房地产融资常见方式分析Q：利率情况是怎样的？A：1、日利率日利率3‰-4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；3、月利率5-6%Q：短拆什么特点？A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；2.融资期限较短：一般6个月以内；3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料？A：1.企业法人营业执照复印件；2.金融机构营业许可证副本复印件；3.公司代码证书复印件；4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；5.公司法人、负责人、财务主管的简历；6.经公司董事会决议授权的申请；7.公司近两年经过审计的财务报表；8.公司的验资报告；9.公司章程；10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的？A：1.贷款方将所需资料报资金方审核；2.资金方现场评估；3.双方协商费用及贷款期限；4.成交；5.资金划拨；6.抵押登记。

房地产融资之产权抵押融资Q&AQ:哪些产权可以抵押融资?A:1、非经营类物业：红本房、集资房；2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；Q：需要具备哪些基本条件？A：1、证件齐全：土地证、房产证；2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。

Q：项目方需提交哪些资料？A：1、个人：土地证、房产证；2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？A：1、审理 2、考察 3、复审 4、签约 5、抵押登记 6、放款 7、还款Q：放款时间需要多长？A：正常情况下两个月以内；Q：贷款期限是怎样的？A：1、借款期限为1年以上，5年以下。

Q：融资成本是多少呢？A：1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

房地产融资之民间借贷Q&AQ:什么是房地产民间借贷？A:民间借贷，以温州最出名。

出借方的目标是获得固定收益作为回报。

民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。

出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。

因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。

Q：开发商一定要慎用民间借贷！A：1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？A：1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？A:1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。

前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。

“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。

这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。

更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。

B 企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。

整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→ 过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→ 信托公司―――（信托贷款）―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同←――――――― ―――――→ 信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。

传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。

然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。

在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。

这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。

其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。

银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。

”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。

一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%房地产融资之定向信托Q&AQ:什么是定向信托？A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托？A：1、非银信合作，受法律保护；2、能够被信托公司优先选择；3、能快速协助客户完成融资；4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q：怎样操作？A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些？A：有以下投资标的：1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；2、ST类股票不属于信托计划投资标的；3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q：什么是增信作用？A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票（3）对未上市金融类股权二是对质押标的信用增级（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。

以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；（2）我们也可为客户融资进行直接担保。

Q：开发商需要提交哪些资料？A：以下全部资料1、报批的项目建议书及批准材料；2、项目提出的有关背景材料；3、可行性研究报告及批准文件；4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；5、项目前期准备工作完成情况报告；6、开户证明，商务合同、订单或意向书；8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；Q：利率？A：主要跟开发企业资质有关1、一级开发资质企业的年利率在15%2、二级开发资质企业的年利率在18%3、三级开发资质企业的年利率在20以上%房地产融资之集合信托Q&A集合信托=银信合作Q：什么是银信合作？A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。