价格房地产统计数据2010～2011年度REICO专题未来20年我国城镇住宅建设发展空间REICO工作室北京 2011.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。

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本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣。

目录我国城镇住宅建设发展状况回顾 2国际比较研究 5从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 13 主要结论 21我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长1998-2009年我国城镇住宅建设投资年均实际增长17.1%住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。

城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。

与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。

但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%1。

图1 1998-2009年我国城镇住宅投资情况数据来源：《中国统计年鉴》。

1998-2009年我国城镇住宅竣工面积年均增加5.1%城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

1 2002年以来，土地购置费用在房地产开发投资中所占比重基本在19%左右。

我们采用这一比例对估计城镇住宅投资中的土地费用。

图2 1998-2009年城镇住宅竣工面积数据来源：《中国统计年鉴》。

房地产业对经济增长做出重要贡献2009年房地产业增加值/GDP达到5.5%自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

图3 1998-2009年房地产业增加值在GDP中所占比重1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。

其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

图4 1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献数据来源：《中国统计年鉴》，按2009年不变价计算。

居民住房条件不断改善城镇居民人均住房面积稳步上升伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。

从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。

初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。

从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

图5 1998-2009年城镇人均住宅建筑面积数据来源：《中国统计年鉴》，2007-2009年数据通过趋势外推得到。

国际比较研究尽管某一截面上不同国家的经济发展水平、人口结构特征、住房市场状况等诸多方面业存在差异相差较大，但从相似发展阶段（按人均收入水平计量）来看，各个国家通常会表现出类似的经济社会发展特征。

因此，从国际比较的角度，可以选择相似发展阶段的其他国家房地产业发展历程，来对我国房地产业未来发展趋势进行分析。

相似发展阶段的判断从经济发展水平看，我国2010~2020年大致经历美国1940~1970年、英国1955~1985年、日本1965~1985年、韩国1985~2000年的增长过程图6显示了中国与主要国家经济发展历程，以1990年国际元为基准，我国目前的经济水平大致与美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当。

按照人均GDP年均增长7%的速度保守推算，则2010~2020年我国人均GDP大约为7000~15000国际元（以1990年为基准，下同）。

而从图9的统计数据中看，将大致经历美国1940~1970年、英国1955~1985年、日本1965~1985年、韩国1985~2000年的增长过程。

单从经济发展水平的角度来看，我国在2020年将达到美国70年代、日本和英国80年代中期、韩国2000年左右的收入水平。

图6 中国与主要国家经济发展水平的比较注：①图中为按购买力平价计算的数据，以1990年国际元为基准；②中国2010~2020年的人均GDP按照年均7%的增长率推算得出。

资料来源：The World Economy: Historical Statistics.我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下发达国家的城镇化进程从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。

“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期、韩国80年代初期的城镇化水平。

而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%2。

综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。

日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。

图7 中国与主要国家城镇化率水平的比较数据来源：世行数据库，日本数据根据《日本统计年鉴》数据进行修正。

中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。

我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP （购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。

城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。

从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。

假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。

图8 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）2数据来源：王前福等，世界城镇化发展趋势，经济要参，2002。

数据来源：世行数据库。

发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。

如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。

我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。

主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。

对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：快速城镇化进程完成之前，住房建设规模呈现持续增长态势日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。

而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。

图9 日本历年住房建设情况数据来源：日本统计网站。

韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。

这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。

1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。

图10 韩国历年住房建设情况数据来源：中金研究报告。

60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。

英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。

图11 美国和英国历年住房建设情况美国英国数据来源：各国统计网站。

住房建设投资/GDP在城镇化进程完成阶段达到峰值9%左右从日本和韩国的发展历程来看，住宅建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现明显的倒U型关系。

从图12中可以看出，60年代以来，日本住宅建设投资/GDP一直呈现上升态势，于1973年达到峰值9.1%；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%。