一、项目概况－宗地内部现状
农田

地块形状：呈规则四边形，利于开
发。

地块现状：地块内为农田，地势平
坦，与周边地形持平；地块东部有个 较大的水潭。

拆迁问题：地块南部有部分民房，
西北角有两座厂房，将于出让后两个 月内拆迁完成。

市政管线：目前出入口在中心大道
和双水路上，我司无需承担地块外部 任何管线。
一、项目概况－总结

区位优势：本案地处路桥远东商贸区，为台州市级公共中心，属于稀 缺绝版住宅用地。 交通便利：东边临近台州城市主轴线中心大道，向北10公里直达台州 市政府；南边临近干道双水路，向西2公里直达规划区政府；且有大 量规划公共交通路经本案。 地块平整：规则四边形，中等规模 ，易于规划。 配套规划：项目紧邻配套成熟区，周边商业规划完善。
台州得力房地产有 限公司
原宁波宁海文具和办公用品生产商
一、项目概况－规划设计要点
用地性质 代征地面积 容积率 建筑密度 建筑层数 建筑间距要点 二类居住用地（R2）商业用地（C2） 8139㎡(绿化3166㎡、道路4973㎡) 总用地面积 净用地面积 总建筑面积 绿地率 限高 79591㎡ 71452㎡


主要商业：电子数码城、儿童商 品城、东森百货、富仕广场。
菜市场：洪洋菜市。 文体设施：文体中心、台州国际 会议展览中心。 公园：世纪广场市民公园 银行：规划银行总部；路桥大道 和南官大道上分布着农行、建行、 中行、工商、浦发、交通以及合 作银行等 邮局：位于路桥大道

关键词七：
项目以南配套非常成熟
带批公用绿化 土地交付 地价款支付进度 宗地建设进度要 求
一、项目概况－项目出让
可能参与的竞争 对手
背景及与政府关系
本城市项目及价格
宁波利时集团
宁波市百货行业经营商；与路桥政 府部门有过接触，对本案有意向
无
黄氏新天地房地产 开发有限公司
路桥本地的国家二级房地产开发资 质企业，与政府关系较好
目前在路桥已成功开发水天一色（1200013500）、幸福人家（15438），玺墅和装饰城 二期待售。椒江、黄岩亦有项目 目前在路桥远东商贸城开发过金宸国际 （12000-14000）项目

目前一线城市的住宅市场销售风险以及不确定因素进一步增加，诸多品牌开发商，如万 科、金地、中海等，纷纷入驻二三线城市，增加二三线城市的土地开发储备量。由于二 三线城市得房地产市场的抗风险性比一线城市强，所以进入路桥市场，开发该项目能降 低我司经营运作的风险系数。

浙江向来是全国房地产市场开发的重点区域市场，然而我司在浙江的覆盖城市仅局限于 杭州、宁波两地。民资富庶，购买力强大的台州地区也是一个非常理想的区域市场，进 入台州市场能使得我司的项目布局更加合理完善，进一步提升市场覆盖率。
782.16
927.98
1500 1000
91
2000
4500 794.26 678.46 578.44 1000 324.05 500 578.09 0 92.89 572.88 99.59 427.89 491.22 1037.47 1039.01 854.55 4000 3500
单位：亿元
1500
3000
2500 2000
656.52 99.69

台州市区
★


三、整体市场-台州市区规划
椒江老城区 台州经济开发区
黄岩区
本案
路桥区

台州市区由台州经济开发区（台州市政府所在地）、椒江区、路桥区和黄岩区组成。 核心区位：本案地处“路桥远东商贸区” ，规划定位是台州市级公共中心，区位价值 优势明显。
二、整体市场-简述
2500
单位：亿元
2009年GDP
图例： 主干道 次干道 支路
本案
灵 山 街
南 官 大 道

由中心大道向北10公里直达台州市政府所在地之台州经济开发区，有南官大道向南1.5公里可达路桥老城区；沿 北环线及双水路向西2公里可至路桥规划区政府。 关键词七：
本案紧邻交通主轴，路网发达
一、项目概况－周边配套
教育：区二中、路北中心小学、 河西小学、路桥小学。 医院：曙光医院、区中医院、广 济医院。
地下室后退道路红线、绿线及用地界线距离：不少于地下室深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的 0.7倍，且不少于5米。 围墙后退道路红线不少于2米，且不得逾越绿线和用地界线，形式宜采用通透形式，高度不得超过1.8米。
配套要求
19班幼儿园（用地面积不少于3780㎡，建筑面积不少于2480㎡，应设对外独立出入口）、公共厕所（建筑 面积不少于50㎡）、10KV路灯箱变、10KV开关站（建筑面积不少于60㎡）、变配电站、通讯用房、垃圾收 集点等市政公用基础设施，其中开关站、变配电房、通讯用房等不得单独布臵，应结合建筑主体予以设臵。 幼儿园建成验收合格后，无偿移交教育部门管理，产权属教育部门所有。公厕建成验收合格后，无偿移交区 环卫机构管理。 经三路（规划宽度13.5米），纬三路（规划宽度18米），商海北路（规划宽度26米），北环线（规划宽度 50米）

远东商贸区是以3个圈层来设计建造的，最核心的圈层是一个开放式的公共空间，拥 有会展中心、文体中心、世纪中心等；中间是以商业办公类为主的圈层；最外面的圈 层则是以居住和市场用地为主的。本案即为路桥新城的稀缺居住用地部分。
项目决策背景及摘要_内部因素

该项目启动对我司未来几年发展战略、发展规划意义重大。投资该地块能有效提升我司 的土地储备，有利于可持续发展。
一、项目概况－路桥区公共交通规划
路桥区规划 公交线网图
本案
规划轨道1#线站点
南 官 大 道
泰 隆 街
规划轨 道1#线
路桥区公共交通:本案距离规划轨道交通1#线（2020年建设）最近的站点约200米；
本案位臵地段优越，周边有许多规划干线、普线公交经过，非常便利。 关键词六：
本案规划公共交通线路完善
一、项目概况－道路交通状况
一、项目概况－宗地位臵
本项目位于台州市 三区之一：路桥区。 黄岩区距离台州市 政府所在地椒江约 18.9KM；路桥区距 离椒江11.5KM。路 桥区与中心城区联 系更紧密。

台州市政府
椒江区
黄岩区
甬 台 温 高 速 公 路
甬 台 温 铁 路
★
规 划 沿 海 高 速 公 路

★本案
路桥区
机场 机场新址
项目定位……………………………...…………………………………………………………………………18 第二部分：整体市场…………………………………….…………………………………………….18
第三部分：区域市场分析……………………………………………….…………………………….35
第四部分：项目定位………………………………….……………………….……………………………64 第五部分：规划设计………………………………….……………………….……………………………70 经济评价……………………………………………...………………………………………………..……72 第六部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….72 风险及结论………………………………………………………………………………………...…………………81 第七部分：项目SWOT分析风险点识别……………………………………………….…………………………….81 第八部分：结论………………………………….……………………….……………………………83
台州市路桥区“北环线和商海北街东南角”项目 投资可研报告
华润置地（宁波）有限公司 2010年12月
报告框架
项目情况……………………………….……………………………………………………………………...........3
第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….3
交通规划要点
其他规划要点 商业建筑（含物业经营用房）≤11000㎡ （商业体量要求）
一、项目概况－台州城市公共交通规划（含轨道交通）
黄岩区
椒江老城区 台州经济 开发区
本案
路桥区
规划轨 道1#线
台州市区公共交通: 台州规划轨道交通1#线（2020年建设）从椒江沿中心大道向南
经过本案；本案紧邻台州市区主轴“中心大道”，规划台州市区大公交线路907经过。
厂房
民房
水潭
关键词三：
中等规模 ，地块平整，易于规划
一、项目概况－宗地四至现状
北环线/规划宽50米，在招标 商海北街/规划宽26米，明年动工
本案
经三路/规划宽13.5米
纬三路/规划宽18米
双水路/6车道 中心大道/8车道
关键词四：
道路建设初具雏形
一、项目概况－周边环境
农田、私房（规划 后蔡村安臵房） 农田（规划住宅） 农田（规划银行 总部）
2.8
＜25%
200066㎡
≥30% <100米
居住建筑≥1：1.5（檐口高度大于24米的建筑当面宽少于32米时，建筑日照间距≥1：0.7）
退红线要求
东退经三路规划道路红线不少于8米；南退纬三路规划红线不少于12米；西退商海北街规划道路红线不少于 12米；北退北环线绿线不少于15米；后退商海北街与纬三路规划道路交叉口不少于12米；且于周边住宅的 间距必须满足国家规定的日照间距要求。


第二部分 整体市场
二、整体市场－台州市规划
台州市在长三角位臵
随着铁路客运专线的开通， 以及规划城际铁路和沿海高 速公路的修建，台州将迅速 融入长三角2小时经济生活 圈。
铁路网络图
高速公路网络图