中原湖南枫溪水城休闲 度假生态项目规划定位
思考
2020/11/2
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
Analyze System
报告体系
>> 项目定位回顾及界定 ——项目基本属性和定位界定
>> 温泉主题典型案例借鉴 ——各温泉主题休闲度假项目介绍
模式分析 案例借鉴
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
－配套先行模式，“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业 街等文化及生活设施先于住宅产品首先落成
－通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围，并以控制总价 的方式吸引人气， 消除区域陌生感 －优先启动景观资源次好，临路交通方便、昭示性好的地块
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
开发模式研究：
特色温泉景区模式 特色温泉+景区
温泉会议中心模式 温泉+会议休闲
温泉看副基地模式 温泉+康复疗养
温泉度假项 目六大经典 开发模式
温泉休闲乐园模式 温泉+运动游乐
温泉生态庄园模式 温泉+生态农庄
温泉度假社区模式
温泉+旅游
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
广州·碧桂园·假日半岛
客户 转变 投资
度假
居住
形象定位
－集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，倡导全新的“4+3”度假式 居住模式。
规划设计 －规划上最大化利用周边山、水资源，资源与产品的紧密结合，提升物业价
产品策略
－控制总价的多元产品线，控制前期风险
开发节奏
－开发各期均具不同亮点，以少量的资源优势撬动大规模销售
配套设施 启动策略
2
1
3
3
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
假日半岛分期情况——杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬 动大规模销售
各期资源占有情况：
• 部分配套如五星级酒店、故乡里主 题公园、商业街等各期共享
• 各期占有景观资源如水库、湖景、 高尔夫景观等
• 一期：少量临湖单位 • 二期：少量临花都水库单位 • 三期：高尔夫、水库资源
项目问题解决：倡导全新的，集休闲、旅游、度假、居住多种 功能于一体的“4+3”度假式居住模式
项目定位：休闲、度假、旅游为主的综合性居住社区 目标客户：
周边区域或深圳市东部的自住客户 度假客户 预期有升值期望的投资客户
中原湖南枫溪水城休比产品使价值涵盖面最大 化，有效扩充客户范围
项目定位：长株潭地区高品质国际休闲养生主题综合度假区
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株洲未来的城市客厅
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一流的温泉旅游度假基地
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环境友好型和资源节约型社会示范区
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
项目条件
1. 距离城市中心较 远，交通不便
2. 缺乏稀缺资源 3. 区域内配套缺乏
市场条件
面临问题
1. 市场对区域具有抗性；
2. 市场对区域的投资价 值缺乏认知
1. 目标客户在哪里？
2. 如何持续吸引潜在 客户？
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
项目问题解决：广州碧桂园假日半岛解决问题的一系列策略
配套2：故乡里主题公园——通过一系列体验式文化营销活动 提高项目美誉度，形成良好口碑
[关键字]： 大规模度假、启动 [简介]： 对大规模度假项目快速实现市场的启动策略进行研究。
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
假日半岛简介——距广州40分钟车程，属城市远郊区域，公共 配套缺乏，外界认知相对较差。
地理位置：广州市花都区山前大道
交通：沿广清高速至市区环市路金融商 业中心的直线距离约60公里，车程时 间约40分钟，而沿山前旅游大道直达 白云国际机场则只需约15分钟的车程
配套：“故乡里”主题公园、高尔夫球 场、五星级酒店、商业街等文化及生 活设施
规模：项目用地近1万亩，首期用地 1000多亩，约2000套
产品形态：别墅（连排、独栋）、洋房
资源情况：王子山脉生态圈内，拥有 530万平方米天然湖泊
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
项目面临问题：项目开发初期，市场对项目的投资价值缺乏认 知，目标客户的寻找与挖掘是项目成功与否的关键.
超市 经营面积达800平方米， 主要为业主供应蔬菜、河 海鲜、 家禽、肉类、蛋类、 水果、速冻食品、烧味、 腊味及日常用品等 营业时间：9：00—23：00 送货服务：100元以下服 务费5元/次，100元以上 服务费5%/次
商业广场 夏威夷风情商业广场，地 处假日半岛交通中心旁的 黄金地段
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少量资源
规模开发
支点：大规模配套
一期 二期 三期
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
展示先行，配套集中，规模化开发；通过景观资源、产品、娱 乐配套充分展示项目度假氛围
交通中心 故乡里主题公园 五星级酒店
交通：将广清高速马岭收费站西移，私家车过路费从22元降低到15 元；投资1千多万，修通山前大道到项目的施政公路；修建交通 中心
项目属性界定
以温泉为主导性的资源型养生休闲度假区
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
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报告体系
>> 项目定位回顾及界定 ——项目基本属性和定位界定
>> 温泉主题典型案例借鉴 ——各温泉主题休闲度假项目介绍
模式分析 案例借鉴
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
各组团情况：
1
1. 纯独立别墅的“翠林水
岸”区
2. 以超豪别墅和独立别墅 为主的“湖光翠色”区
3. 以联排别墅和洋房为主 的“半岛花园”区
4. 价格：
5. 洋房单位带装修均价
2800元/平方米
2
6. 联体别墅带园艺和装修
均价3000元/平方米
7. 独立别墅均价约4300 元/平方米，岛岸别墅 均价6000元/平方米
主题公园：故乡里采用原地搬迁的方式，投资3000多万修建具有岭 南风格的主题公园
酒店：五星级酒店2004年12月开业
商业：项目开盘时，商业街强制全部营业，部分免租，以营造气氛
商业中心
启动期以标准１８洞高尔夫球场 的规划造势
中原湖南枫溪水城休闲度假生态项目 规划定位思考
配套1：超市、商业广场——提高基本生活设施，风情商业为 项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气