XXC商业市场分析报告◇基本情况XX历史悠久，是我国从汉朝起，就以南珠文明闻名于天下的古郡，其间流传着许多凄美的荡气回肠的动人传说。

XXC位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾，县人民政府驻廉州镇，距自治区首府南宁市176公里，距北海市28公里。

县城东至山口圩77公里，西至丹竹江33公里，北至常乐江口大桥40公里，南至中站8公里。

全县辖１３个镇、２个乡，东至山口镇马鞍岭东英罗港主航道，西至西场镇鲁根嘴西大风江口主航道，南至福成乡西村竹林盐场四工区海堤，北至常乐镇双角岭，县境东西最大横距96公里，南北最大纵距54公里。

东北与博白县、东南与广东省廉江县相邻，西与钦州市交界。

北与浦北县、灵山县接壤，南界东西两段临海，中段毗邻北海市。

全县面积２３８０平方公里，在册人口103万多，县城在册人口近19万多，加上流动人口，接近115万。

以汉族为主，另外还有壮、瑶等少数民族分布。

汉族方言主要有：钦廉片粤语、粤西桂南客家话（涯话）、闽南方言等。

XX意为江河汇集于海的地方。

这里江河纵横交错，依山傍海，气候宜人，年均气温２２.４度，属亚热带海洋性季风气候，属于世界级的人类宜居地带，也是广西经济发达的大县之一。

XX是“海上丝绸之路”始发港。

海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山（口）高速公路和桂（林）（北）海高速公路。

北海机场距离县城仅２1公里。

北部湾经济区城际快铁的预期开通，将给XX 增添无尽魅力。

XXC 人口分布图100000200000300000廉州镇沙岗镇公馆镇沙田镇常乐镇十字路乡XXC 人口年龄结构 常住人口：871207人；0——14岁 195421人 15——28岁 204960人 29——50岁 256429人 50岁以上 214397人XXC企、事业及机关单位人口、收入情况名称人数（人）年平均工资（元）备注企业410713 23460事业440751 25718机关110630 37030XXC医生、教师、在校学生人数名称单位数量备注医生人650各类学校教师人8657在校学生数人163081小学人96682普通中学人61619中等专业学校人2791◇县区经济概况根据XXC政府工作报告，2011年XXC社会经济发展主要指标如下：——XX生产总值从十五期末68.6亿元增长到129.3亿元，年均增长12.3%；——财政收入5.82亿，增长27.46%；——规模以上的工业增加值22.5亿，增长17%；——社会固定投资102亿，增长61.34%；——城镇居民人均可支配收入16257元，增长12.6%；——农民人均纯收入5447元，增长13.56%；——城镇居民人均消费支出8461元；——农民人均消费支出3388元；——社会零售品销售额401970万元；其中：批发业29653万元，零售业328554万元，住宿业454万元，饮食业43309万元。

◇XX商业的发展状况XXC商业地产起步较晚，经过近三十年的改革开放，人们的生活、消费水平逐步提高，消费能力和消费观念也不断向发达地方看齐，传统的消费模式已经不能满足人们的消费需要，急需转型。

XX现有商业经营模式和业态分配及管理模式比较落后，有数的几家商场业态搭配混乱且管理不到位，经营品种杂乱且良莠不齐，无法达到消费者愉快消费的标准，总会让人产生一种无可奈何、上当受骗的感觉。

在整体布局上受空间和管理水平所限，没有达到版块规模化消费场所的模式，还有一个很大的缺陷，就是地上、地下都没有足够的车位，消费者购物极不方便。

老的热点商圈已经不能满足广大消费者的需要，新的热点商圈顺势而起，东坡步行街、美人鱼广场商圈（永好百货、东旭国贸商业中心）以及近两年崛起的还珠步行街、鸿峰步行街、华兴步行街等依次推出，还有部分商住小区的底商等。

消费人群调研显示：消费者渴望出现一个能够满足他们的休闲、娱乐、餐饮、购物等需求合一的场所。

◇主要商圈商业基本情况根据我们对XXC商业的实地调查得出，我们将XXC城区的商圈细分为以下几个：美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运车站商圈、中心市场商圈。

XXC目前商业形态主要有卖场、步行街，以经营中低档商品为主，步行街主要经营手机数码、服装。

XXC消费者对品牌认知度较高，集中了较多的知名品牌，如梦特娇、金利来、花花公子、利郎、劲霸、七匹狼、李宁、耐克、阿迪达斯、贵人鸟、特步、CBA、乔丹、金莱克、匹克、安踏、柒牌、红蜻蜓、木林森、卡丹路、法国伯爵红皮具、卡佛连、优美世界、七匹狼、听说（休闲装）、男孩与女孩（青少年品牌）、以纯、美国花花公子、茉希（女装）、红袖、索思、风笛、卓多姿、海瑟微、曼诺、比菲、衣讯、依香丽影、播、秋水伊人、欧林雅、三彩、百斯盾（男装）、希尼亚（男装）、宾奴商务男装、谜底、千百惠等。

步行街以解放路的东坡步行街最旺，XXC 主要的知名品牌也集中在此，经营状况也最好。

商场以东旭国贸中心为主，该商场在XXC有一定规模，业态相对齐全的，主力店有国美电器、百汇超市和红太阳KTV，但体量较小，品牌店少，业态布局杂乱，商场装修档次低。

鼎富购物中心位于美人鱼广场商圈，和XX 广场地段接近，而且是近期开业，租金和售价上具有一定的可比性。

财富广场则在建，每层建筑面积5000M2，商场总建筑面积约15000 M2，有地下停车场，商铺为销售形式，具体售价没定，招商也没开展，未能了解到具体信息。

目前该商场对外宣传定位较为高档，定位为一站式的购物广场，将和XX广场形成直接竞争关系。

商圈示意图：商业状况的分析：1、美人鱼广场商圈美人鱼广场商圈位于县城中心，以业态齐全吸引县城消费者，是XXC的主要商圈。

以美人鱼广场为轴心，周边集中有东旭国贸中心、爱卫路步行街、鼎富购物中心、定海北路步行街、君怡商厦、多美丽、肯德基、永好百货等。

美人鱼广场商圈以卖场、步行街铺、超市为主，是XXC较为高档、经营品类、形式齐全的商圈。

（1）、东旭国贸中心五层建筑面积约10000M2负一层国美电器；一层数码、服装（美斯特邦威、李宁、老爷车等）、皮具；二层百汇超市；三层易购潮流城（流行女装为主）；四层儿童乐园、娱乐；五层红太阳KTV。

（2）爱卫路步行街爱卫路步行街位于东旭国贸中心和鼎富广场之间，以服装为主，主要品牌有：啄木鸟、达芙妮、米高·尊尼女装、谷邦女装、天天时装、戴芝蒂女装、雅意·娜菲女装、佰丽化妆品、月蓉儿女鞋女袋、婷美内衣、三枪内衣和其他一些流行服饰店等。

（3）鼎富购物中心三层建筑面积约3000M2鼎富购物中心位于美人鱼广场商圈，和XX广场地段接近，而且是近期开业，租金和售价上具有一定的可比性。

鼎富购物中心总建筑面积约3000平方米，一层经营品牌店以街铺为主，二层经营中低档服装（类似流行前线），三层经营网吧、电玩。

一层品牌店装修档次较高，二层装修比较简单，水电按实际使用量分摊。

（4）定海北路步行街定海北路步行街南端链接美人鱼广场，北接解放路，以服装专卖店为主，主要品牌有金利来、梦特娇、达芙妮（女鞋）乔丹、金莱克、柒牌、花花公子、木林森、卡丹路等品牌。

（5）君怡商厦三层建筑面积约2000M2君怡商厦总体体量较少，一层为街铺，靠旁边1台扶梯和步行梯上二、三楼，不能使各层有效链接，未能达到人流共享，且业态结构布局存在缺陷，君怡商厦经营情况一般。

一层安踏、阿迪达斯、耐克、特步、东园珠宝；二层商机电器城；三层新华书店集团书城。

（6）永好百货建筑面积约1000M2永好百货美人鱼广场店与XX广场相邻，一层经营食品、二层经营日用品。

永好百货位于美人鱼广场商圈中心地带，经营状况良好。

商业范围商场名称商场面积(㎡)经营项目消费层次定位经营情况美人鱼广场商圈东旭国贸中心10000超市\电器\手机数码\国美\女装 \休闲服饰\中低良好，以超市为主，吸引大量人流量，国美由于品类不全，并没有发挥出应有的品牌优势。

定海北路步行街--乔丹\金莱克\特芙尼\ \梦特娇\金利来\声雨竹\皮具\中良好鼎富购物中心3000一层品牌店\二层女装\三层网吧电玩\中低一般（新开业，且规模较小，没有形成人流量）爱卫路步行街服装\鞋包\化妆品\ 中低永好百货、肯德基多美丽2000300500超市西快餐中西快餐中低良好，永好百货占据较好的地理优势，经营情况良好；肯德基人流量并不多，竞争对手多美丽、肯得堡等经营状况良好。

2、还珠广场商圈还珠广场商圈以靠近老城区的人流优势，以街铺为主，而其中又以东坡步行街和还珠广场步行街为主，作为中心市场商圈的延伸，集中了较高档的服装品牌，吸引高端消费群体，以东坡步行街为中心，形成较好商业气氛，形成了相对稳定成熟的消费群体，经营状况良好。

（1）东坡步行街全长约200米以服装为主，集合了较高档的品牌，主要有：卡佛连、优美世界、七匹狼、听说（休闲装）、美国花花公子、茉希（女装）、红袖、索思、风笛、卓多姿、海瑟微、曼诺、比菲、衣讯、依香丽影、播、秋水伊人、欧林雅、三彩、百斯顿（男装）、希尼亚（男装）、利郎、宾奴商务男装、匹克、劲霸、谜底、千百惠等。

君怡商厦2000书籍\数码\一层运动品牌\珠宝中低 一般（2）还珠广场步行街还珠步行街围绕着还珠广场，全长约600M，主要经营服装、化妆品、饮食、保健、图书等，由于经营类别较杂乱，品牌店少，目前经营状况一般。

（3）解放路步行街以销售手机为主，有迪信通、鸿雁通信、鑫旭通信、嘉联通信；大东鞋业、红蜻蜓鞋业。

（4）灏天·嘉园三层建筑面积约3000M2灏天·嘉园建筑面积约3000M2，每层约1000M2，以整体承包再分租形式，大概十月开始招租。

一层以品牌店为主；二层经营男女服装类；三层为流行前线。

（5）乐民数码四层建筑面积约3000M2一层为移动通信营业大厅，二层手机专柜；三层服装(低档服装）；四层空置。

还珠广场商圈商业基本情况分析3、客运车站商圈客运车站商圈是新兴的商圈，人流较少，需要一定时间才能形成固定的消费群体。

客运车站商圈主要有华兴步行街、财富广场、特百惠超市。

特百惠超市业态以超市为主，另有电器、服装、图书等。

（1）特百惠超市二层共建筑面积约3000M 2 以超市为主，一层分租给商户经营图书类、电器、服装；二层超市。

（2）华兴步行街全长约350M商业范围 商场名称商场面积 (㎡)经营项目消费层次 定位 经营情况还珠广场商圈东坡步行街 约200 眼镜\珠宝\男女服饰\ 中 良好，以品牌优势，占据XXC 高端消费市场份额。

还珠广场步行街 \金银珠宝\男女服饰\餐饮\娱乐\流行服饰\精品 中低 良好 乐天数码城 3000 移动营业厅\手机\服装\ 中低 一般 解放路专卖店手机数码\大东鞋业、红蜻蜓鞋业中低 一般灏天嘉园3000一层品牌店,二层服装、三层流行前线中暂未开业，10月份招商。