13955 9090
10310 8818
11754 10802
5000
0
20**年 一季度
20**年 二季度
20**年 三季度
20**年 四季度
20**年 一季度
20**年 二季度
20**年 三季度
20**年 四季度
20**年 一季度
20**年深*写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲 高回落之势。20**年一季度同比上涨26.7%。
原装日立
2.5
9
中央商务
奥蒂斯
2.5
7
高度 150 193 237 216 99 99 99
分区 电梯建面比
轿厢尺寸
2
5856
2.0m *1.5m *2.8m
3
5303
2.0m *1.5m *2.8m
3
4317
2.0m *1.5m *2.9m
3
5344
1.9m *1.5m *2.6m
2
4897
1.9m *1.5m *2.6m
0.00 19** 19** 19** 19** 20** 20** 20** 20** 20**
20**年空置率同比下降18.9%；施工面积117.65万M2, 同 比增长7.88%，创历史新高，前景不容乐观.
销售价格 20**0
４ 近期价格分析
15000
14885
9771 10013 10000
13800
20**年 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月
每年的第三、第四季度为写字楼的销售旺季, 05年第一季度销售量同比下降17.5%.
３ 空置情况分析
空置面积
60.00 40.00
40.31
48.69
49.26
50.21
33.69
20.00
18.77
22.94 18.6 12.72
凤凰大厦 星*酒店 大中华广场 金中环 卓越时代广场 新世界中心 江胜大厦 财富大厦
05 年
06 年
07 年
08 年
写字楼硬件分析
1
电梯
项目名称
电梯品牌 最快速度 电梯数
安联大厦
进口三菱
4
16
诺德中心
富士达
6
17
新世界中心
富士达
6
25
国际商会中心 进口三菱
5
25
航天大厦
德国蒂森
2.5
11
九州创展
286
2.0m *1.5m *2.8m
1
电梯
中心区写字楼的电梯配备面积比在5000平米/部左右； 高层写字楼的电梯速度在２.５米/秒左右，超高层写字楼为４—6 米/秒之间； 日本进口品牌电梯占大多数比例，成本较欧洲品牌要低； 电梯的轿厢尺寸大多在2.0米*1.5米*2.8米。
100% 100% 100% 95%以上 95%以上 未正式推出 93%
中高端写字楼出现热销,高端写字楼出现不同程度的滞销; 普通高层写字楼的销售价格在11500-120**元/平米,高端写字楼
的销售价格在14000-15000元/平米。
竞争环境分析
1 下阶段项目
市场定位 项目名称 建筑形态
占地面积M2 建筑面积M2 售价（元/M2） 销售情况
7368 5578 5917 7295 8192 4980
130151 107917 93730 118790 133595 90151
—— —— 14000 —— 15000 14500
尚未推出 尚未推出
60% 尚未推出
80% 40%
接上表…
基本资料
中央商务大厦 国际商会二期
航天大厦 福建兴业银行 时代金融中心
华融大厦 九州创展大厦
占地面积M2 建筑面积M2 售价（元/M2）
销售情况
4719 5500 5565 4703 6000 5000 3685
44400 30000 53864 44508 75000 70000 58118
120** 11000 11980 11000 11500 11500 11300
走势分析
1 供求预测
100
80
60
40
20
0
19** 19** 19** 19** 20** 20** 20** 20** 20** 20** 2006
销售面积
32.23 28.88 22.06 15.02 12.19 11.01 17.94 19.49 32 40 35
批准预售面积 88.57 24 28.73 26.54 12.34 3.32 23.75 35 50 60 45
预计均价 （万/㎡）
1.2-1.3 1.3－1.4 1.2-1.3
——
竞争面积 （万/㎡）
3 4.5 4－5 4
1.4-1.5
8
1.4-1.5
7
1.3-1.4
7
1.5
7
——
8
1.4-1.5
8.4
中心区写字楼推出量日益增加，20**年将达到历史顶峰； 同质化严重，超高层写字楼成为未来主力供应品种。 荣超经贸项目 主要竞争对手为：荣超经贸大厦、财富大厦、凤凰大厦和大中华。
2
空调
项目名称 空调品牌 类型
19** 19** 19** 19** 20** 20** 20** 20** 20**
20**年销售量同比增长67.4％，达到历史新高！
２ 月销售面积
80000
75113
60000
40000 20**0
0
27881
33524
16803 12360
12163
41200
34000 24500
4261 13986
20**年深*写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,近期供远大于求,但中 长期看好.
２ 价格走势
由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升; 价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势.
中心区现状分析
1 基本资料
金中环商务大厦 新世界中心 安联大厦 卓越时代广场 国际商会中心 诺德中心
前期酒店运营管理策划报告
报告思路与结构
市场扫描 客户解读 项目分析 项目定位 营销攻略
宏观市场分析
1 历年销售分析
35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
32.33
28.88
22.06
32.64 19.49
15.02 12.19
17.94
11.01
中高端 中高端 中高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端
江胜 凤凰 星河岗夏 星*酒店
公寓 公寓、大开间
大开间 大开间
荣超经贸
大开间
财富
大开间
金中环 公寓、大开间
新世界 卓越时代 大中华
大开间 大开间 大开间
推出时间
20**年底 20**年底 20**年底 2006年底 2006年中 2006年初 20**年底 20**年底 20**年中 20**年中