“限”政时代似稳实危——2011年厦门市房地产市场年报2012-1目录一、年度总结 (1)二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场 (3)（一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代 (3)1、全年通胀高企，推高楼市需求 (3)2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落 (3)3、厦门城建利好重重，岛外新城大发展 (7)（二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚 (8)1、供应面——少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王 (8)2、市场需求——住宅需求稳中有升，地缘性刚需挑大梁 (10)（三）市场演绎三大战役，年末房价“降”字唱响 (12)1、住宅成交三步行，楼盘价格小规模松动 (12)2、商办物业供需平衡，综合体成热点 (18)三、展望2012，调控年，刚需年，回归年 (21)（一）宏观——调控年：楼市严控继续，长效机制渐成 (21)1、货币政策稳健继续，金融形势严峻依旧 (21)2、严控见底不见头，稳中求进，难有大变化 (21)3、调控机制长效化，长短结合是方向 (21)（二）市场——刚需年：岛外供应巨大，刚需主力再强化 (22)1、供给：岛外大盘密集，后市可畏 (22)2、房企：强企鏖战鹭岛，洗牌年打响抱团战 (24)13、需求：限购之下，刚需筑底 (25)（三）龙年展望——回归年：楼市价值理性回归 (25)1、抄底：2012年上半年存在阶段性底部 (25)2、回归之年——价格回归价值，需求回归自住 (26)3、综述：刚需，淘地，微利，洗牌 (27)21一、年度总结2011年，中国房地产又翻过复杂多变的一页，厦门楼市的风起云涌让人无限感怀。

围绕房地产的基本元素——“商品房”的买和卖，厦门楼市再度演绎了一段交响乐章。

但商品房本质兼具居住与投资双重属性，无论导致其变化的外部因素多么复杂，必将通过供求关系，使商品房价格发生变化。

回首2011，全年政策“限”字当头、成交量“稳”中有虚、年末房价 “降”字唱响……往昔种种，历历在目。

究其原因，依然是多方面外部因素的交织影响，对“供”“求”双方相互角力，全年楼市犹如上演了“闪击－顽抗－相持”三场战役。

展望2012，楼市将发生深刻的变革，突出表现为： 调控年——调控继续，政策完善；刚需年——刚需的购房主力地位继续加强，刚需楼盘成市场宠儿；外部环境市场供给面市场需求面通货膨胀，CPI 高企抑通胀，提高准备金率调控政策陆续出台 岛外新城建设提速抑需求，提高利率 1、通胀预期，购房热情仍较为高涨2、加息限购，年末市场观望，本地客1、调控影响企业信心，土地市场冷却；1、住宅市场上演三战役，“闪击－顽抗－相持”，年终唱响“降”字号角；回归年——价格回归价值，需求回归自住。

23二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场（一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代1、全年通胀高企，推高楼市需求2011年全国经济稳步增长，统计数据显示，前三个季度，中国GDP 增速分别为9.7%、9.5%和9.1%。

与此同时，全年通胀预期明显。

2011年CPI 指数高位运行，年初自4.90%起不断上升，7月份至高位6.50%，经济的平稳较快增长和通胀的持续高企推高楼市需求。

4.90%4.90%5.40%5.30%5.50%6.40%6.50%6.20%6.10%5.50%4.20%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%2011-12011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-102011-112011年CPI 月度走势图2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落1）存款准备金率六连升，提至历史高位为了抑制高企的通胀，年内存款准备金率六次上调，三类保证金存款纳入存款准备金范畴，大幅收紧了市场流动性。

存款准备金率每上调0.5个百分点，可冻结约3700亿的资金。

年末虽出现一次降准，但通胀形势依然严峻，稳健的货币政策并未发生转变。

2011年内存款准备金率调整 生效日期大型金融机构中小型金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度1月20日18.5% 19% 0.5% 15% 15.5% 0.5% 2月24日19% 19.5% 0.5% 15.5% 16% 0.5% 3月25日19.5% 20% 0.5% 16% 16.5% 0.5% 4月21日20% 20.5% 0.5% 16.5% 17% 0.5% 5月18日20.5% 21.5% 0.5% 17% 17.5% 0.5% 6月20日21.5% 22% 0.5% 17.5% 18% 0.5% 12月5日22% 21.5% -0.5% 18% 17.5% -0.5%2）基准利率：三度上调，房贷利率创新高为了抑制通货膨胀和流动性过剩，2011年央行3次上调基准利率。

加息在很大程度上增加了开发商和购房者的贷款成本，对楼市供需双方均产生了较大的影响。

央行打出“金融组合拳”，对抑制购房需求，抑制房价的非理性上涨，起到了明显的作用。

2011年内一年期贷款基准利率调整及影响贷款基准利率贷款100万20上调时间年增加还款额调整前调整后调整幅度2月9日 5.81% 6.06% 0.25% 23455元4月6日 6.06% 6.31% 0.25% 28493元7月7日 6.31% 6.56% 0.25% 35902元3）地产政策：“1.26”“限”政贯全年，调控再紧史上最严42011年的楼市政策是对2010年调控的再度升级，堪称史上最严，甚至出动了行政性调控“限购”。

新国八条、房产税、明码标价、千万套保障房，等等，政策层层加吗，中央的调控决心相当坚定。

相比上年的“政策向左，市场向右”，2011年的楼市调控取得的成效更为显著。

2011年全国楼市调控重点政策日期政策内容年轮观点1.26 “新国八条”1、住房保障政策进一步成为调控的一大方向；2、对改善型、投资投机型购房需求进行抑制；3、限购范围全面扩大，抑制市场需求的过热。

1.28上海、重庆正式实施房产税渝沪房产税基调温和，其长远效果值得评估；但此税种出台，意味着后期征收范围在全国铺开的可能性。

5.1商品房“一房一价”规范了市场秩序，解决在商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明等问题。

5.19 1000万套保障性安居工程住房任务的分配1、房价的下调压力将进一步显现；２、对于商品房市场产生较大的冲击。

4）厦八条：“限”政一出，观望顿起厦门适时推出了“厦八条”，对厦门保障房建设、政府年度调控目标等提出了具体规定，而限购则是对厦门楼市最直接最严厉的调控手段。

受其影响，2、3月间，市场观望再起，成交陡降。

厦门市限购令摘要6发布时间2011年2月22日限购规定本市户籍无房限购一套 有房已有一套限购一套 已有两套及以上禁止购买 非本市户籍无纳税、社保证明禁止购买 有一定年限纳税、社保证明无房限购一套 已有一套 禁止购买 已有两套及以上禁止购买5) 国房景气：调控显效，年末楼市渐入不景气阶段2011年前5个月，国房景气指数在103点上下平稳运行。

受“1.26”新政效果开始显现影响，从6月开始，国房景气指数持续下行，至11月已跌破100点，房地产行业也进入了不景气阶段。

全国房地产开发业综合景气指数走势图99.87100.27100.41101.12101.5101.75103.2103.19102.98102.9101.7998991001011021031042010-122011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-102011-11与此同时，全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量从2011年初的近60个，减少到年底的约20个，11月更少至5个。

而房价环比下跌的城市则从年初的仅3个，逐渐增加到约16个，11月房价环比下跌的城市更是达到了49个。

房地产市场寒意袭人，各地住宅价格已经出现明显的回调。

2011年全国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨跌情况10203040506070个环比上涨城市数605650565044392424345环比持平城市数768511141730292016环比下跌城市数3812991214161716491月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月6) 股市：股指跌超两成，A股缩水7万亿2011年上证综指最终定格在2199.42点，全年累计下跌608.66点，跌幅21.68%；深证成指累计下跌3539.73点，跌幅28.41%。

这一年，A股市场市值缩水7万亿元，不少个股的跌幅远远超过大盘，股民们的账户市值大幅缩水。

3、厦门城建利好重重，岛外新城大发展1）城际：公路桥梁大建设，构建都市圈龙厦铁路明年3月底通车，厦漳龙将形成1小时经济圈2013年厦漳大桥实现竣工通车，漳厦仅需20分钟782）城建：岛外集美、翔安新城建设正当其时，百万投资成主力 ➢ 保障房：2011年新开建4万套保障房，扩大保障范围，提高建设标准；➢ 集美新城：集美新城打造“智慧谷”，总投资超22亿元；福建262米“第一高楼”6月动工、未来CBD 建设进入冲刺阶段，万达广场落户集美，集美区域价值显著提升； ➢ 翔安：2011年9月，厦门新机场选址大嶝，拟2019年投用；9月8日，翔安区签约20个项目，涵盖新材料、生物科技、城市综合体、企业总部、休闲娱乐等领域。

（二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚1、供应面——少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王 1）土地市场——不确定性增加，土拍市场大幅降温 ➢ 开发商拿地意愿不足，土地供应大幅减少受楼市严控影响，土地拍卖市场供需均明显不足，开发商缺乏市场信岛内外一体化，厦轨道交通规划6条线，4号线连接本岛与集美同安厦安高速2012年通车，安溪来厦仅需40分钟集美新城翔安规划9心，拿地热情不复当年。

2011年土地出让大幅回落，尤其住宅用地直线下降。

据城市年轮（中国）机构统计，2011年出让土地建筑面积约为478万㎡（不含工业仓储用地），同比上年下跌35.23%。

2011年厦门共推出64宗土地，其中8宗流拍、1宗退地、22宗底价成交，其余存在不同程度的溢价，溢价率较上年大幅回落。

➢ 限购之下，宅地大减，经营性用地明显增加2011年各物业土地出让面积比例住宅41%商业12%酒店19%办公28%受限购等调控因素影响，住宅市场观望情绪较浓，宅地出让明显遇冷。

据城市年轮（中国）机构统计，2011年商住用地仅成交13宗，1幅流拍，成交总建面积225万㎡，同比上年减少七成。

其中，4宗住宅地块底价成近两年各物业土地出让面积2000000400000060000008000000单位：㎡2010年6943144 1206775356210922002011年19934005638208880241329760住宅商业酒店办公2010年住宅溢价率23.6%、2011年10交，出现高溢价率的仅湖里后浦新景地地块（溢价近50%）和中海杏林湾地块（溢价约70%），全年宅地出让总体溢价率仅15.7%。