设计、宣传广告等，应与受托人明确约定著作权的归属，一般要约定著作权归企业所有，受托人不得向第三方提供；约定著作权归受托人的，要相应降低委托费用。

2、注意防范招投标和工程施工过程中知识产权的侵权风险。

在招投标和工程施工过程中避免使用侵权的技术和产品，一要确认投标方或施工方技术的合法使用权；二要在招标文件和合同中明确约定：因施工方或投标方侵犯第三人知识产权而产生的任何侵权责任，均由侵权的施工方或投标方承担。

3、楼盘宣传广告中避免侵权使用他人摄影作品（图片）、音乐作品、商标、地图、广告作品等，要与广告（设计）公司在合同中约定，由其承担该广告侵权全部责任。

（二）实施企业知识产权保护策略，逐步建立企业知识产权保护体系。

1、商标和域名保护的策略。

企业应该尽早将自己的字号（包括中文、英文）以及楼盘的名称注册成为商标；注册商标时，提倡在近似类别上进行防御注册。

使用“鲁能”商标的要报鲁能集团批准。

企业也应当注意对域名的保护，应当尽早申请相关的域名，并利用该域名扩大影响，防止他人抢注。

2、专利保护策略。

提倡具备条件的企业及时申请专利。

根据IPC国际专利分类表，房地产企业可以在以下技术上申请专利：一般建筑物构造；建筑物的墙、壁墙、隔绝墙的构造、墙的连接；屋顶；楼板；顶棚；建筑物的隔绝或其他防护；结构构件；屋面覆盖层；天窗；檐槽；建筑物的装修工程；桅杆；围栏；在建筑物的开口处用的固定式或移动式闭合装置等。

3、商业秘密保护的策略。

商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息，包括销售策略、客户资料、成本造价、薪酬制度等，是企业的重要无形资产。

企业与内部员工在签订劳动合同时，要规定员工保密的义务。

企业与外部的其他单位订立合同时也要签订保密条款，明确规定商业秘密的范围，明确泄露商业秘密的责任。

对于企业的高级管理人员或核心技术人才，可以签订竞业禁止协议。

4、提高企业知识产权维权意识，加大企业知识产权维权力度。

发现侵犯企业商标、著作权、专利权、专有技术、商业秘密等侵权行为的，要及时维权，责成侵权人停止侵害、赔偿损失，协商不成的要通过诉讼手段解决。

各企业发现有侵害鲁能集团的商标、商号等知识产权情况的，应及时向集团公司报告。

三、正确理解和运用有关法律法规，进一步加强房地产开发经营全过程法律风险防范和控制，提高房地产企业盈利能力和抗风险能力，保障房地产开发经营合法、持续、健康发展。

（一）防范土地一级开发中的法律风险。

企业在进行土地一级开发项目前期论证考察时，应熟悉当地土地一级开发的政策法规，详细了解当地政府关于土地一级开发的操作流程和工作方式方法，政策法规发生变化时应及时做出相应调整；要注意土地出让价格风险，企业应对土地出让以及开发收益进行科学论证，可视情况不同而采取履约担保、固定开发回报或浮动开发回报等方式，确保政府信守承诺；要注意资金风险，企业要对土地一级开发投资做出科学可行的安排，防范融资担保风险，可以尝试土地一级开发收益权质押贷款等方式融资。

（二）防范房地产项目获取土地使用权中的法律风险。

1、在土地一级市场，通过“招拍挂”方式竞买取得土地使用权的，要充分调查供应土地所隐含的各种附加条件，并论证附加条件成就的可能性；合理报价，避免因土地成本过大带来的经营风险问题；严格审查出让合同，明确约定土地用途、规划指标、交地时间和条件、地上物拆迁、地块市政配套条件等；竞买成功后，应尽快办理土地使用权登记手续，依法缴纳土地出让金。

2、在土地二级市场，以转让方式取得土地使用权的，应该对受让土地的用途、权属、是否存在权利瑕疵、是否存在重复转让、违法转让、是否符合转让条件等情况进行充分、全面的尽职调查；应签订完善的土地使用权转让合同，明确各方权利义务，特别是有关涤除土地抵押权等消除权利限制和瑕疵的问题，应明确做出约定并严格履行。

3、通过项目公司股权转让的方式取得土地使用权的，必须对股权转让方及项目公司进行充分的法律和财务尽职调查，做出风险评估；在股权收购合同中必须将各种风险披露出来，并将披露风险的解决作为签订合同前提条件或者生效条件或者解除条件；要求转让方及项目公司提供有效担保，或者采取预留、向第三方提存足够的价款等方式，并可进行债权债务公告，防范未披露的债务、漏债、或有负债风险。

4、防范政府收回国有土地使用权的法律风险。

应杜绝违法闲置土地的情况，要严格按照土地出让合同约定的期限动工开发，防范政府无偿收回国有土地使用权的风险。

若对政府无偿收回国有土地使用权有异议，应通过法律途径，在法律规定的期限内提起行政复议或行政诉讼，防止丧失法律救济的权利。

若发生政府因公共利益或实施城市规划旧城区改造收回国有土地使用权，应依法维护自身合法权益，与政府充分协商，获取相应的补偿。

（三）防范联合开发房地产项目的法律风险。

联合开发房地产法律关系复杂，法律环节多，风险较大，各企业应充分听取律师、会计师等专业人员的意见。

1、通过共同出资设立项目公司方式合作开发的，企业应当与合作对方在合作协议书和项目公司章程中明确界定双方的权利义务，对可能产生争议的问题作出明确的约定；对项目公司的公司治理结构做出科学安排，尽量取得公司的控制权。

2、通过共同投资联营但不设立项目公司的方式合作开发的：（1）要明确划分双方的责任。

对合同中的关键性条款，如质量、工期、价格支付、竣工验收、违约责任条款和解除合同的条件等，作出明确约定。

供地方应提供土地的位置、面积、使用年限、土地使用权性质、批准文件或证书等；提供资金方应对资金支付事宜作出明确承诺。

（2）如果采取实物分配方式，应对双方分得房产的面积、位置作出明确约定，对由于规划变更等原因出现约定的面积与实际竣工面积的差异如何处理事先作出约定；避免借联合开发房地产项目之名，而行土地使用权转让、借贷、房屋买卖、房屋租赁之实的无效合同。

（3）做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。

与合作方共同申请取得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。

可以采取在批文、证照中共同列名的方式；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。

3、注意国家对外商投资房地产的严格限制，防范与外商合作投资房地产项目的法律风险。

各企业在涉及与外商合作投资房地产项目时，应十分注意严格控制外商投资房地产政策带来的主要变化，严格遵守国务院六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房 [2006]171 号）、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函 [2007]50 号）、《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发 [2007]130 号）等文件要求。

（四）防范房地产项目工程建设施工全过程中的法律风险。

1、依法实施工程招标，规范招投标管理，防范招标风险。

（1）企业应根据工程规模、特点和性质，以及企业自身招投标管理能力编制招标文件，审查投标单位资质，组织开标、评标、定标，合理确定招标范围和招标方式。

（2）对于公开招标方式，认真考察投标人的资质、技术、经济和管理等综合实力，侧重于其总体能力是否适合招标工程的要求。

（3）科学制定工程标底，充分考虑以下因素：适应工期目标的要求，对工期提前因素有所反映；适应工程质量要求，对高于验收标准因素有所反映；适应建材市场的变化，对价差因素有所反映；正确处理间接费等取费标准。

（4）评标时以评标价最低，而不是以投标价最低为准选择承包商。

评标主要应考虑业绩和信誉、施工管理能力、施工组织设计和投标报价等方面，并以百分制计分。

（5）为避免因承包商违约而蒙受损失，应要求承包商提供可靠担保，包括投标保证函、履约保函等。