保修期内工程维修管理办法（工程部）重庆市公共住房开发建设投资有限公司编制二０一六年三月目录第一章总则 (2)第一条原则 (2)第二条范围 (2)第三条名词解释 (2)第二章工程维修管理组织机构与职责 (4)第四条工程维修管理组织机构 (4)一、领导小组 (4)二、工作小组 (4)第五条工程维修管理职责 (4)一、公司质量维修管理职责 (4)（一）公司工程部质量维修管理职责 (4)（二）公司项目部质量维修管理职责 (4)二、公租局质量维修管理职责 (5)（一）房屋管理中心 (5)三、物业公司质量保修管理职责 (5)四、监理单位质量保修管理职责 (5)五、责任施工单位质量保修管理职责 (6)第三章保修期内报修工作流程及争议解决 (7)第六条保修期内报修工作流程 (7)一、受理报修 (7)二、查勘初判 (7)三、责任判定的争议解决流程 (7)四、监理单位受理分类并安排落实 (8)五、责任施工单位组织维修 (8)六、组织验收 (8)七、核对、销项、备案并形成书面报告 (9)第七条争议解决 (9)一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议 (9)（一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决 (9)（二）使用方推诿、拒不认可的解决 (9)（三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决 (10)二、施工单位对监理单位责任划分产生争议 (10)（一）交叉作业造成质量、产品问题的争议解决 (10)（二）使用不当造成质量问题的争议解决 (11)第四章维修质量和安全文明施工 (12)第八条维修质量要求 (12)一、执行标准 (12)二、验收要求 (12)三、责任施工单位的维修质量要求 (13)第九条安全和文明施工要求 (13)一、执行标准 (13)二、维修人员的行为要求 (14)三、安全文明施工要求 (14)第五章维修时限和维修整改率的管理 (16)第十条维修时限的要求 (16)一、紧急抢修 (16)二、一般性维修 (16)三、重大维修 (17)第十一条维修整改率的管理 (18)一、维修整改率 (18)（一）周维修整改率 (18)（二）月维修整改率 (18)二、维修整改例会制 (19)（一）维修整改周例会 (19)（二）维修整改月例会 (20)（三）领导小组会议 (21)第六章奖惩制度 (22)第七章附则 (24)第一章总则为了加强对公共租赁住房（以下简称“公租房”）在工程质量保修期内（以下简称“保修期”）的维修管理工作，主动、及时、高效处理因施工质量缺陷等引起的报修问题，进一步提高公租房使用的满意度，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》以及集团的有关规定，结合公司实际情况，特制定公司《保修期内工程维修管理办法》（以下简称“本办法”）。

第一条原则本办法以做好公租房工程质量保修工作为目的，在做深、做细公租房使用过程的工程质量监管工作上下功夫，认真履行好监管职责，落实各相关单位在工程质量保修管理中的工作职责，明确各相关单位在工程质量保修管理中的工作程序。

第二条范围本办法适用于公司所属公租房项目，在保修期内的维修管理工作。

第三条名词解释一、公司：重庆市公共住房开发建设投资有限公司的简称。

二、公租局：重庆市公共租赁住房管理局的简称。

三、公租房：公共租赁住房的简称。

四、移交公租局资产：是指除车库、商业以外的住宅、公共设施设备、园林景观等附属工程及设施。

五、公司自持资产：是指未移交公租局的资产，包括车库、商业及相关配套设施设备等资产。

六、本办法所称质量缺陷：是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量问题。

七、使用人：本办法使用人是指公租房租住人（租户）、商业租用个人或公司、物业公司及其相关部门等。

八、保修期：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限。

主要包含以下几个方面:（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

（五）装修工程为2年。

（六）保修期的重新计算责任施工单位维修过的工程项目，该维修工程的质量保修期限自维修完工之日重新计算；连续维修的，从最后一次维修完工之日起重新计算。

（七）其他项目在招标文件中明确或合同中约定的保修期限。

第二章工程维修管理组织机构与职责第四条工程维修管理组织机构工程维修管理组织机构由领导小组和工作小组组成。

一、领导小组由公司、公租房管理局、物管公司、监理单位、施工单位的项目分管领导组成。

二、工作小组由公司工程部、公司项目部、物业公司、房管中心、监理单位监理部、施工单位项目部的项目负责人组成。

第五条工程维修管理职责一、公司质量维修管理职责督促、检查监理单位、施工单位工程质量维修工作的开展和落实情况，协调处理保修工作中的重大事项。

（一）公司工程部质量维修管理职责工程部负责监督和管理公司所属项目报修、维修整改、消项、协调等工作的落实情况，对公司项目部、监理单位、施工单位的维修工作情况进行考核评估，对重大维修整改事项进行把关。

（二）公司项目部质量维修管理职责公司项目部全面管理、督促维修整改工作，针对项目实际情况，同时根据本办法制定项目质量保修管理实施细则；每周、月定期组织维修工作会议，协调解决维修工作中存在的问题，对维修进度、质量、安全把关，负责对各维修主体的维修工作完成情况进行考核评估。

（三）公司资产管理部质量维修管理职责资产管理部负责监督、管理物业公司对公司所属项目自持资产的运营管理情况，做好商户的协调与沟通工作，同时跟踪维修整改工作及消项回访工作。

二、公租局质量维修管理职责负责组织领导公租房项目投入使用、工程质量维修、养护等全面的管理工作，监督、检查物业公司工程维修方面的日常管理，协调处理维修工作中的重大事情。

（一）房屋管理中心代表公租局、房屋管理局对辖区所属公租房项目的使用、维修、养护情况进行监督和管理，检查物业公司的工作开展和落实情况，协调处理维修工作中的常规事项。

三、物业公司质量保修管理职责负责做好公租房项目的日常管理与维护；负责做好报修事件的收集、查勘、初判、反馈、跟踪、验收、回访、销项、建档等工作；负责应急处理突发事件，避免事态或损失进一步扩大等。

四、监理单位质量保修管理职责（一）监理单位每天派专人到物管处领取前日报修统计表后对报修问题进行分类，做好责任划分工作，并书面（监理通知单）通知责任施工单位进行维修，同时抄送建设单位项目部。

（二）每周、月定期召开维修例会，通知物业公司、房管中心、公司项目部、公司资产运营中心、施工单位共同参会，对本周的维修整改情况作出总结，解决维修中存在的问题，推进维修工作的顺利开展，并制定下周维修工作任务。

（三）对施工单位维修整改项进行验收和签认，审核保修计划、方案，监督施工单位维修整改的落实情况，对维修质量、安全、进度负责。

（四）做好维修工作的档案建立及管理，做到有理可依、有据可查，配合建设单位的相关工作。

五、责任施工单位质量保修管理职责工程项目在质量保修期内出现质量缺陷的，且质量缺陷由于施工单位原因所致，其应当无条件承担承包合同范围内的工程保修义务和保修费用。

第三章保修期内报修工作流程及争议解决第六条保修期内报修工作流程一、受理报修物业公司负责接待、受理住宅、商业、车库、公共区域、设施设备的报修事项，对每日报修事项进行统计、分类。

二、查勘初判物业公司对报修事项进行现场初步查勘，判定是否属于施工质量缺陷，如判定属于施工质量缺陷，将报修事项书面通知监理单位进行处置、解决；如判定属于使用不当、第三方原因和不可抗力造成建筑物质量缺陷的，由物业公司或房管中心落实解决。

三、责任判定的争议解决流程（一）监理单位、责任施工单位认为物业公司对报修事项的责任划分存在异议，请工作小组或领导小组及专家进行协商后能够达成一致意见，工作流程将回到“是否属于施工质量问题”进行分流。

（二）监理单位、责任施工单位认为物业公司对报修事项的责任划分存在异议，请工作小组或领导小组及专家进行协商后，未能达成一致意见，不可调解，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，工作流程将回到“是否属于施工质量问题”进行分流。

对于责任方拒不执行的，采取仲裁或法院裁决。

（详见第七条争议解决）四、监理单位受理分类并安排落实监理单位除每日接收物业公司发来的报修事项，每日应派专人到物业处领取前日报修统计表，同时对报修问题进行分类，并以书面形式（书面通知表格以监理单位用表为准），告知整改事项（详细整改位置、整改内容、租户电话等信息）、提出整改意见及要求、限定整改时间，分别通知相应责任施工单位进行维修。

注：报修问题存在安全隐患或大范围出现，影响面较广的，须及时通知公司项目部。

五、责任施工单位组织维修责任施工单位接到监理单位书面通知后，按照要求对报修项进行整改，整改完成并自检合格后，报监理单位（公司项目部）、物业公司、使用人进行验收。

六、组织验收一般性报修事项由监理单位、施工单位、物业公司、使用人共同进行验收，对于报修事项涉及安全或大范围出现，影响面较广的必须由公司项目部、公司工程部、房管中心共同参与验收，必要时或请专家参与验收；如验收判定维修质量不合格，将由责任施工单位继续进行整改（报修工作流程回到第六条（四））；如验收判定维修质量合格，将由施工单位、监理单位（公司项目部）、物业公司签认《保修期内维修整改回执单》（详见附件3）。

七、核对、销项、备案并形成书面报告最后由工作小组共同核对本月报修事项的维修、整改落实情况，主要以各方签认的《保修期内维修整改回执单》为完成依据，工作小组核对后统一进行销项、备案，同时由公司项目部组织形成书面报告（《维修整改工作月报》，详见附件5），上报领导小组。

第七条争议解决一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议监理单位、施工单位对物业公司判定为施工质量及产品缺陷的事项存在争议，首先由工作小组对争议问题进行讨论、协商，未达成一致意见的，由领导小组介入调解，如仍未达成一致意见，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，由责任方承担鉴定费用及索赔、维修等费用。

（一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决经专业权威机构鉴定为施工质量及产品缺陷，责任施工单位拒不执行的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任施工单位承担。

（二）使用方推诿、拒不认可的解决1、移交公租局资产：经专业权威机构鉴定为非施工质量及产品缺陷，属于使用不当造成，且责任方拒不认可的，由物业公司或房管中心落实解决。

2、公司自持资产：经专业权威机构鉴定为非施工质量及产品缺陷，属于使用不当造成，且责任方拒不认可的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任方承担。