郓城区域市调报告
一、郓城县基本情况
郓城县位于山东省西南部，隶属于中国山东省菏泽市。

东邻梁山县、嘉祥县，西接鄄城，南连巨野县、牡丹区，北隔黄河与河南省台前县、范县相望。

县人民政府驻郓城镇，在省会济南西南方向150公里处。

为菏泽市辖县。

县共辖郓城、武安、黄安、郭屯、随官屯、丁里长、张营、杨庄集、程屯、潘渡、侯咽集、玉皇庙12个镇,双桥、唐庙、南赵楼、黄堆集、黄集、李集、张鲁集、水堡、陈坡9个乡以及1个经省政府批准的经济技术开发区，1031个行政村，109.47万人，10个社区居委会，总面积1643平方公里，其中耕地面积157万亩。

2013年户籍人口122.1万人，常住人口城镇化率42.2%，户籍人口城镇化率22%。

二．郓城县经济情况
郓城县经济在菏泽市名列前茅。

2017年上半年实现地区生产总值174.19亿元，增长9.3%；规模以上工业主营业务收入530.2亿元、增长21%，利税68亿元、增长33.7%；居民人均可支配收入9288元，增长10.1%；社会消费品零售总额100.23亿元，增长11.3%；进出口总额2.23亿元，增长9.8%；金融机构存贷款余额分别达到424.9亿元、188.99亿元，较年初增加44.7亿元、4.49亿元；三．郓城县主要产业
郓城县主要产业有：能源化工产业，辖区内有煤炭企业2家；棉纺织工业/机电设备制造/木材加工/酒类包装/食品加工，主要企业共计4222家；
2016年，全县地区生产总值完成332.62亿元，按可比价格计算，比上年增长8.9％。

其中，第一产业增加值完成38.04亿元，第二产业增加值完成175.50亿元，第三产业增加值完成119.08亿元；分别比上年增长3.1％、9.5％和10.0％。

四．郓城城市规划
郓城县城市总体规划总体布局结构可
归纳为一城，两区，三心，双轴，三带
一城：郓城县城
两区：西城区与东城区（图中黄色与蓝
色区域）
三心：老城商贸中心，新行政文化中心；
城郊森林公园景观中心。

双轴：东门街与西门街之间的公共服务空间轴、以金河路为主的东西向建设发展轴三带：沿郓西沙河、宋金河与郓巨河的3条滨河绿带。

五、主要在售项目调研
郓城主城区及南部城区：
郓城城市发展方向是南部城区，政府已经搬迁过去办公，靠近老城区的南部城区已经形成比较成熟的居住群；
销售情况：2017年之前价格在3500元/㎡左右；2016年底到2017年整体价格每平米上涨1000元左右；
目前郓城销售最好的楼盘：中央悦府，位置城区偏南部，2017年一期2000多户全部售罄；2018年初，二期开盘；成交均价4800元/㎡；推出527套，去化2/3；郓城新政府旁边的两个大盘：御龙湾和凤凰城，销售均价在4500元/平米；2017年一年平均去化1000套；
其次，盛世华庭，均价4400元/平米；一年去化600套以上；
郓城北部城区楼盘：北部香墅湾附近主要楼盘帝都花园和金都豪庭，在售均价4100元-4200元/平米；2018年年后均有新品推出，北部大约推出2000余套；
畅销产品：郓城市场畅销产品多为18层小高层，120-130平米三居；
预期市场：郓城经济发展水平在菏泽各县区前列；整个城市2017年开始进行拆迁建设；尚处于地产发展迅速上升时期，市场上在售项目近20个，开发量较大，本次重点调研的10个项目，据统计2018年推出楼盘5000多套；整体市场2018年推盘量较大，约8000余套产品；
客群认知：
郓城购房主体主要是企事业单位员工、中小企业主及拆迁居民；乡镇进城购房群体；由于南部是城市发展主方向，一般主城区有一套房子的，会在南部新城区再购置一套大些的；
购房考虑：学区；主要选择：三居产品较多；
其它：
1、郓城调研的几个楼盘中，有些楼盘没有预售证就已经进入市场销售，预售证管理并不严格；
2、车位：地下车库和车位，有几个小区可以办理产权证。

3、商业：主城区和南部城区底商价格：1.3-1.5万/平米；上下两层；唐塔世界商业综合体尚未推出，预计价格临街均价20000元/平米；内街：10000元/平米以内；
郓城市场畅销户型
畅销户型图：
中央悦府 128.52平米
中央悦府 144.36平米
小区
畅销面积 （高层）
畅销户型（高层） 去化率（高层） 中央悦府 130-140㎡ 三室两厅两卫 80% 盛世华庭 128平米 三室两厅两卫 90% 中央首府 128㎡ 三室两厅两卫 90% 世纪华府 120㎡ 三室两厅两卫 90% 御龙湾 120-130㎡ 三室两厅两卫 80% 凤凰城 120-140㎡
三室两厅两卫
80%
枫庭澜湾 130.68平米盛世华庭
金河一号金河一号。