城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究）

一、 项目概况 （见项目调研报告）

二、 项目公司基本情况 （见项目调研报告）

三、 国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告） 四、 财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。

（二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分 城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都） 项 目 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 容积率 小高层 6.7 21.5 1.8 多层 27.1 44.5 0.9 独立别墅 22.2 5.55 0.45 联排别墅 12.95

公建 5.6 绿地 42.1 道路广场 10.1 （四）项目总投资估算 项 目 总 投 资 估 算 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)

1 开发建设投资 165,672.48 100.00% 1,960.62 1.1 土地开发费 57,231.58 34.55% 677.30 1.2 前期工程费 14,427.23 8.71% 170.74 1.4 建筑安装工程费 48,550.00 29.30% 574.56 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 12,675.00 7.65% 150.00 1.6 管理费用 1,500.00 0.91% 17.75 1.7 销售费用 5,949.00 3.59% 70.40 1.8 贷款利息 11,901.29 7.18% 140.84 1.9 不可预见费 13,438.38 8.11% 159.03 注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》 （五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486 95178 47589 1 销售建筑面积 845000 0 126750 211250 338000 169000 2 销售比例 100% 0 15% 25% 40% 20% 二 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400.00 1 营业税 0.00 0 0 0 0 2 城市维护建设费 0.00 0 0 0 0 3 教育费附加 0.00 0 0 0 0 （六）项目盈利测算 利 润 测 算 表 （城市花都） 单位：万元

序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486.25 95178 47589 2 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400 3 开发建设总费用 164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4 利润总额 70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510.40 5 所得税(33%) 23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6 税后利润 47193.94 -40987.25 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）项目总体财务测算 城 市 花 都 项 目 总 体 财 务 测 算 表 （城市花都） 单位：万元 占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率编号 一 1 2 711亩

3 4 711亩

5 6

二 火星北 三 1 2 3 4

四 1 2 五 公用配套

六 七 八 1 750亩土地2 建火星 九 总成

单 （八）现金流量 全 部 投 资 现 金 流 量 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一季度 二季度 三季度 四季度

1 现金流入 240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1 出让金返还 3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2 销售收入 237945 0 0 0 0 35691.75 59486.3 95178 47589 2 现金流出 190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 2.1 开发建设投资 164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 750亩土地费用 20250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88亩土地费用 23970 0 0 0 0.0 7191 10786.5 5992.5 0 建造桥路投资 27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建设费用 61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他费用 15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用 6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用 10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2 经营税金及附加 3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3 所得税 23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3 净现金流量 50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4 累计净现金流量 -6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051

财务净现值：33065.91万元 ； 内部收益率：29.8% ； 动态投资回收期：3.8年 第二部分 桃花岭项目财务测算 （九）主要技术指标 项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表

（桃花岭） 项 目 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 容积率 生态住宅 项目总用地 156.6 住宅建设用地 49 100 0.78 公共设施用地 10 22 绿化率 77.6 道路广场用地 20

高尔夫球场 项目总用地 93.4 20 0.3 休闲农业示范园 建设建设用地 15 8 0.3 公共设施用地 5 绿地 63.4 道路广场用地 10 （十）总投资估算 项目总投资估算表

（桃花岭） 单位：万元 序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)

1 开发建设投资 303,321.33 100.00% 2,022.14 1.1 土地开发费 98,700.00 32.54% 658.00 1.2 前期工程费 24,892.40 8.21% 165.95 1.4 建筑安装工程费 106,700.00 35.18% 711.33 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 22,500.00 7.42% 150.00 1.6 管理费用 1,800.00 0.59% 12.00 1.7 销售费用 10,305.00 3.40% 68.70 1.8 资金成本 12,964.69 4.27% 86.43 1.9 不可预见费 25,459.24 8.39% 169.73 （十一）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

销售收入与经营税金及附加估算表 （桃花岭） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 一 销售收入 412200 41220 103050 144270 61830 61830 1 销售建筑面积 1500000 150000 375000 525000 225000 225000 2 销售比例 100% 10% 25% 35% 15% 15% 二 经营税金及附加 19270.35 2267.1 5667.75 7934.85 3400.65 3400.65 1 营业税 17518.50 2061 5152.50 7213.50 3091.50 3091.50 2 城市维护建设费 1226.30 144.27 360.68 504.95 216.41 216.41 3 教育费附加 525.56 61.83 154.58 216.41 92.75 92.75