商业配套 •阳光百利购物广场、华润超市、大中电器、肯德基、工商银行、东方家园建材城、美廉美 超市等； 教育配套 •小天使艺术学校、双语幼儿园、双语小学、八里桥小学、杨闸中学、广播学院、北京第二 外国语学院等； 医疗配套 •管庄医院、朝阳管庄中医院、松堂关怀医院等。
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•成熟区域/配世联套北京新完天地善项目/项交目营通销代便理投 捷 标报告XX
54 •目前，区域内中小户型市场整体月消化速度约为 套，无法满足目标要求。
•东
•东
四
五
环
环
•L
•朝青版
RT
块
1
淡市下区域内小户型消化速度 (时间节点：08年3月~08年8月)
•东
六
•尚东阁
环
•北京新天地
•管庄版块
•远洋一 方
•通州 版块
•（注：月平均销售量取整数)
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世联北京新天地项目项目营销代理投 标报告XX
•2007年
•2009/2010年 •房地产市场处于调整期
•调整期
未来2—3年中国将处 于“低通胀、高增长、 高利润”向“高通胀、 保增长、适度利润” 过渡的调整时期
政策是最不确定的因 素，当这些政策转变 后，标志着市场从调 整期进入恢复期
•2007年
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•2009/2010年
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•东三环
•东四环
•东五环
➢交通条件：
双重快捷交通——距八通线管庄站直 线距离仅400米，步行约5分钟； 紧邻快 速公交线（东大桥-杨闸环岛），40分钟 车程即可到达东二环；
交通路网发达——紧邻朝阳路，周边 公交便利。
•朝阳 路
•CBD
•八通 线
•朝青
•LRT1
•管庄
•杨闸环 岛
➢周边配套：周边生活配套成熟完善。如 阳光百利购物广场、华润超市、大中电 器以及教育配套等。
拥有稀缺资源的项
目，如银泰、御金台等， 受淡市影响较小，同期 销售速度基本保持不变；
城市主流项目（以刚 性需求为主的）如金隅 万科城、中信城，受淡 市影响同样较小，在合 理的价格下销售速度迅 猛；
其他中间类项目受市 场影响较大，销售速度 明显下降。
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•四期开盘
• 07年11月 08年 1月 4月
•进场
12月 09年
•回款6亿
09年6月
•39# 楼
•开盘
•38# 楼
•开盘
•35# 楼
•开盘
7个月销售额6个亿。 目标：销售期08年12月~09年6月，
目标分解：以区域内
•11000元/平米<每平方米单价<13000元/平米 •6593.40<月销售面积<7792.20平米
•开始观望
•Before_买哪儿的房子好呢？
•长期调整
•开始犹 豫
•After_现在该不该买房呢？
•媒体大肆宣扬全国化淡市、楼盘打折、开发商资金紧张等 咨讯，市场中长期调整信号强烈。
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•与开发商僵持
•报复性观望
•楼市还会降的，世看联开北京发新商天地到项底目项能目降营销成代啥理投样！
标报告XX
•↓4000元/㎡
•万科中粮紫苑 •旺势均价16000元/㎡ •淡市最低价12600元/ ㎡
•↓3400元/㎡
•保利香槟
•旺势均价19500元/㎡
•亚北
•淡市最低价13000元/ ㎡
•中关村
•↓6500元/㎡
•华源冠军城
•金地名京
•旺势均价18500元/㎡
•旺势平层均价19000元/㎡
•淡市最低价14800元/㎡
座，户型为140-160平方米三居四居，均价17500元/平方米左右，买房赠宝马车。
•活动3：老客户介绍新客户购房会有一定优惠。
•中信城2008年7月26日开盘，均价18500元/平米，9月推出特价房16600元/平米。
•金地名京近期的公关或促销活动：
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•1、2008年5月28日开盘，均价19000元/平米，2008年9月推出9 折、9.5折特价房； •2、2008年10月，推出单价16000元/平米特价房；
标报告XX
•城市边缘成熟区域/中大规模/中小户型产
•项目理解 品/刚性需求住宅项目
•成熟生活区 •交通/配套完善
•中大规模 •中小户型为主 •现房销售 •刚性需求客户
•营销动作冷淡
✓城市边缘的成熟区域； ✓周边配套完善； ✓道路系统发达，双重快捷交通，公交系统完善。
共61万平米，销售至中期，剩余27万平米；
•客户反应：面临困难，客户购买信心受挫，逐渐进入报复性观 望阶段。
•2007年底始于深圳，逐渐蔓延至全国一、二线城市的淡市 氛围，使各地市场开始进入调整期。
•信心受挫
•量降
•Before_如果不抓紧，这个价钱就买不到了。 •After_房价真的还会涨吗？
•价降
•停止追 涨
•淡市下，各地市场价格纷纷调整，从暗降到明降，各种 促销手段频频亮相。从成交萎缩，开始量价齐跌。
功！
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•2
•项目解读
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•经济技术指
标 总占地:20公顷左右；
•东三环
•东四环
•东五环
总建筑面积： 616200平方米；
容积率：3.11；
总户数：共计5000多户,分五期开发
社区配套：商业街，双会所，幼儿园 6000平米；
•宏观经济：中国经济整体面临经济过热和通货膨胀的双重压力。
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•经济过热
•高增长，高通胀 •——中国经济正面临前所未有的挑战
•通货膨胀
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•宏观经济：整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然。
•低通胀
•高通胀
•高增长 •高利润
•保增长 •适度利润
•3、2008年10月，推出“成品家购房计划”精装成品寓所——
Full house。
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•远洋一方自2007年开盘至今，除2007年11月开盘月外，保持月均销售速度
30-40套；看2008年“远洋一方”都做了什么：
成交均价保持在11000-12000元/㎡水平，呈稳中有降的趋势。
•TQI—Total Quality Improvement全面品质提升计划
HQI计划·家居品质提升
➢1500元精装修，房屋品质全面升级； ➢免费赠送老业主价值1500元/㎡的精装，有两种风格可以挑选；
➢2008年7月份开始送1500元/㎡精装修，提出为“2008远洋客户年”的“品质提升月”。采取暗降的措施；
➢2008年9月份推出38#楼9折，推出临京秦铁路旁的楼栋，特价8000元/㎡，开始明降的进程。
•近期公关及促销活动
6月“欢乐童年”客户活动 • 活动主题 •1）“欢乐童年——极地畅游海洋馆”
•大势判断
速度 •
》利润！
在高增长高通胀的经济背景下，中国房地产格局必然 面临重新调整；
北京市场价格战全面展开；
高性价比物业受市场青睐；
面临困难，客户购买信心受挫，逐渐进入报复性观望 阶段。
市场继续调整，淡市持续1~2年——本项目入市销售时仍旧处 于淡市！
调整期市场，发展商能实现快速出货、跑赢大市就是最好的成
•“世界的新北京，生活的新天地。”
•“CBD东，朝阳主路，60万平米国际复合生活区。”
•活动：
•客户维护活动为主
•2008年
•开盘时间
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•第四期
•推广渠道：
•网络
•近期的公关或促销活动：
•无
•目前一周来电来访量累计约十几组；一个月来电来访量累计约五十组。
•7月销售1套，8月销售2套。
•近期营销动作减世联少北京/新市天地场项目影项目营响销代力理投薄弱
•9
•10#
#
•7#
•8#
•2 6#
•23#
•24#
•工程进度：
1、2期已顺利入住； 三期将于2008年11月底交房； 四期现房，五期准现房。
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••一3#期 •5#
•22# •三•期20#
•小户型产•1#品/•4现# 世房联•北2销#京新售天地项/目刚项•1目8性#营销需代•理2求投1# 客•1户9# 标报告XX
•2、2008年7月18日至7月20举办的“2008爱心夏令营”活动。美利山以及赛洛城部分新老业 主有机会享受井冈山红色之旅。
•3. 2008年3月。 •活动1：推出10套特价房，为140平方米三居，均价12000元/平方米左右。 •活动2：针对北京车展，美利山推出部分房源买房送宝马活动。房源为4栋紧邻林荫大道的楼
折合成在售产品：以70平米计算，每月销售94套~111套 。
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•这组数字意味着……
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•2008年1-8月北京住宅销售总金排行榜
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•项目现状
•供应情况：
共分五期。
•均价：13000元/平米（毛 坯）
目前在售第四期(含33、35、36、37、38、39号楼)， 共1464套；
在售35#、38#、39#楼；
未售四期37#、36#，第五期以及第二期15#（三居产 品），合计27万平米；