**小区物业管理招标文件二0一八年月日目录第一章、招标概况1.1、招标人1.2、**小区的地理位置1.3、物业概况1.4、物业管理的容和要求1.5、投标人的资质与条件1.6、有关说明1.7、奖惩措施第二章、投标须知2.1、投标依据2.2、投标程序第三章、投标书的编制要求3.1、技术标书的项目容3.2、商务标书的项目容3.3 资信标书的项目容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款第八章、其他事项的说明**小区建造于二000年。

为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

1.1 招标人：**小区业委会1.2 **小区的地理位置**小区位于风景优美的市上城区***，东至***，西至***，南至***，北至**8。

1.3 物业概况公用设施设备明细1.3.1绿地___万___平方米；1.3.2生活水池_____个；1.3.3高配______间；配电房______间；1.3.4电梯______部；1.3.5消防中心_____间；1.3.6综合布线控制室电信机房____间；1.3.7建筑周围道路，绿化、广场、照明、围墙、景观灯；1.3.8小区雨污水管网等1.4 物业管理的容和要求物业管理服务质量标准（依据《市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》)1.4.1物业共用部位的维修、养护和管理1.4.1.1根据房屋使用年限，编制年度维修养护工作计划。

1.4.1.2建立健全房屋维修养护工作制度，及各类操作指引文件1.4.1.3定期巡查、开展养护工作，有维护保养记录1.4.2物业设施巡查制度和设备管理台账1.4.2.1建立健全设施设备维修养护工作制度，作业指引文件，完善应急预案。

1.4.2.2小区绿化等公共设施定期巡查、维修保养到位，保持设备运行及维修工作记录。

1.4.2.3停水停电提前12小时通知（市政府突发停水停电及设备突然故障除外）。

1.4.2.4保持电梯机房清洁，确定合理的电梯运行时间，定期保养，及时排除故障。

1.4.2.5二次供水水箱清洗及检测；2次/年，水质检测结果合格。

1.4.2.6设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。

1.4.3 公共部位的清洁卫生1.4.3.1保洁服务时间：每日7:30-16:301.4.3.2楼道清洁：多层住宅清扫1次/天，拖洗1次/天；高层住宅每日清扫1次，门厅每日拖洗1次；公共场所、绿地、道路：清扫1次/天；沟渠池井、标识牌、信报箱；清洗1次/周；垃圾清运：1次/天;公共雨水、污水管道每年疏通1次。

1.4.3.3生活垃圾的收集，清运：1次/天。

1.4.3.4每月至少一次小区公共部位进行消毒和灭虫除害等消杀工作。

1.4.3.5雨雪天气及时清扫积水积雪。

1.4.4 公共绿化的养护工作和管理1.4.4.1定期喷洒药物，防止病虫害；1.4.4.2乔木、草坪、灌木修剪及时，保持观赏效果；1.4.4.3做好绿化施肥工作，保持苗木健康完整，缺损及时补种1.4.5 车辆停放管理1.4.5.1停车场要交通标识和进出凭证；1.4.5.2引导车辆有序停放，对乱停乱放车辆进行提醒管控；1.4.5.3停车场要巡逻，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。

1．4.5.4和业委会共同确定公共道路停车位，按要求制定停车管理办法，并予以实施。

1.4.5.5和消防配合，整顿停车库用作仓库等安全隐患1.4.6公共秩序维护，安全防等事项的管理1.4.6.1 24小时小区巡查制度（每2小时1次）1.4.6.2对火灾等突发事件有应急预案；1.4.6.3定期开展消防和居家安全宣传，消防演习；1次/年1.4.7 装饰装修管理服务1.4.7.1业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修过程的禁止行为和注意事项；1.4.7.2对违反违规私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告，阻止、报告并协助有关部门依法处理；1.4.7.3住宅业主装修、装修材料的运输和建筑垃圾清运，物业应有专人管理。

1.4.8 物业档案资料管理1.4.8.1建立物业档案资料管理制度；1.4.8.2档案资料有专人管理，借阅要有记录；1.4.8.3业主资料严格，不得借阅和泄漏。

1.4.9 其它服务1.4.9.1报修服务时间：24小时。

急修20分钟到达，预约服务按约定时间到达，并建立服务回访制度；1.4.9.2向业主公布日常服务，紧急；1.4.9.3根据社区安排开展文化活动。

1.4.10 服务指标承诺1.5 投标人的资质与条件1.5.1 具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。

1.5.2 投标人接管过住宅小区。

1.5.3 投标人所服务的小区中有市优或省优、国优项目优先。

1.6、有关说明1.6.1 除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立服务合同时可与协商解决。

1.6.2 标书中具体的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。

1.7 奖惩措施中标单位必须参加业委会组织的日常检查和年度考评。

考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，业委会有权终止物业服务合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。

（考核标准详见合同样本）第二章投标须知2.1 投标依据2.1.1国家、省、市物业管理相关政策、法规。

2.2.2 本招标文件。

2.2 投标程序2.2.1 2018年月日以前，在**小区公告栏等发布招标公告。

2.2.2 2018年月日接受物业公司报名，地点：**小区2.2.3 2018年月日，发招标文件。

2.2.4 开标时间:2018年月日上午9：30分在**小区2.2.5 确定中标单位后日，中标单位与招标单位签订《物业服务合同》，办理有关手续。

第三章投标书的编制要求本次评分分为技术标和商务标及资信标三部分。

容编制要求如下：3.1 技术投标书（包括但不限于以下容）：3.1.1 结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

3.1.2 物业管理机构运作方法及管理制度。

包括机构设置、组织框图、工作流程安排。

管理、激励、监督、反馈机制等规章制度。

3.1.3管理服务人员配置和管理。

管理服务人员配备、数量、素质（文化程度和年龄）、分工；人员的培训和管理：包括人员考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

3.1.4 物业管理费用的收支预案。

按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。

3.1.5 物业管理服务分项标准与承诺。

3.1.5.1房屋零修、急修及时率；3.1.5.2修工程质量合格率；3.1.5.3绿化完好率（包括水池、雕塑、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施）的维护标准及承诺；3.1.5.4保洁率维护标准及承诺；3.1.5.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率维护标准及承诺；3.1.5.6管理费收取率；（停车管理及收费、高层电梯门楼的广告管理及收费，多层门楼的广告管理及收费）3.1.5.7业主投诉率与处理率；3.1.5.8业主物业管理满意率；3.1.5.9消防火灾发生率；3.1.5.10治安事件发生率。

3.1.6 物业的维修养护。

3.1.6.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；3.1.6.2物业管理区域房屋设施、设备管理、维修管理措施；3.1.6.3市政等公共设施管理实施措施；3.1.6.4保障物业管理区域环境卫生的措施；3.1.6.5物业管理区域公共秩序的维护及治安的具体实施方案；3.1.6.6**小区绿化、水池、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施的维护养护管理的具体措施；3.1.6.7智能化设施的管理与维修方案；3.1.6.8各类管理档案的建立与管理。

3.1.7 物业维修和管理的应急措施。

3.1.7.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；3.1.7.2**小区物业管理围突然断水、断电、无燃气的应急措施；3.1.7.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；3.1.7.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；3.1.7.5发生火警时的应急措施。

3.1.8 管理方案和措施：3.1.8.1**小区管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；3.1.8.2便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；3.1.8.3业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；3.1.8.4建筑垃圾的处理措施；3.1.8.5安全防措施：车辆、流动人口、噪音控制等；3.1.8.6管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；3.1.8.7对**小区有关配套的合理化建议。

3.1.9 提供《管理规约》的建议稿。

3.2 商务标书的项目容3.2.1、**小区管理费报价表；3.2.2 投标申请报告。

在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。

”3.3 资信标书的项目容3.3.1法人代表证明或法人代表的授权委托书；3.3.2 《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；3.3.3 投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表、人员情况、管理业绩、在**街道、**社区围物业服务情况等；3.3.4 投标单位法定代表人、拟派出**小区管理机构负责人履历表（、简介、职称、经历）和专业书（复印件）；第四章投标书密封和送达的要求4.1 投标书外包装及文书要求4.1.1 按投标书编制要求，各投标单位应将技术标、商务标和资信标分开装订，但同时装入一个文件袋。

4.1.2 技术标、商务标和资信标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。

4.1.3 每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。

4.1.4 每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。

4.2、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书4.2.1 投标文件未按规定密封；4.2.2 未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；4.2.3 投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4.2.4 收费测算标准超过招标文件规定围，以及未按指标文件规定测算费用。

4.2.5 标书未在规定最后时限前送达指定地点；4.2.6 无效投标书将不参加开标、评标程序。