2013年我国中小城市房地产发展趋势研究【摘要】今年以来,受各方面因素的共同影响，我国中小城市房地产市场出现了近年来少有的低迷情况。

2013年，这些影响因素都将发生一些新的变化，这些变化将直接推动中小城市房地产市场逐步摆脱低迷，实现恢复性增长。

【关键词】中小城市；宏观调控；资本市场
中图分类号：f293.33 文献标识码： a 文章编号：
2012年，受国内外经济环境以及国家宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现了近年来少有的低迷情况，很多中小城市的房地产市场也一改几年前的火爆场面,日渐冷清。

2013年，我国中小城市房地产市场将是何种走向，成为各方投资者共同关注的话题。

一、我国中小城市房地产市场的发展现状
经过前些年房地产市场的快速发展，目前，我国中小城市的房地产发展现状主要具有以下几个特点：
（一）房地产开发规模较为适中。

在国家开展房地产市场调控之前，中小城市的房地产开发可以用如火如荼来形容，各种房地产开发项目层出不穷。

但客观而言，除了鄂尔多斯等个别城市外，中小城市的房地产开发规模还是较为适中，并没有形成较为严重的房地产泡沫。

这种情况的形成主要受两方面因素的影响，一是中小城市的经济实力和城市规模都较为有限，限制了房地产市场需求量的增长；二是中小城市的房地产开发商一般实力都较为有限，一定程度上限制了房地产市场的开发规模。

（二）房价水平较为合理。

虽然一段时间以来,中小城市的房地产市场发展速度较快，房价水平出现了一定程度的上涨，但这种房价水平的上涨并没有超出人们的心里预期，还是处于一个较为合理的区间。

例如，运城市作为华北地区一个典型的中小城市，虽然经过了一轮较为密集的房地产开发浪潮，但房价基本还是稳定在3200元/平米左右，基本符合当地的居民收入水平。

（三）房地产发展潜力巨大。

中小城市与大城市最大的不同之处在于城市化水平较低，周围分布着大量的农村人口。

未来，随着经济的不断发展，城市化进程的不断推进,农村人口势必会大量地涌向城市，而其首选目标就是临近的中小城市。

因此，从长远来看，中小城市的房地产发展潜力十分巨大。

二、2013年我国中小城市房地产发展的影响因素
2012年我国房地产市场可以用低迷来形容，而影响2012年我国房地产市场发展的因素在2013年会有怎样的变化，将是决定2013年我国中小城市房地产市场发展的关键。

（一）经济发展能否实现企稳回升
2012年，我国房地产市场之所以会出现低迷的现象，与整个世界经济不景气有着直接的关系。

2012年上半年，我国gdp增速为7.8%，创下近年来的新低。

在宏观经济不振的大背景下，房地产市场的需求持续萎靡，进而导致了2012年度房地产市场的整体低迷。

对于2013年而言，我国房地产市场，包括中小城市房地产市场能否获得新的发展，宏观经济形势能否实现企稳回升将是其中一个很
重要的影响因素。

（二）国家宏观调控的力度
2012年，影响我国房地产市场发展的另一个重要因素就是国家针对房地产市场过度发展而实施的宏观调控政策。

对房地产行业而言，某种意义上，这些宏观政策的影响力要比宏观经济形势的影响要大的多。

虽然这些政策主要是针对一线城市房价过快上涨而实施的，但对中小城市的房地产发展也产生了一定的影响。

2013年，我国政府会不会改变现有的房地产调控政策,逐步放开对房地产市场需求，投资等方面的束缚，将是影响2013年我国中小城市房地产市场发展的关键因素。

（三）资本市场的投资预期
房地产开发活动与其他产业相比，其投资量往往更大，对资本能力的要求也更强。

而对中小城市而言，资本市场的投资预期对其房地产市场发展的影响要比大城市大的多。

中小城市由于地区经济实力较为有限，开发商的企业实力和资本能力也相对较弱,往往需要依靠地区金融机构提供资金支持，因此，其对资本市场的变化反应也更为敏感。

同时，在中小城市的房地产开发活动中，外来投资者也是一个重要组成部分，而这些外来投资者往往就位于资本市场之中，资本市场的投资预期将对他们的投资活动有着直接的影响。

三、2013年我国中小城市房地产市场的发展趋势
从上述三个影响因素的角度来分析,预计2013年我国中小城市房地产市场将随着经济的逐步企稳回升而逐渐摆脱低迷状态,但不
会出现大的增长。

这种判断的来源主要依据以下几点：一是,2013年我国经济将逐步摆脱当前的发展困境,实现企稳回升,这种趋势实际上在2012年四季度就已经开始显现。

2013年,我国经济将会在经济企稳回升的基础上，继续保持较快的发展速度,但这个发展速度恐怕难以达到以往的两位数的发展速度,可以说2013年乃至之后的一段时间内,我国经济将保持稳定发展的状态,为中小城市的房地产市场的恢复发展提供一个良好的外部环境。

二是,2013年国家有关房地产的市场调控政策不会做出太大的调整。

温家宝总理在国务院的会议上已经表明态度, 国家不会因为宏观经济环境的变化而对房地产调控政策做出大的调整。

这就使得当前房地产市场开发中的一些限制性政策在2013年仍将保留。

因此，从宏观政策的角度来看，2013年中小城市的房地产市场将会出现一定的好转,但不会出现太大的发展。

三是,受国家宏观调控以及宏观经济形势的影响,整个资本市场的投资预期都较为低迷。

以我国股市为例，今年以来一直保持着低迷的状态，并且不断创造股票市场的新低，四季度，上证综指跌破2000点大关，再创近年来的新低。

在这种情况下，投资者的投资行为将更加谨慎，投资预期也将大幅降低，对于十分依赖金融资本和外来投资者的中小城市房地产市场而言，无疑是十分不利的，将在一定程度上限制中小城市房地产市场的发展。

四、结论
从以上几个因素综合判断，2013年，我国中小城市房地产市场
将随着宏观经济环境的逐步改善而逐渐摆脱低迷状态，实现一定的恢复发展，但由于国家宏观调控政策以及资本市场预期等不利因素的影响，中小城市房地产市场的发展速度将受到一定的限制。

因此,2013年，我国中小城市房地产市场的总体发展趋势将是以恢复发展为核心的稳定增长。

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